O CONDOMÍNIO E A LEI

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DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

terça-feira, 28 de julho de 2015

dúvida sobre assembleia: pode o síndico, individualmente, ANULAR UMA ASSEMBLEIA? Dr. Alexandre Gossn responde...

PODE O SÍNDICO, SOZINHO E UNILATERALMENTE, ANULAR UMA ASSEMBLEIA?


PREZADOS LEITORES: esta dúvida é recorrente e tornou a ser suscitada nesta semana por um cliente de MONTEIRO GOSSN - Advogados.


Uma assembleia é convocada e realizada, porém, mais adiante alguns condôminos apontam falhas verídicas no edital de convocação que indubitavelmente inquinam o ato assemblear de nulidade. O que fazer? Pode o síndico decidir pela anulação pura e simples da sobredita assembleia?

RESPOSTA:

NÃO.

O síndico detém poderes limitados pela:

- lei

- convenção

- deliberações assembleares


Os poderes do síndico não são ilimitados ou manejáveis para o que ele bem entender. Ao revés: são poderes tipificados e que seguem de certo modo a legalidade estrita: o síndico pode fazer o que a lei lhe permite e está proibido em fazer o que a lei veda.

Da assembleia se costuma dizer ser SOBERANA: em verdade, se trata de uma nomenclatura deveras inadequada, pois que a soberania como conceito jurídico é atributo de ESTADOS DE DIREITO PÚBLICO INTERNACIONAL, ou seja, nações e/ou países.

O que se pode sim dizer acerca das assembleias é que são:

a) órgão colegiado apto a deliberar algumas matérias que lei determina devam ser apreciadas e votadas por quórum simples ou qualificado;

b) são o órgão deliberativo máximo de um condomínio e o poder do síndico advém delas, na medida em que somente uma assembleia é quem detém legitimidade para eleger um síndico.

Assim, JAMAIS um condômino, seja síndico seja não síndico, poderá DECIDIR PELA ANULAÇÃO DE UMA ASSEMBLEIA.

As nulidades porventura existentes em uma assembleia só podem ser reconhecidas e declaradas por:

I - outra assembleia especialmente convocada para tal ato

ou

II - decisão judicial preclusa ou transitada em julgado


Desta forma, se na condição de síndico chega ao nosso conhecimento uma nulidade evidente, ocorrida em um ato assemblear, o que devemos fazer?

Deve o síndico CONVOCAR NOVA assembleia para levar o fato a conhecimento dos demais condôminos e aí sim, por meio de outra assembleia, se reconhecerá e declarará (ou não) a nulidade do ato específico.

Poderá eventualmente a nova assembleia ratificar aquele ato, poderá também o cassar e aprovar ou reprovar, enfim, decidir sobre o mesmo tema, porém desta vez, dentro das formalidades prescritas pela lei.

Um exemplo clássico desta situação é quando a assembleia padece de nulidade por não ter respeitado o hiato legal entre a sua convocação e realização.


Todos os itens votados poderão ser votados novamente se a nova assembleia decidir pelo reconhecimento da nulidade da anterior, o que não impede que novos itens sejam inseridos na pauta da futura assembleia.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn



segunda-feira, 20 de julho de 2015

ALTERAÇÕES DE FACHADA - (parte III) - Dr. Alexandre Gossn entrevista profissionais de arquitetura especializados no fechamento de sacadas. Entrevista com Daniela e Rodrigo Montero e Carina Nogueira da empresa M2N Projetos - Arquitetura e Engenharia

ALTERAÇÕES DE FACHADA - (parte III)



Na primeira parte do post conceituamos o que seria a fachada e expusemos os princípios que norteiam a regulação do assunto, esmiuçando ainda que no confronto entre princípios, algumas alterações podem ser toleradas em nome da defesa de princípios mais sagrados que a mera estética.


Na segunda parte, tratamos do assunto à luz de uma opção cada vez mais comum nos edifícios: o FECHAMENTO ou ENVIDRAÇAMENTO das varandas.



Após as discussões jurídicas, entramos agora na seara estética e técnica: CONVERSAR COM ESPECIALISTAS EM EFETUAR O FECHAMENTO SEM QUE ESSA MEDIDA VENHA A SER CONTESTADA JUDICIALMENTE DE FORMA IRREFUTÁVEL.



É evidente que sendo o Direito ciência humana, o julgamento de cada caso enseja o subjetivismo, mas procurar os especialistas é a medida mais eficaz antes de açodadamente o condômino ou condomínio decidir fechar a ou as sacadas sem um estudo prévio, tanto do ponto de vista de cálculos (de carga, sobrecarga etc) como do ponto de vista estético e arquitetônico.



Por isso, o blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO consultou experientes e tarimbados profissionais, que já estiveram em ambos os lados (defendendo um eventual fechamento ou sendo contrários a outro) e com muito jogo de cintura, ponderação, sensatez e acima de tudo conhecimento teórico, podem nos orientar.



Vamos à pauta.



- 01 -


DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN - Como arquitetas e engenheiros, como enxergam o fechamento / envidraçamento de varandas / sacadas? No que isso impacta ao trabalho do arquiteto?



M2N - O fechamento/envidraçamento de varandas/sacadas tem como principal propósito nos proporcionar mais segurança, nos proteger das adversidades do tempo (frio, ventos fortes, umidade e poeira) e ruídos externos. Além disso, ganhamos funcionalidade em um espaço que acaba passando a ser uma extensão da sala ou até mesmo um novo ambiente.  Apesar de todas essas vantagens, esse tipo de intervenção pode ser caracterizado como alteração de fachada do edifício.



- 02 -



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN - É possível compatibilizar o desejo do condômino em fechar a sua sacada com o intuito do condomínio em preservar o seu padrão estético?


M2N - Sim. É possível. Mas para evitarmos uma descaracterização, é muito importante que o condomínio tenha aprovado em assembleia, a padronização da estrutura que será utilizada, como por exemplo: modelo, materiais e cor dos perfis; tipo, espessura e cor dos vidros e etc... Também é interessante a padronização de alguns itens na hora de decorar esses ambientes. Podemos citar aqui a instalação ou não de películas protetoras, cortinas, persianas, revestimentos, redes de proteção entre outros. O ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas com a alteração de fachadas do condomínio estejam previstas na Convenção.



- 03 - 

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN - Os materiais utilizados na construção civil têm sofrido grande evolução. Esta evolução também atingiu os processos de fechamento de  sacadas?



M2N - Com certeza. Muitos fabricantes vêm realizando testes para garantir essa evolução. Podemos observar o aprimoramento em sistemas para a vedação, nos sistemas de trilhos, sistemas de freios, roldanas especiais e até na qualidade das películas que podem proteger o ambiente dos efeitos dos raios ultravioletas.


- 04 - 

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN - É possível elaborar um projeto arquitetônico que preveja o fechamento de uma varanda específica de um condômino de forma a posteriormente ser aproveitado pelos demais?


M2N - Nesse caso, a elaboração de um projeto arquitetônico além de possível é muito importante. Devemos considerar que, sacadas com fechamentos/envidraçamentos diferentes pode gerar uma possível desvalorização do imóvel.



- 05 -

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN - Os arquitetos detém capacitação técnica para apresentar laudo ou ART que garanta a segurança de uma obra de fechamento de varanda?

M2N - Primeiro precisamos entender a diferença entre laudo, ART e RRT. Um laudo é uma análise de assunto técnico. A ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). O RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) com a mesma finalidade da ART. O laudo não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas a ART ou a RRT sim. Então, no caso de fechamento/envidraçamento de varandas/sacadas, precisa sim de ART/RRT uma vez que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura da edificação.


- 06 -

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN - Quais recomendações dariam para um condomínio ou condômino que almeja fechar sua varanda e deseja escolher uma empresa idônea nessa seara?



M2N - O condomínio deve procurar se informar a respeito da qualidade da prestação de serviço e do produto que a empresa tem para oferecer. Nem sempre o melhor preço está relacionado ao melhor serviço e vice-versa.  A empresa deve trabalhar de acordo com as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), deve dar a garantia do seu serviço (incluindo reparos e manutenção) e oferecer laudos técnicos da qualidade dos vidros que serão utilizados.




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SOBRE A M2N e seus diretores:





Somando a experiência das Arquitetas e Urbanistas Carina Nogueira, Daniela Montero e do Engenheiro Civil Rodrigo Montero, a M2N Projetos vem atuando nas áreas residenciais, comerciais e corporativas. Juntos desde 2.009, a equipe tem como prioridade a elaboração de projetos com responsabilidade, aliados à funcionalidade e à criatividade. O objetivo é projetar utilizando soluções técnicas e práticas, combinadas com estética e economia. 




CARINA NOGUEIRA



Arquiteta e Urbanista
CAU – SP - A81833-0

Pós-graduada lato sensu – MBA em Gestão Empresarial pela Universidade Santa Cecília, em agosto de 2.010.


Formada pela Universidade Católica de Santos, em dezembro de 2.002.


DANIELA MONTERO



Arquiteta e Urbanista
CAU – SP - A34398-6

Pós-graduada lato sensu - Especialista em Arquitetura Comercial pelo Centro Universitário Senac, em dezembro 2013.
Curso de Gerenciamento de Projetos – Fundação Getúlio Vargas – FGV – CADEMP – Santos – ministrado pelo Prof. Dr. Wanderlei Marinho da Silva, em agosto de 2.010.
Curso de Visual Merchandising para Arquitetura de Interiores – Câmara de Arquitetos de São Paulo – Ministrado pela consultora de Marketing e Designer, Márcia Auriani, em maio de 2.007.
Curso de Arquitetura Esportiva – Câmara de Arquitetos de São Paulo – Ministrado pelo Arq.º Eduardo de Castro Mello, em fevereiro de 2.007.
Formada pela Universidade Católica de Santos, em dezembro de 2.002.




RODRIGO MONTERO


Engenheiro Civil
5061321095 CREA-SP

Curso de Economia Empresarial - FGV Online, em janeiro de 2.005.
Curso de Patologia e Terapia das Construções - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, em março de 2.002.
Curso de Gerenciamento de Obras - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, em dezembro de 2.001.

Formado pela Universidade Santa Cecília, em dezembro de 2.000.



Para maiores esclarecimentos, consultar: www.m2nprojetos.com.br



Encerramos a terceira parte do post sobre o assunto e em breve postaremos a quarta e última parte.

por Alexandre Gossn