É OBRIGATÓRIO QUE O SÍNDICO SEJA CONDÔMINO? Dr. Alexandre Gossn responde...

PERGUNTA DO LEITOR: 

Dr. Alexandre Gossn, é obrigatório eleger um condômino para a função de síndico? 

RESPOSTA:

Depende. O Código Civil não faz essa exigência, de modo que em regra, qualquer pessoa natural (física) ou jurídica podem ser eleitos síndicos.

É importante ressaltar que existem exceções: explicamos; o Código Civil traz normas gerais (elementares) sobre os condomínios, porém, há espaço para a criação de normas específicas (que não violem as normas publicistas, também chamadas de cogentes), sendo que estas normas específicas surgem através das convenções.

Cada condomínio deve ter sua convenção (que deve ser registrada em Cartório e só tem valor perante terceiros levada a registro), e as convenções podem dispor de forma particular sobre a forma de se gerir aquele condomínio singularmente.

Ocorre que algumas convenções trazem a exigência de que os síndicos sejam condôminos: nestes casos, não é possível por exemplo contratar-se um síndico profissional (o que ao nosso ver é uma grande desvantagem).

Nestes casos, se um dia o condomínio decidir pela contratação de um síndico profissional, antes terá que convocar uma assembleia extraordinária e com aprovação por quórum qualificado, ALTERAR SUA CONVENÇÃO, revogando a norma que exige que o síndico seja condômino.

É importante recordar que um síndico profissional pode muito bem vir a calhar na gestão do seu prédio, porque este costuma estar equidistante nos conflitos e não raramente ostenta estudo e bons conhecimentos da matéria de gestão condominial.

Por fim, devemos recordar que condômino ou não, o síndico deve ser pessoa ilibada, seguidor dos preceitos ético-morais de nossa sociedade e não ter em hipótese alguma algum conflito de interesses com o condomínio (por ex.: estar litigando em Juízo com o condomínio). Constatado esse conflito de interesses em assembleia, poderá qualquer condômino IMPUGNAR A CANDIDATURA do candidato, expondo seus motivos e provas, e o presidente do ato assemblear poderá acolher ou não essa impugnação.

Esperamos ter contribuído para esclarecer o tema.

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn   

PROTESTO CAMBIAL DOS INADIMPLENTES NO CONDOMÍNIO: PODE CUMULAR COM AÇÃO JUDICIAL? Dr. Alexandre Gossn responde...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

PROTESTO CAMBIAL DOS INADIMPLENTES;

Prezados amigos e leitores; uma dúvida recorrente entre condôminos, síndicos e gestores condominiais é a de que se um devedor é protestado como permite a legislação estadual em vigor, pode o condomínio concomitantemente ajuizar ação de cobrança.

PODE?

Resposta:

Sim, sem dúvida que pode. O protesto cambial das cotas devidas é perfeitamente conciliável com o ajuizamento de ação de cobrança de cotas inadimplidas.

É preciso se ter em mente que o PROTESTO tem natureza de sanção administrativa e por conta disso, ele realmente TORNA PÚBLICA A INADIMPLÊNCIA do devedor, porém, não tem força coercitiva para compelir o devedor a quitar a obrigação pendente.

O que isso significa? Significa, caros amigos e leitores, que o devedor protestado se não for acionado, jamais sofrerá constrições legais como penhora de ativos bancários ou de bens imóveis, em especial, do próprio imóvel gerador do débito.

Em outras palavras, o simples protesto jamais terá força para levar o imóvel gerador do débito, por exemplo, a um LEILÃO ELETRÔNICO, que com o produto da arrematação do bem leiloado pode garantir ao credor o pagamento da obrigação descumprida.

Por isso, o ideal é o condomínio credor cumular ambas medidas: protesto cambial + ação judicial de cobrança das cotas, para assim, cercar o devedor com as medidas restritivas e coercitivas, facilitando o recebimento dos valores devidos (e sempre se recordando que o protesto é uma medida a ser feita com grande parcimônia afinal a inclusão indevida de uma simples cota pode gerar direito à reparação de danos morais e materiais).

Esperamos ter contribuído.

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

DÚVIDAS SOBRE HORAS EXTRAS - DECIFRANDO O CONDOMÍNIO - DRS. THIAGO MONTEIRO & ALEXANDRE GOSSN respondem...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO!

Post da Semana!

DÚVIDA TRABALHISTA - supressão de horas extras

No post de hoje, o Dr. Thiago Monteiro, advogado especializado em Direito do Trabalho, responde à dúvida referente a como interromper o pagamento de horas extras pagas há muitos anos a determinado funcionário.

Vejam a pergunta do leitor:

PERGUNTA: O Condomínio possui funcionários que recebem horas extras habituais há alguns anos, porém não tem mais condições em mantê-las. É possível parar com estas horas extras? Como deve proceder o condomínio para cessar as horas extras? Qual o período que o condômino deve pagar para estes funcionários? Qual o amparo legal para o condomínio?

RESPOSTA do DR. THIAGO MONTEIRO:

Sim, isto é chamado de supressão de horas extras. Como fazê-lo atendendo as normas do Direito Trabalhista Condominial do Guarujá? Da maneira prevista na Cláusula 24ª da Convenção Coletiva vigente, e o enunciado 291 do TST, Órgão Judiciário máximo no Brasil no âmbito do Direito do Trabalho. Primeiro, se deve comunicar o funcionário por escrito quanto ao fato, informando ainda sua nova jornada de trabalho. 

Em seguida, o Condomínio deverá pagar, à vista, até o dia do pagamento do salário do mês seguinte a comunicação acima referida, uma indenização que será calculada da seguinte maneira: o valor de um mês das horas suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a 6 (seis) meses de prestação de serviço acima da jornada normal. 

O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 (doze) meses, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão. (Observação: não é correto neste caso, o entendimento de que somente se devem indenizar os últimos cinco anos trabalhados com horas extras habituais. Todos os anos deverão entrar na conta da indenização) e não somente os último cinco anos.

A equipe MONTEIRO GOSSN - Advogados e o Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO esperam ter contribuído!

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

Existe usucapião em área comum de condomínio? Dr. Alexandre Gossn responde...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:


Existe usucapião em áreas comuns em um condomínio?


Muitos condôminos, em especial os titulares de coberturas com áreas de terraço privativo, costumam entender que ao se apossarem de área comum contígua ao seu terraço privativo por muitos anos de forma mansa e pacífica, poderão em algum momento no porvir, alegar a ocorrência de prescrição.


Nada mais equivocado.


Não existe usucapião de áreas comuns (assim como não existe usucapião de áreas públicas)., de modo que mesmo que o titular se aposse da área por um século, esta área jamais será sua sem a devida aprovação assemblear (frise-se, por unanimidade já que implicaria em alteração das áreas e frações ideais, o que é uma decisão toca a todos os condôminos).


Isso não significa que não possa o condomínio mediante decisão assemblear ceder em comodato e a título precário a utilização de determinada área comum com ou sem uma prestação correlata pelo condômino comodatário.


Mas é importante que fique claro ao condômino que a assembleia poderá revogar tal cessão a qualquer tempo e ele terá que devolver a área ao condomínio com as manutenções devidamente feitas e em estado original (não pode modificar a área).

 É muito comum titulares de coberturas se apossarem de áreas comuns contíguas aos seus terraços privativos e entenderem que podem pleitear usucapião, mas esse pleito é ilícito e não será acolhido na Justiça. As áreas comuns não são usucapíveis.


Graças à rebeldia de alguns condôminos comodatários, muitos condomínios comodantes são obrigados a ajuizar ações possessórias para reaver a área, além de cobrar danos causados e obrigações de fazer em desfazer as alterações eventualmente feitas pelo condômino comodatário.



Vale também recordar que nem sempre a cessão em comodato de uma área ao comodatário é bom negócio ao condomínio, porque dependendo da forma como o condômino utilizar a área, podem ocorrer prejuízos lastimáveis ao condomínio e inclusive sinistros que poderão deixar de ser cobertos pela seguradora do edifício se ocorrer omissão do condomínio diante de conduta de agravamento do risco ou até mesmo de culpa exclusiva do segurado.


Um super abraço a todos e até o próximo post!


por Alexandre Gossn  
     

CONVENÇÃO X REGULAMENTO: qual é o quórum para se alterar o regulamento ou regimento de um condomínio?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

CONVENÇÃO X REGULAMENTO: qual é o quórum para se alterar o regulamento ou regimento de um condomínio?


Amigos, essa questão já deve ter vindo ao nosso corpo jurídico dezenas de vezes e sempre é renovada por clientes ou parceiros profissionais.

O fato é que não existe uma resposta automática.

Muitos regulamentos são aprovados junto com a convenção condominial, inclusive na mesma assembleia especialmente convocada para tal e utilizando o mesmo quórum (02/03 das frações ideais).

Nesses casos, em que o regulamento fora aprovado em conjunto com a convenção e constitui verdadeiro adendo desta, entende-se quase sempre que sua alteração não poderá prescindir do quórum utilizado para aprová-lo, ou seja, os 02/03 mencionados.

Porém, nos casos onde a convenção e o próprio forem omissos e quando a constituição destes ocorrer em assembleia distinta da onde ocorreu a aprovação da convenção, costuma-se entender que basta a maioria simples, tanto para criar e aprovar o regulamento, bem como para alterá-lo.

Um grande abraço e até a próxima!

por Alexandre Gossn