com o advento do novo CPC, que já iniciará sua vigência no dia 18/03/16, ou seja, na próxima semana, criteriosamente meditamos sobre o tema e elaboramos sintética lista de documentos que consideramos essenciais para se ajuizar ações de EXECUÇÃO DE COTAS com razoável segurança, evitando-se contra-ataques dos devedores.
Dr. Alexandre Gossn divulga lista de recomendações aos condomínios credores.
Esboçamos abaixo a lista:
DOCUMENTOS ANTERIORMENTE JÁ EXIGIDOS
01 - contrato de honorários com o corpo jurídico;
02 - procuração ad judicia;
03 - planilha de débito;
04 - nome completo do devedor;
05 - endereço do devedor;
06 - certidão de matrícula com menos de 30 dias e instrumento de venda e compra ou escritura caso os direitos aquisitivos tenham sido transmitidos. Se o devedor faleceu, o condomínio credor deve comprovar o falecimento com certidão de óbito ou documento que comprove a existência de inventário em curso ou finalizado;
07 - convenção;
08 - ata assemblear de eleição do síndico;
DOCUMENTOS QUE DEVERÃO PASSAR A SER INCLUÍDOS
09 - ata assemblear APROVANDO A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA EM CURSO OU PASSADA. Preferencialmente que abarque o período inteiro das cotas que serão cobradas. Se cotas extraordinárias estão sendo cobradas e não foram objeto de aprovação na AGO, será recomendável só as cobrar após a AGE respectiva.
10 - ata assemblear APROVANDO AS CONTAS DO EXERCÍCIO ANTERIOR e que estará sendo cobrado. NEM SEMPRE SERÁ POSSÍVEL, POIS ÀS VEZES A COBRANÇA OCORRER ANTES DESTA ASSEMBLEIA, mas sempre que estiver disponível, recomendamos juntar este documento.
ATITUDES A SEREM EVITADAS PELO SÍNDICO E ADMINISTRADORA:
Como muitos mandatos são cumpridos em biênios e muitos condôminos não residem em Guarujá, algumas administradoras e condomínios optam por aprovar as contas de dois em dois anos, fazendo a aprovação coincidir com a eleição.
Isto já não era correto e agora será ainda menos recomendável, pois ao deixar um amplo período temporal sem a cobertura da aprovação de contas pelo ATO JURÍDICO PERFEITO, consagrado na Constituição e na LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL, o condomínio abrirá o flanco para uma defesa do devedor de que as cotas cobradas que são frutos de rateios ainda não submetidos ao escrutínio assemblear não teriam força de título executivo.
Por isso, a despeito de ser trabalhoso, é mais cauteloso e recomendável que as previsões orçamentárias e a aprovação de contas sejam feitas de forma ANUAL, mesmo que não coincidam com as eleições.
Qualquer rateio extra deverá também ser aprovado em AGE e se for algo urgente, que seja RATIFICADO O QUANTO ANTES.
Multas também deverão ser objeto de ratificação em assembleia porque ainda despertam grandes controvérsias.
Estamos otimistas com a nova fase que se avizinha e nos colocamos ao inteiro dispor para sanar dúvidas.
por ALEXANDRE GOSSN
dúvidas para: alexandre@monteirogossn.com.br
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