O CONDOMÍNIO E A LEI

crédito foto: www.imagensaereas.com.br



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

quarta-feira, 24 de agosto de 2011

Quando o condomínio cobra dos condôminos cotas em excesso ou de forma abusiva

Prezados leitores, neste post trataremos de uma questão muito relevante e de grandes implicações que nos chegou por email.



Segue o tema.



PERGUNTA:

PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN; o condomínio está cobrando de minha pessoa cotas que não considero devidas e quando reclamei junto à Administradora que o boleto chegou com valores equivocados (inclusive por meio de notificação formalizada), esta simplesmente se quedou inerte. Uma assembleia se aproxima e desconfio que vetarão minha participação. Como devo proceder? Questiono isso porque não desejo ser considerado inadimplente, afinal não quero deixar de pagar, mas entendo que só devo pagar o que efetivamente devo.  



RESPOSTA:  


Estimados leitores;

a situação trazida pelo leitor que preferiu não se identificar é muito mais corriqueira que se imagina. Seja por equívoco no momento de gerar os boletos, seja por alguma arbitrariedade do síndico ou até mesmo por aprovação de um rateio que pode ser considerado indevido, é possível que qualquer um de nós - como condôminos - nos vejamos na condição de ser considerados inadimplentes se discordarmos de uma cobrança.


Por isso, a primeira recomendação  (serve para todos os aspectos da vida) é CONHECER PRIMEIROS NOSSOS DEVERES e DEPOIS NOSSOS DIREITOS.


Se examinando a questão, concluirmos que a cobrança do condomínio é ilegal e este não retroceder em sua intenção de cobrar de forma ilícita, então cabe ao condômino adotar as medidas legais para evitar que incida em mora.


Vale dizer que a mora é o atraso no cumprimento de uma obrigação e ao contrário do que diz o senso comum, ela pode ser tanto do devedor, como do CREDOR (chamada MORA ACCIPIENS).


Ou seja: quando o credor não pratica os atos necessários à extinção da obrigação pelo pagamento (que é um direito e um dever do devedor, pois ele também deseja se ver livre do liame obrigacional), este incide em mora, e por isso, não poderá impor o ônus e demais sanções previstas sobre o devedor.


Um exemplo clássico: quando o condomínio não envia o boleto para pagamento das cotas. O devedor de boa-fé deve, é evidente, avisar a administradora, mas não deverá ser responsabilizado pela multa, correção e juros legais se o credor falhou ao não lhe disponibilizar o boleto a tempo de ser pago.


Se isso ocorre e o credor insiste em receber o que não é devido (os encargos da mora, que na verdade é sua), poderá o devedor usar da CHAMADA CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.


A consignação em pagamento é uma das modalidades de extinção das obrigações e pressupõe que o credor adotou um ou mais atos que violem o direito do devedor em extinguir a obrigação pelo pagamento. Um dos motivos é a INJUSTA RECUSA do credor em receber o seu crédito e o outro é COBRAR MAIS DO QUE PODE, sem aceitar a quantia incontroversa.


O primeiro passo que sempre sugerimos em nosso corpo jurídico é utilizar a chamada CONSIGNAÇÃO BANCÁRIA ou CONSIGNAÇÃO EXTRAJUDICIAL, que consiste em um depósito bancário do valor que o devedor julga dever em ESTABELECIMENTO BANCÁRIO OFICIAL (no Estado de São Paulo, é o BANCO DO BRASIL que adquiriu a NOSSA CAIXA NOSSO BANCO).


Esse depósito será feito EM FAVOR DO CREDOR, por isso, é preciso estar atento:


1 - calcular corretamente a dívida para que o depósito não sofra justa recusa;


2 - dispor de dados básicos suficientes do credor, como DENOMINAÇÃO, CNPJ  e ENDEREÇO;


Feito esse depósito, o banco notificará o credor da operação aludida e se este não a levantar, deverá FUNDAMENTAR porque não o faz. Se o credor deixar o prazo transcorrer sem manifestação, a dívida é considerada paga e a obrigação está extinta. 


Caso o credor conteste o depósito, fundamentando porque não o levanta (se levantar, está anuindo e a obrigação também está quitada), então deverá o devedor AJUIZAR AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO perante o Foro competente, quando um Juiz decidirá quem tem razão quanto à questão.


Se o consignante é um condômino que deseja participar de uma assembleia que se avizinha, além do depósito das cotas devidas, é recomendável que seja postulado do Juiz a CONCESSÃO DE MEDIDA LIMINAR QUE GARANTA A PARTICIPAÇÃO em assembleia, por meio da expedição de mandado judicial dirigido ao síndico, informando que a supressão desse direito de participação poderá implicar na incidência em multa a ser fixada pelo julgador, sem prejuízo de eventual pleito de reparação por danos morais.


Mas atenção: não basta que qualquer devedor ajuize uma ação de consignação para obter todos estes resultados. Se você está simplesmente inadimplente, DEVE PROCURAR O CORPO JURÍDICO OU O SÍNDICO DO SEU CONDOMÍNIO para tentar fazer um acordo, porque sua dívida existe e deve ser quitada.


As recomendações deste post só cabem àqueles que NÃO DEVEM EFETIVAMENTE, OU QUE ESTÃO SENDO VÍTIMAS DE COBRANÇAS INDEVIDAS, mesmo que apenas de encargos por mora a que não deram causa.


Um abraço a todos e até o próximo post.


por Alexandre Gossn