O CONDOMÍNIO E A LEI

crédito foto: www.imagensaereas.com.br



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

segunda-feira, 11 de outubro de 2010

INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: pode o condomínio cobrar dos devedores juros de mora acima de 01% ao mês?

CAROS LEITORES:


o tema de hoje se refere a um assunto que tornou à carga na mídia após a publicação do acórdão que julgou o RECURSO ESPECIAL n.º 1.002.525 (pelo STJ).


A questão é a que se segue.


PERGUNTA:    Podem os condomínios cobrarem juros de mora acima de 01% ao mês dos devedores / inadimplentes?  


RESPOSTA:


Caros internautas; estão divulgando essa informação como se fosse a descoberta da pólvora, mas, em verdade, é uma notícia requentada. Escrevemos um artigo defendendo essa possibilidade ainda em 2.007!  Não há nenhuma mágica nessa questão.


Explicamos: desde a vigência do Código Civil (a partir de janeiro de 2.003), o aludido diploma legal prescreve que a multa (cláusula penal) é limitada a 02% (o que foi fruto de equívoco dos parlamentares que tomaram por base as multas previstas no Código de Defesa do Consumidor, como se as relações condominiais fossem de cunho consumerista! - isso que dar elegermos Tiriricas da vida...), e os juros são de 01% ao mês (juros legais), se não forem convencionados de outra forma.


Diz a lei:


art. 1.336, § 1º: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”


Portanto, os juros de 01% são de natureza residual: PARA TODOS OS CASOS ONDE AS CONVENÇÕES NÃO ESTIPULAREM FRAÇÃO DIVERSA, APLICAR-SE-Á O PERCENTUAL LEGAL (um por cento).


Como vigora no país o princípio da AUTONOMIA DA VONTADE na condução de negócios entre particulares (sempre, é claro, balanceado pelo princípio igualmente importante das limitações de ordem pública), a convenção é considerada ato INSTITUCIONAL (dá vida ao condomínio), NORMATIVO (rege as normas do condomínio) e também CONTRATUAL
(adere quem quer, mas tendo  aderido, deve se sujeitar às normas, porque o contrato é lei entre as partes = PACTA SUNT SERVANDA = os pactos devem ser cumpridos). 


Logo, conclui-se que os condomínios detém autonomia para CRIAREM OU MUDAREM SUAS CONVENÇÕES, FIXANDO LIVREMENTE AS TAXAS DE JUROS DE MORA, VEDANDO-SE É CLARO OS ABUSOS.



Nosso Direito Civil pátrio repugna o desequilíbrio, o excesso, que é chamado de ABUSO DO DIREITO, e pode ser coibido.

 

No caso posto, o condomínio obteve a procedência de seu pedido condenatório quanto à cobrança das cotas inadimplidas, porém o Tribunal de Justiça do DF não reconheceu o direito de cobrar os juros no patamar alinhavado pela convenção (acima de 01% ao mês, como é a praxe). 


 Assim, o recurso especial fora interposto e apreciado pelo STJ (Brasília), tratando do assunto, quando o Excelso Tribunal acolheu o recurso, desenvolvendo o entendimento de que se houver cláusula na convenção que fixe os juros de mora em patamar acima de 01%, tal fixação será considerada válida, a teor da autonomia da vontade e da própria letra da lei - vide o art. 1.336, parágrafo 01º do Código Civil, acima transcrito.


CONCLUSÃO:   podem todos os condomínios usar tal mecanismo de elevar os juros?

Podem.


QUESTÕES PRÁTICAS:
Basta uma assembleia simples?  NÃO.

É PRECISO  CONVOCAR-SE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA COM O INTUITO ESPECÍFICO DE ALTERAR A CONVENÇÃO, O QUE EXIGE O QUÓRUM MÍNIMO DE 02/03 DOS CONDÔMINOS (algumas raras convenções, exigem quórum ainda maior).


Sem a alteração na convenção, qualquer tentativa será mal sucedida.

E por fim, convém recordarmos que este foi apenas um julgado, ou seja, um caso isolado e poderemos contemplar casos com situação análoga, mas solução diversa, afinal, assim é o Direito, na sua condição de ciência - por excelência - dialética.


Um abraço a todos e até o próximo tema.


por Alexandre Gossn
 

domingo, 3 de outubro de 2010

SÍNDICO PROFISSIONAL: como contratar? Como eleger? E as responsabilidades? E a prestação de contas? Dicas na contratação e muito mais.


Caros leitores: conforme prometido, trazemos um conteúdo diferente em nosso post dessa semana. Primeiro, quanto à forma: UMA ENTREVISTA. Segundo, quanto ao assunto: SÍNDICO PROFISSIONAL. 

Trata-se de um tema não tratado ainda neste blog e que é de enorme relevo aos condomínios.  Não é preciso ser um genial visionário como Copérnico, Galileu ou Darwin para constatar que o futuro da gestão dos condomínios em nosso país e quiçá, no mundo, está nas mãos dos chamados síndicos profissionais.

Estudiosos, experientes e equidistantes dos focos de conflito, os síndicos profissionais – como regra – têm as ferramentas e o ânimo ideal para apaziguar os atritos que eclodem rotineiramente nos condomínios.

Para tratar desse assunto tão intrigante e polêmico, contamos com a boa vontade de um profissional renomado e profundo conhecedor do assunto. Trata-se de Maurício Jovino: síndico Profissional desde 2001, palestrante e consultor de Condomínios, membro do Conselho de Síndicos do Secovi – SP, tendo sido discente do Curso de Administração de Condomínios (FMU) e atualmente, Diretor do site Condomínio em Foco, cujo link é esse: http://www.condominioemfoco.com.br/

O notável profissional aceitou conceder uma entrevista em nossa visita à Expo Síndico, de modo que convidamos os leitores a acompanhar as proveitosas lições abaixo transcritas.


ENTREVISTA COM MAURÍCIO JOVINO:


DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: COMO DEVE A ASSEMBLEIA PROCEDER PARA CONTRATAR UM SÍNDICO PROFISSIONAL? É PRECISO HAVER APROVAÇÃO ASSEMBLEAR EM ASSEMBLEIA ESPECÍFICA?



MAURÍCIO JOVINO: Sim. É preciso e recomendável que o síndico profissional se submeta à aprovação da assembleia, como é o caso do síndico convencional. Futuramente pode haver necessidade de apresentação da ata de eleição da assembleia onde esse síndico foi eleito, sobretudo, em face de questões jurídicas ou ainda para a prática de atos perante instituições financeiras. Nesses casos, se o síndico profissional não tiver em mãos a ata aludida, terá muitos problemas, até, por exemplo, para cobrar judicialmente os inadimplentes, afinal, a ata é o instrumento que prova que ele é o representante legal do condomínio. Nesse ponto, acho importante frisar, pois ao contrário que se tem pregado no mercado, onde alguns síndicos profissionais querem fazer somente um contrato com o condomínio, esse contrato não concede legitimidade ao síndico contratado para representar o condomínio. Juridicamente falando, o síndico sempre tem responsabilidade civil e criminal pelos seus atos e o documento que expressa seus poderes e responsabilidades é a ata da assembleia que o elegeu.



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É PRECISO ALTERAR A CONVENÇÃO PARA CONTRATAR UM SÍNDICO PROFISSIONAL?



MAURÍCIO JOVINO: Não há necessidade de alteração na convenção, salvo se esta tenha alguma disposição contraria. Não nos esqueçamos que para a lei o síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio.



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É IMPORTANTE FAZER LICITAÇÃO / CONCORRÊNCIA ENTRE EVENTUAIS CANDIDATOS A SÍNDICO PROFISSIONAL?



MAURÍCIO JOVINO: A licitação é muito importante para se ter uma idéia do preço médio do mercado, como em outros serviços que o condomínio contrata. Mas, além da licitação, é recomendável solicitar referências e fazer entrevistas com os candidatos ao cargo. No caso, é preciso se tomar muito cuidado com os preços: o menor preço tem que ser visto com muita cautela, pois devido à demanda, infelizmente já temos no mercado pessoas despreparadas se intitulando síndicos profissionais, porém sem experiência administrativa, jurídica e até ética alguma.



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: QUAIS SÃO AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DA UTILIZAÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL EM CONDOMÍNIOS?




MAURÍCIO JOVINO: As vantagens são várias: o conhecimento teórico e prático sobre condomínios é a mais visível. É perceptível, que como regra, o síndico profissional trabalha mais na esfera preventiva que corretiva. De um modo geral, o síndico profissional, por sua vivência, está mais preparado a adoção de soluções rápidas e eficientes, e isso reflete em tranquilidade e economia para o condomínio. A visão que temos de um condomínio é a de um cliente que nos contratou e que temos que prestar os melhores serviços, pois é nossa profissão; esse condomínio será nossa referência, e quanto melhor o serviço prestado, maior será o tempo trabalhando para o mesmo condomínio. Não existem questões pessoais quando se trata de síndico profissional, pois não somos vistos em tempo integral e não somos  vizinhos, como no caso do síndico convencional. Fazemos o nosso trabalho e vamos embora, sem vinculo com moradores ou funcionários, minimizando assim as relações pessoais, que hoje são um dos maiores problemas em condomínios. Não vejo desvantagens na contratação de um síndico profissional. Às vezes, somos questionados, pelo fato de não morarmos no condomínio e ocorrendo uma emergência, nossa ausência poderia atrapalhar a solução do caso. Porém, já está provado que mesmo o síndico convencional poderá não estar no local, em viagem, por exemplo, ou  mesmo trabalhando. Existem estatísticas que provam que um síndico profissional fica mais tempo em um condomínio que o síndico convencional e esse tempo é totalmente dedicado ao condomínio. O que vale à pena ressalvar é que tem que se fazer uma contratação com os devidos cuidados, pois em todos os meios temos profissionais bons e ruins.




DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É POSSÍVEL PESQUISAR O HISTÓRICO DO CANDIDATO A SÍNDICO PROFISSIONAL?




MAURÍCIO JOVINO: Sim, é possível e deve ser feito com rigor. Não se deve abrir mão dessa diligência, checando o currículo, referências, quantos e quais cursos o candidato já realizou, seu tempo no mercado e claro, os antecedentes criminais, entre outros. Não podemos esquecer que o condomínio estará elegendo e contratando uma pessoa estranha para administrar a coletividade condominial e todo cuidado é bem vindo. Hoje, graças ao estudo sobre o assunto, pudemos diagnosticar que muitos dos problemas com síndicos convencionais se devem pelo simples motivo de falta de avaliação por parte dos condôminos que os elegem. Não podemos cometer os mesmos erros na contratação de um síndico profissional.




DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: O SÍNDICO PROFISSIONAL ELEITO PODERÁ ESCOLHER SOZINHO A ADMINISTRADORA QUE IRÁ AUXILIÁ-LO?



MAURÍCIO JOVINO: O síndico convencional já não tem esse direito. Sabemos que é comum e é feito, mas é irregular e mesmo quando a convenção permite, não é aconselhável. No caso do síndico profissional, ele não pode tomar nenhuma decisão sem o parecer dos conselheiros ou – dependendo do caso – das próprias assembléias. Até mesmo nos casos de emergências, recomendamos que adote as providencias que manda a lei, mas em seguida, convoque uma assembléia para dar ciência dos fatos e ações. Ao contrario do que se imagina, o síndico profissional não pode tudo: muito pelo contrário, deve respeito à Lei 4.591/64, Código Civil, Convenção do Condomínio, Regimento Interno, decisões das Assembleias, além das legislações estaduais, municipais e federais. Cabe a todos fazer a fiscalização.




DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: O SÍNDICO PROFISSIONAL TEM TAMBÉM O DEVER DE PRESTAR CONTAS AOS DEMAIS CONDÔMINOS? SE SIM, ESSA PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SÍNDICO PROFISSIONAL É DIFERENTE DA PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SÍNDICO CONVENCIONAL?



MAURÍCIO JOVINO: Sim, existe o dever de prestar contas, preferencialmente todo os meses, e através dos demonstrativos, além do dever de prestar contas na Assembléia Geral Ordinária anual, que não é facultativa, mas obrigatória por força de lei. No que tange à segunda parte da pergunta, ressalto que a prestação de contas de um síndico profissional não é diferente da prestação ofertada por um síndico convencional. Ressalto, todavia, um ponto: infelizmente assistimos na prática outro quadro: não há a prestação de contas mês a mês, e em muitos casos não há sequer a prestação anual. É interessante e recomendável que a cada final de gestão se faça uma auditoria nas contas do condomínio. Por fim, gostaria de fazer uma observação que é fruto de muitas indagações que recebemos no exercício de nossa função: o cargo de síndico profissional não é regulamentado por lei específica, mas é totalmente lícito e permitido dentro de nosso ordenamento.
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ENTREVISTA: Maurício Jovino




No próximo post traremos mais assuntos que fazem parte do cotidiano dos condomínios em nosso país. 



por Alexandre Gossn

sexta-feira, 1 de outubro de 2010

INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: a partir de quando se conta a multa, correção e juros de mora?

Estimados leitores: o tópico de hoje traz uma questão muito simples, mas que por conta de confusões que alguns leigos fazem com outras obrigações (de natureza diversa), pode causar espanto aos desavisados.


PERGUNTA: a partir de que momento incidem os encargos decorrentes da mora pelo não pagamento das cotas condominiais:

RESPOSTA:


Algumas obrigações em nosso Direito Civil Pátrio só são exigíveis a partir de um ato formal de constituição em mora. É o caso de algumas obrigações ilíquidas, inclusive muitas de FAZER ao invés de DAR (pagar), e em geral, previstas em contratos ou títulos.


Nesses casos específicos, o credor precisa executar algum ato que CONSTITUA o devedor em MORA, ou seja: explicite um termo inicial para a obrigação, que passa a ser considerada VENCIDA e INADIMPLIDA.



É o caso das dívidas condominiais?


Ao contrário do que alguns dizem: NÃO!!!! 


As obrigações de rateio condominial são as chamadas obrigações POSITIVAS e LÍQUIDAS, também conhecidas pela expressão em latim IN RE IPSA.



A previsão das obrigações IN RE IPSA se assenta em nosso Código Civil, que assim prescreve:


Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.


A letra da lei não dá margem à duvida: vencida a cota condominial, está o devedor constituído em mora INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO, INTERPELAÇÃO OU QUALQUER ATO FORMAL.


E estando em mora, o devedor está sujeito aos encargos previstos em convenção e no próprio Código Civil, tais como:


- multa de 02% sobre o valor do débito;

- correção monetária;

- juros de mora;

- honorários advocatícios (se houver atuação de advogado, ainda que na esfera extrajudicial);


A imposição destes encargos -  mesmo que não previstos em convenção - é medida aplicável e de boa governança, vide a dicção dos arts. 389 e 395 do Código Civil:



Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.


Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.


CONCLUSÃO:


Portanto, ao contrário do que alegam alguns inadimplentes, os encargos moratórios pelo não pagamento das cotas condominiais não se contam somente a partir da citação no processo judicial ou de qualquer ato notificatório.


Estes atos - na seara condominial - são de natureza  meramente diplomática, visando à composição extrajudicial, porque É FATO INCONTESTÁVEL QUE A MULTA, CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS DE MORA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS INCIDENTES NAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS SÃO COBRÁVEIS DESDE O VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO NÃO CUMPRIDA.


IMPORTANTE:  os encargos incidem sobre cada cota específica, afinal as obrigações condominiais são de trato sucessivo. Logo, cada cota não paga é acrescida dos encargos relativos à mora da própria, contabilizando-se estes sempre a partir do vencimento específico da cota em questão e não do todo da dívida.    
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ATENÇÃO:  na semana que vem teremos a presença de um convidado muito especial que nos ajudará a tratar de um tema altamente relevante no cenário da vida condominial do futuro; a figura do SÍNDICO PROFISSIONAL. 

Aguardem.
 

Um excelente fim de semana a todos e boas eleições!

 
por Alexandre Gossn