O CONDOMÍNIO E A LEI

crédito foto: www.imagensaereas.com.br



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

quarta-feira, 14 de outubro de 2015

CALOR: O CLIMA ESQUENTOU ALÉM DOS GRAUS CELSIUS? DESENTENDIMENTOS SOBRE A INSTALAÇÃO DE NOVOS APARELHOS DE AR CONDICIONADO? - AR CONDICIONADO SPLIT - VERÃO - CALOR - ENERGIA ELÉTRICA - PLANTA - CONDOMÍNIO - CONDÔMINOS - MULTA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - DR. Alexandre Gossn dá sua perspectiva

CALOR: O CLIMA ESQUENTOU ALÉM DOS GRAUS CELSIUS?


DESENTENDIMENTOS SOBRE A INSTALAÇÃO DE NOVOS APARELHOS DE AR CONDICIONADO?


DECIFRANDO O CONDOMÍNIO...



Viver nos trópicos traz diversas delícias à vida humana, como poder desfrutar de praias paradisíacas com fartas faixas de areia e águas calientes, mas na marcha do cotidiano, em meios aos afazeres e embrenhado na rotina de trabalho, a maioria das pessoas se queixa do calor e mais que isso: da umidade típica dos trópicos.


Não existe bônus sem ônus, mas cuidar mal de uma situação pode gerar o inverso: ônus sem bônus.

E é isso que todo condomínio deve evitar.


Muitos edifícios brasileiros (senão a maioria) datam dos anos 60 e em especial, anos 70, quando como um verdadeiro vesúvio, ocorreu a erupção da construção civil.


Isso demanda inúmeras reformas, manutenção e agora adaptação dos prédios.

A tecnologia disponível hoje em dia não existia nem em sonhos naquele período e um dos sintomas desta disparidade entre a realidade tecnológica dos aparelhos que dispomos hoje e do que os prédios daquela época nos proporcionam é o embate entre o que pode um condômino adquirir e o que pode efetivamente o condomínio  lhe oferecer.





Todo mundo gosta de conforto e passar calor, suar às bicas definitivamente é um desconforto grande que pode inclusive redundar em desidratação: mas instalar aparelhos de ar condicionado sem maiores cuidados pode causar severos riscos à coletividade e terminar em incêndios que ceifem vidas (nossas e de terceiros).


O primeiro impacto que os aparelhos de ar condicionado split causam é visual: suas condensadoras costumam ser mais visíveis e isso pode gerar dilemas: há alteração de fachada ou não há?


Como o aparelho é muito superior aos demais e além de ser mais silencioso, gelar mais é também mais econômico (via de regra), sua aceitação quase irrestrita faz com que as pessoas tolerem as alterações de fachada de seus vizinhos para que elas próprias possam também fruir da mesma tecnologia e conforto.




A questão é mais que isso: mas e a segurança?

Será que o seu edifício dispõe de uma rede ELÉTRICA QUE SUPORTE A INSTALAÇÃO DE DEZENAS DE APARELHOS DE AR CONDICIONADO ligados ao mesmo tempo?

Essa indagação implica na bitola dos fios e cabos, dimensão de eletreodutos, caixa e quadro de força entre outras questões.

A ABNT regulariza e atualiza as normas técnicas para a instalação e dimensionamento da rede elétrica para suportar aparelhos, definindo os limites seguros para isso, porém, a grande maioria dos condomínios e condôminos simplesmente ignoram as normas expressas.

A facilidade em adquirir os equipamentos, inclusive via internet e sem frete tornou  o ato de consumo em algo impensado e até negligente.

Será que o meu conforto NÃO SIGNIFICA RISCO A TODOS OS DEMAIS?




Como deve um condômino proceder ao decidir instalar um aparelho de ar condicionado potente em edifício antigo?


Deve consultar um engenheiro e solicitar breve parecer técnico fundamentando e garantindo a segurança do procedimento e em seguida, protocolizar tal pleito junto ao síndico.


O síndico deverá observar o pedido à luz das normas técnicas e se for necessário, indeferir o pedido ou deferi-lo mediante o cumprimento de exigências legais e técnicas.






Se o síndico agir com tirania e insensatez, negando pedidos que deveriam ser providos, pode o condôminos de duas uma:


a) instalar o aparelho e enfrentar as consequências se defendendo dentro da legalidade;

ou

b) pedir judicialmente que o síndico se abstenha dos atos antijurídicos


O condomínio, por sua vez, pode ACIONAR O CONDÔMINO que aja de forma antissocial ou imprudente ao violar normas técnicas e expor os demais a curtos circuitos e incêndios, sendo que em casos assim,  o Juiz certamente imporá MULTAS DIÁRIAS OU SEMANAIS em face do infrator.




O ideal é que os condomínios se adaptem aos novos tempos e criem um cronograma com uma comissão de obras (aprovada assemblearmente) para REJUVENESCER suas instalações elétricas de modo a comportar que TODOS CONDÔMINOS possam contar em suas unidades privativas com aparelhos modernos de ar condicionado SEM RISCOS A NINGUÉM.




São obras caras e que devem ser executadas por engenheiros e empresas sérias, aprovando-se sempre estas mediante AGE específica, discriminando-se os gastos que em geral serão tratados como obras úteis ou até necessárias dependendo do caso, o que demandará apenas o quórum de maioria simples.

Por fim, convém recordar-se que a falta de abandono e atualização da rede elétrica no prédio poderá ocasionar a perda do AVCB (expedido pelo CORPO DE BOMBEIROS), criando diversos embaraços ao condomínio e ainda sujeitando edifício à negativas das seguradoras à cobertura no caso de sinistros e responsabilização cível e criminal do síndico no caso de ocorrências com vítimas.


Refresquemo-nos sim mas sempre com consciência!

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn


  

quinta-feira, 8 de outubro de 2015

DÍVIDAS DE IPTU? Decifrando o Condomínio - Dr. Alexandre Gossn traz novidades...

DÍVIDAS DE IPTU

REFIS em Guarujá  /SP


IPTU - leilão de imóveis ou outros bens - Risco - Possibilidade de Defesa



Prezados leitores: um dos maiores receios de quem tem um imóvel é deixar de pagar as cotas condominiais (quando pertencente a um condomínio) e o IPTU. 


Isto porque estes são débitos conhecidos como OBRIGAÇÕES PROPTER REM, isto é, em RAZÃO DA COISA.


A despeito do significado emocional e afetivo que uma residência ou qualquer imóvel tenha, mesmo sendo o nosso lar, para o mundo jurídico bens desta natureza não passam de COISAS no sentido axiológico mais material que puderem imaginar.


Logo, coisas não possuem direitos e por isso, são perecíveis e passíveis de expropriação (retirada da propriedade de quem é o titular para quitar débitos por ordem judicial).


No caso do IPTU especificamente, este é um tributo devido ao Município (vide Código Tributário Nacional e Lei específica de cada Município) e que impede ao contribuinte articular um grande espectro de possíveis defesas.

Em verdade, salvo as defesas processuais, na seara do direito material propriamente dito, as execuções fiscais para cobrança de IPTU admitem raras matérias de defesa e não é possível se invocar por exemplo a IMPENHORABILIDADE DECORRENTE DO BEM DE FAMÍLIA caso o imóvel seja a residência (e única) do devedor.

Em suma, se deixarmos de pagar o IPTU, possível e provavelmente perderemos nosso bem em questão, que será penhorado, avaliado e posteriormente leiloado, quando teremos que abandoná-lo se recebermos ordem de desocupação por cumprimento de imissão na posse.

Mas isso não é um procedimento célere: ao revés, costuma levar anos.


Todavia, ao deixar de adimplir o IPTU por longo tempo, o devedor contribui e muito para que ele se torne quase impagável.




Daí a necessidade em se fiscalizar esse débito de perto, assim como o andamento da correspectiva execução fiscal para adotar as melhores medidas defensivas ou quando estas impossíveis, ao menos paliativas.


Uma das maneiras do devedor SUSPENDER a execução fiscal e novamente respirar e até saldar o que deve é aquiescendo ao chamado REFIS, que são parcelamentos oferecidos pelas Municipalidades credoras de tempos em tempos.


Na cidade de Guarujá / SP, onde fica a sede principal de MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados, o REFIS será em breve aberto e os contribuintes terão a possibilidade de cotejar entre o andamento processual existente, a dimensão de seu débito e as propostas da credora, a possibilidade de FIRMAR ou não (dependendo da conveniência) o REFIS.


Para expor sobre o REFIS Guarujaense, convidamos o jovem advogado, Dr. Daniel Sachs que estou atentamente o tema em período recente e discorre abaixo atendendo com fidalguia ao nosso convite:


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DR. ALEXANDRE GOSSN - Dr. Daniel, já existe uma data firmada para adesão ao Refis em Guarujá / SP?


DR .DANIEL SACHS - A Prefeitura Municipal do Guarujá/SP através do Decreto 11.566 (regulamentando dispositivos da Lei Complementar nº 185/2015) aprovou a abertura do Programa de Recuperação Fiscal - REFIS.  As dívidas poderão ser negociadas com este programa nos próximos dias e ficará disponível até o começo do ano que vem. O REFIS - Programa de Recuperação Fiscal destina-se a promover a regularização de débitos fiscais e previdenciários das pessoas jurídicas e pessoas físicas, perante a Secretaria da Receita Federal - SRF, Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional - PGFN e o Instituto Nacional de Seguro Social - INSS. A adesão e permanência no REFIS está condicionada ao cumprimento regular das obrigações e as regras do Lei Complementar nº 185/2015.


DR. ALEXANDRE GOSSN - Mesmo quem já sofre ação judicial pode se beneficiar do REFIS?


DR. DANIEL SACHS - Por meio do REFIS, os contribuintes podem parcelar os impostos não pagos para evitar que a dívida seja cobrada na Justiça e assim obter a Certidão Negativa. Se um contribuinte já obtiver uma execução fiscal correndo em seu nome, poderá utilizar-se deste programa. Os benefícios que são trazidos pelo REFIS variam de acordo com as parcelas para pagamento do débito, conforme tabela:


1)      Para pagamento À VISTA:

Multa:
                        serão excluídos integralmente do seu total;

Juros:


2)      Pagamento de 02 a 06 parcelas:

Multa: será excluída integralmente;

Juros: serão reduzidos em 80% (oitenta por cento) do seu total;


3)      Pagamento de 07 a 12 parcelas:

Multa: será reduzida em 50% (cinquenta por cento);

Juros: serão reduzidos em 60% (sessenta por cento);

4)      Pagamento de 13 a 24 parcelas:

Multa: Será reduzida em 30% (trinta por cento);

Juros: Serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento);


5)      Pagamento  de 25 a 30 parcelas:

Multa: Será reduzida em 20% (vinte por cento);

Juros: Serão reduzidos em 40% (quarenta por cento) dos seus totais;


6)      Pagamento de 31 a 60 parcelas:

Multa: Será reduzida em 10% (dez por cento);

Juros: Serão reduzidos em 20% (vinte por cento;


O programa é direcionado as dívidas referentes ao Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN), taxas e contribuições de melhoria. Lembrando que, o valor mínimo de cada parcela é de R$ 506,00 (Quinhentos e seis reais) equivalente a 200 UF`s (unidades fiscais) para pessoa física e empresário individual e R$ 1.265 (Hum mil duzentos e sessenta e cinco reais para pessoa jurídica) equivalente a 500 UF`s. (UF 2015 – R$ 2,53).


 DR. ALEXANDRE GOSSN - Ao firmar o REFIS o devedor tem a obrigação de adimplir as taxas vincendas de IPTU?


DR. DANIEL SACHS - Sim, inclusive se ele deixar de as cumprir, poderá ter o REFIS rescindido.


DR. ALEXANDRE GOSSN - Ao aquiescer aos termos do REFIS, o devedor poderá prosseguir se defendendo na execução fiscal que cobra o IPTU inadimplido?


DR. DANIEL SACHS - Não. Ao aceitar o REFIS, a dívida é confessada. É, portanto, a alternativa final, ou seja, àquela em que sabemos nada mais poderá ser feito no processo ou quando temos ciência de que as alegações do contribuinte dificilmente serão acolhidas.






Quem é DR. DANIEL SACHS:

Advogado na área cível, tributária e previdenciária. 

FORMADO PELA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SANTOS - 2010 

PÓS-GRADUANDO EM DIREITO PROCESSUAL CIVIL - UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SANTOS 

PÓS-GRADUANDO EM DIREITO PREVIDENCIÁRIO - FACULDADE LEGALE 

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Por isso, estimados leitores, fiquem atentos às notícias e surgindo dúvidas, consultem advogados de confiança.

O blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO e MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados estarão atentos às próximas notícias e compartilharemos convosco o que surgir.

Caso tenham dúvidas, por favor enviar para:

comunicacao@monteirogossn.com.br


Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn