INCÊNDIO NO CONDOMÍNIO: afinal, de quem é a responsabilidade?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

INCÊNDIO NO CONDOMÍNIO: afinal, de quem é a responsabilidade?

Essa é uma interessante questão que pode ter diversas causas, responsáveis e reflexos no condomínio.

Quando uma unidade é consumida pelo fogo pode espalhar as chamas pelo resto do prédio, atingindo outras unidades privativas além das áreas comuns, podendo dependendo do caso até mesmo causar a destruição total do edifício.

Nesses casos, para se indenizar as vítimas e prejudicados, é preciso se examinar a causa do incêndio: se a causa é decorrente da utilização indevida da unidade privativa onde o fogo se iniciou, naturalmente o titular desta terá que indenizar os prejudicados.

O fogo pode ter se iniciado por má utilização de eletrodomésticos, por má conservação das instalações elétricas e até mesmo como já acompanhamos em nossa vivência profissional, por atitude criminosa ou ainda suicídio.

Em todas estas situações, será o responsável em indenizar os prejudicados o titular da unidade privativa geradora do sinistro.

Mas há alguns poréns: e o condomínio?

O condomínio e mesmo o síndico podem responder civilmente (o síndico até criminalmente também), caso reste comprovado que agiram de forma OMISSA, ou seja, se mesmo cientes de informações sobre alguns riscos concretos, nada fizeram para debelar ou eliminar estes riscos.

Quando o condomínio e o síndico agem de forma omissa, eles AGRAVAM O RISCO, e o agravamento do risco pode ser fator excludente de responsabilidade civil a ser alegado pelas seguradoras do edifício, que nesse caso, podem reduzir a indenização a ser paga de forma equitativa ou até se negarem a pagar qualquer valor a título de indenização.

Por isso, síndicos e condôminos: muita atenção em todos os fatores que podem causar incêndios ou aumentar exponencialmente o risco de um surgir. Devemos recordar que a maioria dos edifícios da baixada santista estão ficando antigos e assim, merecem exames criteriosos em toda parte elétrica, de gás e também de hidrantes e sistema de combate aos incêndios.

Um abraço e até à próxima semana.

por Alexandre Gossn

A casa do zelador deve ser devolvida?

A CASA DA ZELADORIA;

Interessante questão chegou ao nosso escritório na semana passada: um zelador teve seu contrato de trabalho suspenso por doença, porém insistiu em permanecer residindo gratuitamente no espaço do condomínio reservado à zeladoria, mesmo contra a vontade do condomínio.

O que se indagou pelo nosso cliente condomínio foi: SERIA POSSÍVEL REAVER A ÁREA QUE PELA CONVENÇÃO FOI PREVISTA COMO CASA DO ZELADOR?

O Dr. Thiago Monteiro, advogado especializado em direito do trabalho respondeu e transcrevemos literalmente:

"Em nosso entendimento, nas hipóteses de suspensão do contrato por tempo razoável, é correto que o Zelador se ausente da moradia, para que ela abrigue outro Zelador, pois esta moradia tem a natureza de servir à prestação do trabalho. Se este trabalho está suspenso, também ficaria suspensa a utilização da moradia.

Este entendimento se revela válido quando temos uma suspensão do contrato de trabalho,por exemplo, devido à aposentadoria por invalidez temporária, onde há, com certeza, um longo tempo de inatividade sem trabalho, por parte do empregado.

Por estes fundamentos, é possível e plausível ao condomínio, adotar a seguinte medida:

1) Notificar extrajudicialmente o empregado para sair em 30 dias.

2) Após, se necessário, ajuizar ação de reintegração de posse."

Como se observa pelo parecer do Dr. Monteiro, a casa da zeladoria é cedida em caráter precário, sendo mera detenção ou ainda que fosse por meio de comodato, é certo que se trata de comodato vinculado ao contrato de trabalho e como é princípio elementar de direito que o acessório segue o principal, a extinção ou suspensão do contrato de trabalho, evidentemente leva ao encerramento da cessão da moradia.

Um abraço a todos e até a próxima semana!

por Alexandre Gossn

Condomínios: trocando o piso do hall

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


QUAL É O QUÓRUM NECESSÁRIO PARA UMA ASSEMBLEIA APROVAR A TROCA DE PISO DO HALL DO CONDOMÍNIO?


Essa questão chegou recentemente em uma consulta ao nosso corpo jurídico. um dos condôminos discordou da escolha do piso que a maioria queria colocar no edifício e assim, como dizemos brincando, emburrado, informou que iria impugnar a deliberação assemblear porque esta deveria ter sido unânime.


No entendimento do condômino, talvez a alteração do piso equivalesse a uma alteração de fachada.


Pois bem: discordamos e com fundamento.

O piso não compõe via de regra o frontispício de um prédio e muito menos qualquer uma das faces que compõe a fração do padrão arquitetônico que costumamos alcunhar de FACHADA.


Assim, não se impõe que uma alteração de piso tenha que ser aprovada pela unanimidade dos condôminos tal qual ocorre nas alterações de fachada.


Desta sorte, para se substituir um piso por outro, o que se deve ter em mente é se a obra é em questão é essencialmente de manutenção ou objetiva mais que a conservação do patrimônio condominial, almeja o aformoseamento da edificação.


Se a obra for para conservação, o quórum é maioria simples; se todavia, a obra objetiva embelezar o edifício de forma mais evidente que o projeto original, então temos que se trata da introdução de benfeitoria voluptuária e como tal, deve ser aprovada por 02/03 dos condôminos.


Há casos, é legítimo se dizer, em que verificamos a presença de figura híbrida: o condomínio realmente necessita substituir o piso, mas os condôminos aproveitam a ocasião para repaginar o edifício e torná-lo mais moderno, aconchegante e até valorizado: se a discrepância de valores for muito elevada, temos que considerar que a aprovação deverá ser por ao menos 02/03, porque o condomínio não era obrigado a eleger o piso mais caro.


Abraços a todos.

por Alexandre Gossn

INFILTRAÇÕES EM CONDOMÍNIOS: QUEM AFINAL É O RESPONSÁVEL?

INFILTRAÇÕES EM CONDOMÍNIOS:


QUEM AFINAL É O RESPONSÁVEL?


Quem afinal, responde pelas infiltrações em condomínios prediais?

Depende.

Quando a causa decorre de falhas no sistema de impermeabilização ou tubulação instalados em áreas comuns, a responsabilidade é do condomínio como ente comunheiro.

Todavia, nos casos em que as falhas são constatadas em áreas privativas, o responsável é o titular da unidade específica.

Podem, contudo, existirem casos onde se observa a chamada CONCAUSA, ou seja, existem duas causas distintas que confluem conjuntamente para os danos sofridos pela vítima das infiltrações.

Nesse caso, a responsabilidade pode ser tanto do condomínio como de uma unidade privativa e cada um deve atuar de modo a eliminar a causa para que cessem os danos.

Vale dizer que não adianta o causador dos danos apenas adotar medida paliativas como pintar o apartamento da vítima, sem efetivamente ELIMINAR a causa dos danos: o que se combate primeiro é a CAUSA, para só depois se tratar os EFEITOS.

A recomendação é que a vítima sempre contrate um engenheiro de confiança e este produza um parecer técnico atestando a CAUSA e os DANOS e de posse deste parecer, notifique os responsáveis para que estes eliminem as causas e os efeitos sofridos.

Se a notificação extrajudicial não resolver, a vítima pode se socorrer do Judiciário, adotando as medidas cabíveis, como ação de OBRIGAÇÃO DE FAZER cumulada com PERDAS E DANOS.

Espero ter ajudado.

abraços!

por Alexandre Gossn - DECIFRANDO O CONDOMÍNIO