O CONDOMÍNIO E A LEI

crédito foto: www.imagensaereas.com.br



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

terça-feira, 29 de março de 2011

O Código de Defesa do Consumidor e os Condomínios

PERGUNTA: O CÓDIGO DE CONSUMIDOR TAMBÉM SE APLICA AOS CONDOMÍNIOS?

Caros leitores: a pergunta parece simples, mas saibam que já causou grande frenesi até na Câmara dos Deputados.


Alguns advogados invocam vez por outra na defesa de seus constituintes - em geral condôminos inadimplentes - a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, como se a relação existente entre os condôminos e o condomínio (ente com personalidade judicial, mas não jurídica) fosse pautada pela norma de proteção às relações de consumo.


E pensar que se tal conceito fosse aplicado, poderíamos contemplar a decretação de inversão de ônus probante (art. 6º do CDC), a responsabilização civil objetiva (arts. 12 e 14 do CDC), e até mesmo prazos decadenciais e prescricionais previstos na lei consumerista.


Nada mais absurdo!


A relação existente é puramente de Direito Civil, e os condôminos são pares entre si, que conjuntamente formam a entidade chamada de condomínio (fruto da copropriedade, ou seja "codomínio").

 A confusão começou, em verdade, quando para alterar algumas normas condominiais existentes no Código Civil em vigor, alguns parlamentares - nem um pouco estudiosos do tema - decidiram fixar a multa por mora nas mesmas bases do Código de Defesa do Consumidor, reduzindo-a dos outrora 20% para os atuais 02%.


Essa redução fora fruto de uma grotesca interpretação, sendo que a referência usada (CDC) não é nem de longe a mais indicada para tratar do tema.

Mas, então, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos condomínios?


DEPENDE!!!


Se a aplicação for para regular a relação condomínio X condôminos, JAMAIS!  NÃO SE APLICA MESMO!

Trata-se - como dito - de relação de Direito Civil.


PORÉM... isso não quer dizer que o CONDOMÍNIO NÃO POSSA INVOCAR O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO SEU FAVOR.

REPETIMOS: OS CONDOMÍNIOS TAMBÉM SÃO CONSUMIDORES, COMO QUALQUER UM DE NÓS.

EXEMPLO: O CONDOMÍNIO ADQUIRE UMA CERCA ELÉTRICA, UM ALARME, PRODUTOS DE LIMPEZA, CONTRATA A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES, ENERGIA ELÉTRICA, SISTEMA DE INTERNET COLETIVA, TV A CABO, SEGURO....

EM TODAS ESTAS SITUAÇÕES, O CONDOMÍNIO ESTÁ NA POSIÇÃO DE CONSUMIDOR, PORQUE É ENFIM, O DESTINATÁRIO FINAL DO PRODUTO / SERVIÇO, podendo, destarte, invocar as normas protetivas sempre que contemplar violações de seus direitos.


Como se vê, a pergunta acima parece simples, mas é bem mais traiçoceira do que aparenta.


Até o próximo post...   

por Alexandre Gossn

quinta-feira, 3 de março de 2011

Para-Raios em condomínios, falta de manutenção e implicações jurídicas.

PERGUNTA:  Quais podem ser as consequências jurídicas a serem sofridas pelo condomínio se este não proceder à manutenção dos para-raios?


RESPOSTA:


Caros leitores. Eis uma questão altamente relevante e freqüentemente negligenciada pelos condôminos e o mais grave: pelos síndicos.


Os para-raios são equipamentos sobremaneira importantes na manutenção da segurança do edifício, das pessoas que nele circulam e se fixam e também na proteção dos utensílios domésticos elétricos.


Em geral instalados longe dos olhos dos moradores, e relegados aos confins das lajes ou coberturas, este item de segurança quase sempre esquecido pode se tornar inesquecível justamente nos momentos mais críticos.


Isto porque além de ensejar a ocorrência de danos às coisas ou pessoas, a falta de manutenção nos para-raios PODE IMPLICAR NA NEGATIVA DAS SEGURADORAS DO EDIFÍCIO EM COBRIREM SINISTROS.

Como se sabe, uma das causas de exclusão de responsabilidade civil que autoriza a seguradora a não efetuar a cobertura contratada em qualquer contrato é exatamente a CULPA DA SEGURADO NO SINISTRO.

Ora, a culpa pode advir de negligência (abandono da manutenção do para-raio), imprudência (contratação de empresa sem especialização e responsabilidade técnica) ou até imperícia.

Em qualquer dos casos, se um sinistro se suceder, dificilmente a seguradora do edifício assentirá em pagar ou reembolsar os prejuízos.

E não é só: os eventuais prejudicados poderão acionar o condomínio, que não poderá sequer invocar a ocorrência de eventos da natureza (caso fortuito ou força maior), porque deixou de cumprir com seus deveres de manutenção de para-raio.

E como se não bastasse, há ainda a possibilidade do síndico ser responsabilizado pessoalmente se ficar caracterizado que essas falhas decorreram de omissões ou práticas ilícitas suas.


Portanto, prezados leitores, quando o assunto for manutenção de para-raios, economizar sem critério é sempre perigoso: o importante é contratar uma empresa séria e seguir a periodicidade nos reparos e manutenção em prol de toda a coletividade condominial.


Até o próximo post.


Abraços e bom feriado. 


por Alexandre Gossn