O LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO NOS CONDOMÍNIOS (parte III): Dr. Alexandre Gossn entrevista Dr. Adriano Piovezan.

O Prezados leitores: conforme prometido, segue a parte final de nosso especial sobre os leilões eletrônicos. Para brindar o leitor assíduo ou não tão assíduo, convidamos o DR. ADRIANO PIOVEZAN para uma proveitosa entrevista.

O Dr. Adriano é um dos diretores da Lance Judicial, empresa gestora de leilões judiciais e que administra milhares de leilões eletrônicos no estado de São Paulo.

Quem quiser conhecer o trabalho da Lance Judicial, pode clicar no link que segue: www.lancejudicial.com.br  

A seguir transcrevemos as perguntas que o blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO, por meio do DR. ALEXANDRE GOSSN fez ao DR. ADRIANO PIOVEZAN, e as respostas deste.

Bom estudo e ótimo proveito aos leitores!

ENTREVISTA:

Dr. Alexandre Gossn, advogado especializado em direito condominial, entrevista Dr. Adriano Piovezan, advogado responsável pelo gerenciamento de leilões eletrônicos promovidos pela gestora Lance Judicial, que cuida dos leilões inerentes aos processos judiciais no estado de São Paulo.

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Qualquer pessoa pode ser licitante e participar do leilão eletrônico?

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

Sim, todos que estiverem na livre administração de seus bens e com plena capacidade civil, podendo ser pessoa física ou jurídica, salvo nos casos dos incisos I, II e III do art. 690-A do CPC, quais sejam:    os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, quanto aos bens confiados a sua guarda e responsabilidade; os mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados, o juiz, os membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão, o depositário, o avaliador e o oficial de justiça; menores, serventuários da justiça ligados ao leilão, leiloeiro/pregoeiro/porteiro de auditório e equipe, parentes e/ou afins dos mesmos.

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Quais as vantagens do leilão eletrônico perante os pregões tradicionais?

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

Maior acessibilidade, aumentando a concorrência e valorizando ainda mais o bem em questão, fazendo com que o preço seja justo tanto para o exequente quanto para o executado e seus credores. Em termos de publicidade, a via eletrônica proporciona inúmeras chances dos bens serem arrematados, fazendo com que a margem de leilões/praças negativos (as) diminuam muito.

  

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Como garantir a lisura e transparência de um leilão eletrônico?

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

É fazer com que os interessados tenham acesso à todas as informações referente ao bem que deseja arrematar. O contato com os licitantes também é importante para que sejam esclarecidas todas as dúvidas.Ademais, a Lance Judicial e grande parte das Gestoras de Leilão Eletrônico atualmente, disponibilizam nos portais em que se realizarão as praças/leilões, fotos, peças processuais pertinentes ao bem (inicial, termo de penhora, laudos, dentre outros), matrículas imobiliárias, débitos do imóvel, etc, fornecendo assim, total acessibilidade de uma forma democrática  para todos os interessados.

  

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Quais são as obrigações do licitante ao se cadastrar para um leilão eletrônico e como ele deve fazer o cadastro, além de onde?

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

A principal obrigação é de cumprir com os lances ofertados, pois aquele que tentar fraudar a arrematação, além da reparação do dano na esfera cível - arts. 186 e 927 do Código Civil, a Gestora, autor e terceiros, ficará sujeito as penalidades do artigo 358 do Código Penal, podendo ter a pena de detenção de 2 (dois) meses a 1 (um) ano, ou multa, além da pena correspondente à violência. Quanto ao cadastro, os licitantes devem primeiramente realizar um cadastro no portal dos leilões, e pra dar lances, devem se habilitar no lote específico em que tem interesse, ademais, um quesito para participar dos leilões é estar em dia com os órgãos de proteção ao crédito, pois no momento do cadastro a Gestora Lance Judicial avalia junto com o Serasa e SPC a regularidade do CPF/CNPJ do licitante.

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Existem maneiras de coibir que pessoas de má fé arrematem bens em leilões eletrônicos e depois desistam da arrematação apenas para inviabilizar a expropriação do bem?

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

Sim, aplicando penalidade para que o possuidor do CPF/CNPJ não participe das hastas públicas eletrônicas em todo estado de São Paulo, através de um lista de "não pagadores" realizada pelo sistema integrado das principais gestoras judiciais, tal como o Lance Judicial, ou seja, aquele CPF/CNPJ fica bloqueado pelos sistemas eletrônicos das gestoras, até que alguma determinação judicial autorize o mesmo a participar de novas praças. Ademais, como informado na questão 04, pode o arrematante ser responsabilizado na esfera cível e criminal.

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Como o leiloeiro é remunerado e quem lhe paga?  

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

A comissão devida ao leiloeiro será paga à vista pelo arrematante e arbitrada pelo juiz até o percentual máximo de 5% sobre o valor da arrematação, não se incluindo no valor do lanço.

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Como o leiloeiro é escolhido no processo?

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

De acordo com art. 706 do CPC, o leiloeiro é indicado pelo exequente  porém em alguns casos, quando a parte autora não indica, o Juiz o nomeia de ofício, existindo alguns casos em que mesmo com a indicação o Juiz nomeia leiloeiro de sua preferência. Recentemente o STJ se manifestou que a indicação do leiloeiro é realizada pelo parte autora, contudo, cabe o Juiz sua aceitação ou não, podendo o Juiz nomear leiloeiro diverso da indicada. Atualmente na prática, há Juízos que aceitam indicação de leiloeiro e outros não, porém a grande parte realiza rodízios com alguns Leiloeiros (Gestoras Judiciais), acatando as indicações.

  

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Que qualificação é exigida do leiloeiro para que possa atuar em sua função (diplomação, credenciamento etc )?

DR. ADRIANO PIOVEZAN:

É necessário que o leiloeiro seja credenciado na Junta Comercial do Estado em que atua, e que o sistema da Gestora Judicial seja avaliado e aprovado pelo Tecnologia da Informação do respectivo tribunal, em nosso caso, do TJ/SP

  

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

Existe algum impedimento do leiloeiro em arrematar os bens que leva à leilão?


DR. ADRIANO PIOVEZAN:

Sim, pois o leiloeiro e toda equipe atuante na Gestora Judicial, bem como parentes e/ou afins dos mesmos se tornam impedidos no momento da nomeação judicial, através da inteligência do inciso III do art. Art. 690-A do CPC, uma vez que somos a partir de então, auxiliares da justiça.

DR. ALEXANDRE GOSSN: 

O leiloeiro pode exercer a advocacia?


DR. ADRIANO PIOVEZAN:

Não há impedimento legal para tanto. Assim, o leiloeiro oficial pode exercer, simultaneamente  a profissão na advocacia, contudo não é aconselhável, uma vez que este pode usar sua atividade como elemento de captação de clientela à outra, ou para fazer concorrência desleal aos demais advogados. Em nosso caso, o leiloeiro utiliza de seu conhecimento adquirido anos atrás como advogado para melhor exercer a profissão de leiloeiro, não misturando as profissões. Ademais grande parte dos nossos clientes são advogados, que nos indicam para a realização dos leilões e praças judiciais em seus processos. (Art. 706 do CPC), o que leva a conclusão que focamos na profissão de leiloeiro utilizando apenas a advocacia como base de conhecimento

Esperamos que os leitores tenham aproveitado a entrevista e com esse bloco III, encerramos a postagem sobre os leilões eletrônicos.

Até o próximo tema!

por Alexandre Gossn

O LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO NOS CONDOMÍNIOS (parte II)

O LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO NOS CONDOMÍNIOS (parte II):

Seguindo no assunto, um leitor nos perguntou via email: o que é preciso para se arrematar um imóvel penhorado em uma ação de cobrança de cotas inadimplidas?

Não muita coisa: primeiramente, nos compete esclarecer que um imóvel para ser praceado por leilão eletrônico DEVE ESTAR PENHORADO e o DEVEDOR e EVENTUAL CREDOR HIPOTECÁRIO deverão obrigatoriamente ser intimados da penhora, avaliação e praça.

Para se obter a penhora do bem, deverá o credor buscar uma sentença que reconheça a dívida ou estar munido de um título executivo, como por exemplo, uma confissão de dívida.

A execução de um destes que permitirá ao credor (condomínio) postular em Juízo o pagamento e na falta deste, a penhora do bem.

O devedor - no caso dos condomínios - não poderá alegar a impenhorabilidade do bem de família (caso resida neste), vez que em se tratando de dívidas condominiais, a obrigação é em razão da coisa e por tal, suplanta a regra do bem de família.

Assim, o crédito condominial quase sempre suplanta todos os demais e por isso, é uma péssima ideia escolher deixar de pagar as cotas condominiais se se tiver que escolher entre pagar uma conta e não pagar outra.

Quase todas as pessoas podem ser arrematantes, salvo alguns que estão impedidos por conta de função, impedimentos entre outros (exemplo, o Juiz que funciona no caso, o leiloeiro etc). 

Atualmente, se habilitar como licitante em um leilão judicial é extremamente fácil e ágil!

E  para falar dos aspectos práticos do uso do leilão judicial nas lides forenses (entre elas as cobranças de cotas condominiais), traremos no próximo post uma entrevista com um profissional que atua justamente na execução dos leilões eletrônicos.

Confira nos próximos dias!

Um abraço e até a parte III...

por Alexandre Gossn   

O LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO NOS CONDOMÍNIOS (parte I)

O LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO NOS CONDOMÍNIOS (parte I)

Como todos os síndicos e administradores sabem, um dos maiores dramas que podem atingir a gestão de um condomínio é a ocorrência de inadimplência generalizada e contumaz.

Como um flagelo que corrói as finanças prediais, a inadimplência mal combatida inicia um processo de solapamento da organização condominial que poderá culminar na deterioração do valor dos imóveis (unidades privativas) nele contido.

Esse flagelo é mais perigoso ainda em Comarcas de veraneio, por exemplo, Guarujá, São Vicente, Praia Grande, Bertioga (todas em SP), já que quando em crise financeira, as despesas que as pessoas costumam deixar de adimplir primeiro são justamente as frívolas e mais distantes dos locais em que moram. Por isso, cidades que contam com alta taxa de não ocupação por moradores em apartamentos, quase sempre apresentam alto grau de inadimplência (com exceção talvez da área da Riviera de São Lourenço em Bertioga, que é um caso à parte).

Por isso, combater a inadimplência, mais que um dever legal e convencional do síndico, é antes de tudo uma luta necessária à conservação da existência do condomínio.

                                                    

                                                         A tecnologia a serviço da Justiça e jurisdicionados.

É certo que a função do condomínio não é gerar lucro aos coproprietários, mas produzir prejuízos e perdas patrimoniais também não é um dos objetivos de nenhuma massa condominial (ao menos não deveria sê-lo).

A lei dispõe à mão do síndico algumas ferramentas de inibição à inadimplência, entre elas, o protesto das cotas inadimplidas, que a despeito de contar com certas reservas do meio jurídico, tem se mostrado uma arma importante para coerção daqueles que não cumprem com suas obrigações condominiais monetárias.

Todavia, existem ocasiões e casos em que o simples protesto e o ajuizamento posterior de ação de cobrança não são o suficientes para estancar a inadimplência e obter o recebimento do crédito condominial.

O impedimento ao voto, a aplicação da multa de 02%, correção, juros legais e honorários advocatícios, em certas oportunidades não bastam.

Nesses casos, quanto maior a demora do síndico em agir, pior será: porque o débito é composto de prestações periódicas (as cotas costumam ser mensais) e fatalmente quem não pagou o pouco, não terá condições de pagar o muito, assumindo as parcelas do acordo sobre as cotas pretéritas aditado das cotas vincendas.

Às vezes, o devedor efetuou diversos acordos sobre o mesmo débito com o condomínio, que por parcimônia, paciência e até solidariedade, com grande compreensão vai dando sucessivas chances ao condômino, e o resultado disso é que a soma devida atinge vultos expressivos, até impagáveis.

O pior cenário é quando o valor devido ultrapassa o valor de mercado do próprio imóvel que gerou a dívida, criando um quadro bastante nocivo ao condomínio e ao próprio titular dessas unidades.

Por isso, além de implacável, o combate à inadimplência deve ser mais que célere: DEVE SER EFETIVO.

E se há algo de que nosso Judiciário padece, é da falta de EFETIVIDADE, como veiculam diariamente os meios de comunicação.

Seja pelo cipoal que é a nossa legislação processual, confusa e ensejadora da procrastinação, seja pela morosidade de um sistema sobrecarregado e quase falido, que é a nossa máquina estatal judiciária.

Não se trata de uma crítica, mas de mera constatação. 

Por isso, o caminho mais comum nesses casos de inadimplência contumaz é a ocorrência da condenação ao devedor a pagar o que deve (por sentença) ou mesmo a execução de acordo extrajudicial ou judicial que tenha força e validade de título executivo.

A existência desse título permitirá ao condomínio credor a execução integral do débito (inclusive das parcelas que irão vencer se assim determinar o texto do acordo, daí a necessidade em se contar com um corpo jurídico afiado), e por consequência, se o devedor permanecer inerte, terá a massa condominial a possibilidade de postular a penhora da unidade geradora do débito.

Essa unidade penhorada será posteriormente avaliada por ordem do Merítissimo Juiz e o condomínio poderá escolher entre ADJUDICÁ-LA, LEVÁ-LA AO LEILÃO ou UTILIZAR A CHAMADA VENDA JUDICIAL.

Nesse post trataremos apenas do chamado LEILÃO ELETRÔNICO.

Antes, entretanto, merece o assunto um breve sopro histórico: devemos lembrar que antes da adoção dos leilões eletrônicos, os Juízes dispunham apenas das praças tradicionais, onde os bens imóveis penhorados eram leiloados nos átrios dos fóruns, atingindo um número de pessoas deveras limitado e com publicações precárias de editais em jornais e no Diário Oficial. 

Por isso mesmo, era muito comum termos altíssimo índice de bens não arrematados até mesmo na segunda praça, quando o bem pode ser adquirido por lances abaixo da avaliação.

Atualmente, temos um quadro completamente distinto, onde não raramente os bens penhorados têm sido arrematados por lances ACIMA DO VALOR DA AVALIAÇÃO.

Tudo isso por conta do bom trabalho realizado pelo Judiciário, avaliadores, leiloeiros, investidores e claro, advogados.

A possibilidade de qualquer pessoa arrematar qualquer bem praceado em qualquer canto do estado ou do país, analisando as fotos, matrículas, débitos existentes entre outras particularidades, criou um imenso mercado a ser navegado no presente e futuro e de quebra, aliviou e muito os deletérios efeitos da inadimplência perante os condomínios. 

Prosseguiremos no assunto em nossa parte II...

por Alexandre Gossn