CONDOMÍNIO: PENHORA DE ALUGUERES PARA PAGAR DÍVIDAS DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES

PREZADOS LEITORES:

esta é uma questão de grande utilidade prática e que tem chegado ao nosso email (alexandre@monteirogossn.com.br) com bastante frequência.

PERGUNTA:  Pode o condomínio se valer da penhora de alugueres de unidade locada que está devendo cotas condominiais?

RESPOSTA:

Sim. Pode. Para isso, entretanto, é preciso que o processo esteja na fase executiva (sentença transitada em julgado ou seja uma execução de acordo com força de título extrajudicial), quando o credor postulará tal pleito e o Juiz ordenará essa constrição, sendo que em geral os pagamentos a título de locativos passam a ser depositados na conta Judicial da respectiva Vara.

Muitos perguntam: mas e se o condomínio não tem em mãos o contrato de aluguel?

Não há problema.

O condomínio deverá requerer ao Juiz que expeça mandado intimando o locatário a apresentar nos autos a cópia da contrato de locação e a partir de então, poderá o credor postular a penhora.

Mas e se não existir contrato de locação?

Também há solução.

Deverá o credor requerer ao Juiz que determine ao locatário a juntada dos recibos, onde todos poderão aferir o valor do aluguel e a partir dessa informação, penhorá-los.

E se o valor for insuficiente à cobertura da dívida?

Não há novamente problema: o credor prosseguirá na execução, excutindo outros bens do devedor, como dinheiro, ativos bancário e claro, a própria unidade, que poderá ser penhorada, avaliada e depois levada à expropriação (adjudicação, leilão ou venda judicial).

Apesar da morosidade da Justiça, ainda temos muitas armas a serem utilizadas para combater a inadimplência.

Um abraço a todos.

por Alexandre Gossn

A UTILIZAÇÃO DA PENHORA ON LINE NAS COBRANÇAS DE CONDOMÍNIOS

ESTIMADOS LEITORES:

Temos recebido alguns emails com a mesma dúvida: 

PERGUNTA: se a dívida condominial é originária da propriedade sobre a coisa (propter rem), então o credor está proibido de penhorar outro bem senão o próprio imóvel gerador do débito?

RESPOSTA:

Não. O credor - no caso, o condomínio - pode requerer ao Juiz que penhore qualquer bem do devedor que não seja considerado impenhorável pela lei (por exemplo, aposentadoria).

Assim, se a dívida é pequena e parece mais vantajoso a todos postular o bloqueio de valores em ativos bancários (penhora on line), o condomínio não está obrigado a postular a penhora do imóvel gerador do débito, já que para receber seu crédito, teria que custear a avaliação deste (alguns Juízes exigem perícia) e todo o trâmite para a expropriação deste (que hoje em dia costuma ser feita por leilão eletrônico, que trataremos em um post a parte).

A penhora on line é uma excelente ferramenta de constrição de valores, já que o próprio Juiz decreta e executa tal medida, por meio de uma senha disponibilizada pelo BANCO CENTRAL, após o Judiciário ter firmado um convênio para tanto.

A praticidade da medida é enorme, mas a sua decretação deve passar pelo crivo do próprio Juiz e deve ser antecedida por um processo judicial ou pela apresentação de um título executivo (no caso de execução de título extrajudicial). 

Além disso, a medida deve ser sucedida por uma gama de atos que visam garantir a lisura do feito e o direito de defesa do executado, como por exemplo, intimá-lo para se quiser recorrer de tal decisão.

A decretação de penhora on line exige também que o credor indique o CPF (no caso de pessoa natural) ou CNPJ (para pessoas jurídicas), posto que a medida é concretizada em face de todos os ativos bancários existentes em determinado CPF / CNPJ até o limite do valor executado.  

Enfim, trata-se de uma medida que veio para agilizar os processos e pode ser amplamente utilizada na cobrança de cotas condominiais, contanto que siga os parâmetros legais.

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

2012: ANO SABÁTICO

ESTIMADOS LEITORES:

Muitos de vocês devem estar se perguntando: o que teria ocorrido com o blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO?

Por que os posts cessaram desde novembro de 2.011?

Pois saibam que não foi proposital e que esse recesso de pouco mais de 12 meses terminou.

Em 2013 o blog retornará normalmente às atividades.

O que se sucedeu em 2012 foi que no meio de dezembro de 2011, o escritório MONTEIRO GOSSN - Advogados, do qual sou sócio, passou por grandes mudanças estruturais, incluindo a ampliação de sua sede física com a aquisição, demolição e edificação de um novo espaço que dobrou nossa capacidade de atendimento e quintuplicou nossa capacidade de armazenamento organizacional.

A reforma atravessou alguns meses e o que se sucedeu a ela foi um período de saudável e agitado crescimento profissional, com todas as agruras que qualquer crescimento oferece - é evidente.

Para sermos mais, temos que dar mais de nós mesmos: não há mágica: vencemos para conquistar algo e para conquistar sempre perdemos algo no caminho.

A ideia, todavia, é recuperar ou retomar o que foi perdido nesse 2012 (o contato com os leitores) de muitas frentes de batalhas, algumas derrotas, muitas vitórias e a certeza de que o mundo dos condomínios passa por uma ebulição nunca antes vista, do ponto de vista de mudanças na forma do Judiciário encarar certas questões.  

O que nos anima é que mesmo sem postar em 2012, o blog teve um movimento fantástico e o número de visitantes vem gradativamente aumentando.

Cremos que com as postagens que virão em 2013 teremos ainda mais dúvidas instigantes chegando e novos amigos serão feitos.

Agradeço a todos os leitores que nos enviam emails (são dezenas semanalmente) e peço desculpas aos que não logrei responder por excesso de demanda, ou mesmo aqueles que esperavam algum tipo de resposta que não poderia ser dada.

Procuramos responder a todos indistintamente, exceto nos casos de alta complexidade, quando solicitamos que seja encomendando um parecer.

Estamos ansiosos, eu, Alexandre Gossn, e toda a equipe do escritório Monteiro Gossn - Advogados para compartilhar com vocês relatos de lides interessantes e trocar ideias sobre o mundo dos condomínios.

Um forte abraço a todos e até o próximo post. 

por Alexandre Gossn