O CONDOMÍNIO E A LEI

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DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

sexta-feira, 1 de outubro de 2010

INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: a partir de quando se conta a multa, correção e juros de mora?

Estimados leitores: o tópico de hoje traz uma questão muito simples, mas que por conta de confusões que alguns leigos fazem com outras obrigações (de natureza diversa), pode causar espanto aos desavisados.


PERGUNTA: a partir de que momento incidem os encargos decorrentes da mora pelo não pagamento das cotas condominiais:

RESPOSTA:


Algumas obrigações em nosso Direito Civil Pátrio só são exigíveis a partir de um ato formal de constituição em mora. É o caso de algumas obrigações ilíquidas, inclusive muitas de FAZER ao invés de DAR (pagar), e em geral, previstas em contratos ou títulos.


Nesses casos específicos, o credor precisa executar algum ato que CONSTITUA o devedor em MORA, ou seja: explicite um termo inicial para a obrigação, que passa a ser considerada VENCIDA e INADIMPLIDA.



É o caso das dívidas condominiais?


Ao contrário do que alguns dizem: NÃO!!!! 


As obrigações de rateio condominial são as chamadas obrigações POSITIVAS e LÍQUIDAS, também conhecidas pela expressão em latim IN RE IPSA.



A previsão das obrigações IN RE IPSA se assenta em nosso Código Civil, que assim prescreve:


Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.


A letra da lei não dá margem à duvida: vencida a cota condominial, está o devedor constituído em mora INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO, INTERPELAÇÃO OU QUALQUER ATO FORMAL.


E estando em mora, o devedor está sujeito aos encargos previstos em convenção e no próprio Código Civil, tais como:


- multa de 02% sobre o valor do débito;

- correção monetária;

- juros de mora;

- honorários advocatícios (se houver atuação de advogado, ainda que na esfera extrajudicial);


A imposição destes encargos -  mesmo que não previstos em convenção - é medida aplicável e de boa governança, vide a dicção dos arts. 389 e 395 do Código Civil:



Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.


Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.


CONCLUSÃO:


Portanto, ao contrário do que alegam alguns inadimplentes, os encargos moratórios pelo não pagamento das cotas condominiais não se contam somente a partir da citação no processo judicial ou de qualquer ato notificatório.


Estes atos - na seara condominial - são de natureza  meramente diplomática, visando à composição extrajudicial, porque É FATO INCONTESTÁVEL QUE A MULTA, CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS DE MORA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS INCIDENTES NAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS SÃO COBRÁVEIS DESDE O VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO NÃO CUMPRIDA.


IMPORTANTE:  os encargos incidem sobre cada cota específica, afinal as obrigações condominiais são de trato sucessivo. Logo, cada cota não paga é acrescida dos encargos relativos à mora da própria, contabilizando-se estes sempre a partir do vencimento específico da cota em questão e não do todo da dívida.    
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ATENÇÃO:  na semana que vem teremos a presença de um convidado muito especial que nos ajudará a tratar de um tema altamente relevante no cenário da vida condominial do futuro; a figura do SÍNDICO PROFISSIONAL. 

Aguardem.
 

Um excelente fim de semana a todos e boas eleições!

 
por Alexandre Gossn

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