O CONDOMÍNIO E A LEI

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DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

segunda-feira, 29 de fevereiro de 2016

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS PELO NOVO CPC - recomendações de Dr. Alexandre Gossn às administradoras e síndicos




COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS PELO NOVO CPC


 - recomendações de Dr. Alexandre Gossn


Com a adoção do novo CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL que passa a vigorar a partir de março de 2016, consideramos pertinente apresentar de forma sintética uma lista de algumas cautelas a serem adotadas pelos responsáveis pelas cobranças de cotas condominiais.


Compreendemos que existe um forte apelo na mudança na forma de cobrar os devedores, já que a busca pelo recebimento dos débitos condominiais não será mais processada por ação cognitiva e sim pela via executiva. 


Como expusemos em artigo anterior, as ações de cobrança que integram o processo cognitivo, não prescindem de instrução processual, de modo que o devedor é citado para apresentar defesa, ao passo que na execuções o devedor é citado para pagar o que deve.

Via de regra, a doutrina diz que a execução tem o contraditório minorado ou mitigado, ou seja, há menos espaço ao executado para contraditar as alegações do credor, ao menos, teoricamente.

Por conta disso, é certo que as ações executivas são mais gravosas aos devedores, de modo que a possibilidade coerção e do credor expropriar bens do devedor se mostra mui mais próxima que pela via cognitiva ou cautelar.




Deste modo, eventuais falhas do credor na condução, preparação e adoção da cobrança via executiva podem lhe tornar potencialmente mais exposto a sofrer medidas de "contra-ataque" do devedor.

Os principais riscos a que o condomínio credor se exporá são:

a) acionar parte ilegítima e assim ter intentada contra si ação buscando reparação de danos;

b) ver a execução anulada pela falta de higidez (validade) do título executivo;


Sobre o item a) será mais importante do que já é que as administradoras cobrem dos condôminos a ATUALIZAÇÃO constante do seu banco de dados. Mais que isso: que as administradoras não alterem o banco cadastral de dados sobre os titulares das unidades sem os documentos pertinentes, isto é; que comprovam de forma idônea a mudança na titularidade (propriedade ou ao menos da posse) de cada unidade.

A forma correta de comprovação e mais segura é por meio da extração de certidões de matrícula atualizadas, mas atualmente, instrumentos de compra e venda que estejam com assinaturas com firma reconhecida são aceitos pelo Judiciário.

Nunca foi tão importante estar atento a isso.

No tocante ao item b), temos que destacas a relevância em se APROVAR CORRETAMENTE as contas dos síndicos logo após o exercício em questão ter se esgotado. Do mesmo modo, revela-se crucial que a previsão orçamentário do exercício vigente seja aprovada assemblearmente nos termos propugnados pela convenção e Código Civil, respeitando-se o prazo para convocação de AGO, quóruns específicos, fidedignidade das atas aos fatos e correlação entre a cobrança e a fração ideal (quando a convenção prever cobrança por frações ideais).

Todos estes cuidados com a FORMA são essenciais porque o respeito à FORMA protegerá o título executivo e sem o título ou se a execução se alicerçar em um título mambembe, frágil e passível de ser considerado nulo, a execução será impugnada via embargos ou exceção de pré-executividade e com isso, extinta, resultando em prejuízos de diversas naturezas ao condomínio.

Como em todos os casos que envolvem legislação recente, recomenda-se a máxima cautela e explicar aos síndicos, conselheiros e condôminos que devemos analisar as cobranças individualmente, decidindo ou não pela execução, caso a caso, ao menos no início da vigência desta novíssima legislação.

Um abraço a todos e até o próximo post.

por Alexandre Gossn

dúvidas, dicas e trocas de informações = alexandre@monteirogossn.com.br

terça-feira, 16 de fevereiro de 2016

NOVO CPC - Cobrança de cotas condominiais - Dr. Alexandre Gossn discorre.


BLOG DECIFRANDO O CONDOMÍNIO - 


NOVO CPC - Cobrança de cotas condominiais - 




Novidades legislativas aos Condomínios - 



Em 18 março de 2.016 começar a vigorar em todo país o novo código de processo civil, que traz novidades principiológicas, normativas e ritualísticas.


Entre os princípios, podemos claramente constatar que a nova legislação foca em instituir uma Justiça MENOS FORMAL, MAIS SIMPLES e MAIS CÉLERE. No que tange aos ritos, contempla-se significativas mudanças em diversos atos processuais de distintas áreas, searas e naturezas, o que deve - tal qual ocorreu com o Código Civil de 2002 - produzir impactos diferentes em tempos diversos, isto é, parte dos avanços demorarão em ser integralmente compreendidos e absorvidos pelos advogados, partes e Juízes.


O fato é que as normas jurídicas avançam gradualmente ao passo que a sociedade e seus avanços tecnológicos e de costumes avançam a passos cada vez mais largos, criando indesejável descompasso entre o mundo REAL e o mundo do DIREITO.






Incumbe à sociedade fiscalizar as normas teóricas para que elas se pareçam cada vez mais com o mundo fático e não que se tornem compêndios anacrônicos com mandamentos legais costumeiramente descumpridos e diariamente desmoralizados pelos jurisdicionados.


Foi de certa forma o que ocorreu com as ações de cobrança de cotas condominiais pelo antigo rito sumário, que de sumário não tinha nada salvo o nome, e por isso era convertido em rito ordinário, que também era moroso.


Assim, cimentou-se na mente dos condôminos a ideia de que cobrar os inadimplentes era tarefa quase impossível e os inadimplentes (alguns) passaram a trabalhar com a ideia (errada) de que é bom negócio procrastinar (não é, porque os encargos decorrentes da mora correm o patrimônio do devedor em eventual leilão da unidade).


Essa nefasta situação perdura há décadas e se tornou mais aguda após a adoção da multa moratória de apenas 02% pelo CÓDIGO CIVIL DE 2.002, o que catapultou a inadimplência a píncaros jamais vistos em nosso país.


Pois bem, o NOVO CPC tenta mudar esta situação.


Como?


Tratando o débito condominial como TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, ou seja, comparando-o a grosso modo a um cheque, uma letra de câmbio ou nota promissória.


Para ter o valor de título, todavia, o condomínio deverá se cerca de cuidados para não ser colhido de surpresa por defesas processuais dos devedores. Assim, deve:



- aprovar anualmente em assembleia a forma, valor e vencimento das cotas ORDINÁRIAS;


- aprovar sempre que necessário em assembleia a forma, valor, vencimento e pelo quórum correto o rateio das cotas EXTRAORDINÁRIAS;


Surgem ainda dúvidas se:


- as multas também poderão ser cobradas por execução? (cremos que se prevista e aprovadas, sim)


- as cotas vincendas serão consideradas cobradas em uma mesma ação por serem prestações periódicas? (pensamos que sim)



Serão necessárias diversas cautelas (ainda maiores) pois o processo de execução oferece ao devedor gravames que a antiga ação de cobrança não podia fazê-lo.


Por isso, eventual ação movida de forma descabida , por exemplo por um débito inexistente ou em face da parte equivocada poderão redundar mais facilmente em ações de reparação de danos materiais ou morais.


Por isso, a atualização dos dados cadastrais dos condôminos será medida cada vez mais importante, para zelar pela segurança do condomínio credor e dos condôminos pontuais.


A grande diferença da ação de execução (NOVO CPC) para a ação de cobrança (ANTIGO CPC) é que a ação de cobrança era um PROCESSO DE COGNIÇÃO, isto é: O CONDOMÍNIO alegava ser credor e tinha que comprovar a existência do débito ou a ausência do pagamento por meio de instrução probatória, seara que ensejava ao devedor interpor vasta quantidade de recursos horizontais e verticais (no tocante à JURISDIÇÃO), permitindo que uma simples demanda de cobrança perdurasse até mais de uma década.


Na atual sistemática, ao se adotar a ação de execução, o contraditório existe mas é mitigado: o devedor é citado para PAGAR e não para se defender. Parte-se do pressuposto de que o devedor realmente deve: se não dever, basta provar que pagou ou que o crédito invocado pelo condomínio NÃO FOI CORRETAMENTE CONSTITUÍDO.


Em tese a defesa do devedor terá que ser promovida por EMBARGOS À EXECUÇÃO, que via de regra não ostenta efeito suspensivo, assim,  o credor pode iniciar medidas de constrição (ex.; penhora) sobre os bens do devedor enquanto o processo tramita. Mas uma dúvida que tem esquentado a cabeça dos advogados condominiais é se não veremos uma explosão de medidas chamadas EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, que é nada verdade uma ação movida pelo devedor para SUSPENDER O ANDAMENTO DE UMA EXECUÇÃO.


Se isto ocorrer, incumbirá aos JUÍZES rejeitarem este artifício com rigor e punir os devedores por suas eventuais aventuras jurídicas, visando à protelação, claramente.


O importante é extrairmos no momento as seguintes lições aos condomínios, síndicos, conselheiros e administradores:



COBRANÇA DAS COTAS PELO NOVO CPC:


- mais célere ao condomínio;

- possibilidade em se efetivar penhora de ativos bancários e da própria unidade de forma mais rápida;

- mais gravosa ao devedor (o simples cadastro do nome do devedor no distribuidor do fórum tornará seu nome difundido como mau pagador);

- demandará mais formalidade do síndico e administrador (atualizar convenções, regimentos e aprovar todos os rateios, redigindo-se editais precisos e atas corretas);

- implicará maior risco ao condomínio em ser responsabilizado civilmente se:


a) cobrar dívida já paga

b) cobrar dívida mal instrumentalizada (neste caso, melhor optar pela antiga ação de cobrança ou convocar AGE e formalizar corretamente);

c) cobrar a pessoa errada (ex.: imóvel com dados errados sobre o titular);



Em suma, a lei dá com uma mão mas tira com a outra: o condomínio foi aquinhoado com mais armas no combate aos inadimplentes mas ao ser agraciado com tais ferramentas, deverá as utilizar com zelo, cautela e precisão, visto que a sua responsabilidade pela má utilização também se tornou mais abrangente.


Esperamos ter ajudado e ficamos ao dispor.



por ALEXANDRE GOSSN