A APROVAÇÃO DAS OBRAS EM CONDOMÍNIOS: naturezas diversas pedem quóruns diversos.

A APROVAÇÃO DAS OBRAS EM CONDOMÍNIOS:

O bom senso anda escasso no mundo e é um dos referenciais indispensáveis na vida condominial.

Sem a sensatez, o corpo condominial corre o risco em pedir aprovação por despesas em que não precisaria pedir à assembleia ou se sujeita a deixar de aprovar obras que deveriam passar pelo crivo assemblear.

Como distinguir?

Primeiro, deve o síndico se recordar que suas contas serão analisadas ano a ano e em dado momento terá que aprová-las, o que significa escrutinar todas as despesas e receitas condominiais, analisar como foram gastas (no mérito e na forma) e se palmilharam o caminho legal.

Por isso, todo síndico deve ter em mente que por mais simples que sejam as despesas ou obras, ele deve as documentar muito bem, tanto no que concerne à prova da necessidade destas como no que tange à escolha do prestador de serviços e guarda de laudos, contratos etc.

O critério que deve ter o síndico sempre em sua mira é o seguinte:

OBRAS  - quanto à temporalidade:

a) URGENTES

b) ADIÁVEIS

As obras urgentes são as que consideradas inadiáveis, porque a não implementação destas pode redundar em danos irreversíveis e irremediáveis ao patrimônio comum ou privativo ou até pior: podem implicar riscos reais à integridade física de condôminos, funcionários ou terceiros.

Estas obras devem ser executadas sem maiores delongas e não é que não tenham que ser aprovadas pela assembleia, mas esta aprovação (todas obras tem que ser aprovadas pela assembleia, ao menos no exame das contas na assembleia ordinária anual) pode ser DIFERIDA, OU SEJA, POSTERGADA devido à INADIABILIDADE dos serviços (ex.: um reparo hidráulico para evitar uma inundação ou elétrico por conta de risco de incêndio).

As obras urgentes podem ser inclusive pequenas, quase corriqueiras em relação à dimensão, embora no grau de TEMPORALIDADE, sejam INADIÁVEIS.

Já as obras ADIÁVEIS podem ser grandes ou pequenas, mas o que conta é que são obras postergáveis, permitem um planejamento maior e DEVEM SEMPRE SER PRECEDIDAS DE APROVAÇÃO ASSEMBLEAR (e não ratificadas posteriormente).

OBRAS - quanto ao grau de necessidade

O outro prisma a se analisar as obras é o prisma da NECESSIDADE.

Por este ângulo, o Código Civil de 2.002 ensina que as obras podem ser:

a) VOLUPTUÁRIAS

b) ÚTEIS

c) NECESSÁRIAS

As obras voluptuárias são aquelas que a clássica conceituação nascida da LEI DE LOCAÇÕES para designar as benfeitorias chamam de MERO DELEITE ou AFORMOSEAMENTO, visam ao enfeite, à beleza, à estética e à valorização visual de um condomínio.

Ao revés do que algumas pessoas propalam, as obras voluptuárias não são nocivas tampouco devem ter um conceito pejorativo como se fossem inúteis ou prejudiciais a um condomínio.

Esta é uma visão errada.

O condomínio deve se pautar pelas prioridades e em um edifício onde existam muitas necessidades prementes, é evidente que não se deve despender recursos escassos com obras volupturárias, deixando de executar outras de importância maior.  Mas, se ao contrário, tratamos de um condomínio que tem as contas em dias e recursos sobrando, é bom que se busque valorizar mais e mais o patrimônio de todos. (ex.: paisagismo)

As obras úteis são aquelas que podem até tocar na estética mas o objetivo delas é maior que a mera beleza e a natureza destas permite uma intensificação de um uso ou mais de determinada área ou bem. O grau de utilidade da coisa é gerado ou aumentado por ela.

Não é possível a considerar necessárias, mas ela ÚTIL sem dúvida. (ex.: cercas elétricas, academia, salão de festas, retrofit de elevadores etc).

E por fim, temos as obras necessárias. Estas podem ou não ser urgentes, consoante o evento ou eventos que as orbitam.

As obras necessárias derivam de algum evento que necessita de intervenção e não tolera muitos improvisos. A ausência da execução destas obras implica riscos à coletividade condominial, prepostos e terceiros e às vezes à própria existência e higidez do edifício. (ex.: impermeabilizações, reparos em elevadores, conserto de portões etc).

É preciso atenção e zelo pelo síndico porque às vezes as obras tem natureza híbrida e isso implicará a adoção de quóruns e critérios distintos.

As obras necessárias não precisam sequer ser aprovadas anteriormente (mas é melhor que sejam), e o Código Civil frisa que se forem de grande vulto, devem sim ser levadas à assembleia.  Um exemplo como citamos é um reparo no elevador ou mesmo a sua manutenção mensal.

As obras úteis necessitam de aprovação por quórum da maioria simples, ou seja, a maioria dos PRESENTES no ato assemblear e as obras voluptuárias necessitam de QUÓRUM QUALIFICADO para aprovação, ou seja, 02/03 dos condôminos.

Por isso, o cuidado é essencial: ex.: fica aprovada a reforma necessária do elevador (obra necessária = não precisa de aprovação anterior mas é recomendável fazê-lo), porém ao se escolher um orçamento, aprova-se um que EXECUTA RETROFIT no elevador, efetuando-se a substituição do piso emborrachado por granito, fixação de espelhos elegantes e iluminação artística.

Vejam: estes itens do RETROFIT não são NECESSÁRIOS TAMPOUCO ÚTEIS: são simplesmente OBRAS VOLUPTUÁRIAS que foram aprovadas no vácuo da aprovação de uma obra que era necessária - efetuar manutenção em elevador.

Logo, o RETROFIT deve ser aprovado por 02/03 dos condôminos, sob pena de nulidade caso algum condômino conteste judicialmente essa aprovação.

Outra implicação: se o síndico goza de isenção do pagamento de cotas ordinárias, em tese, ele não contribuirá pela manutenção do elevador, mas deveria no que tange ao RETROFIT deste, pois trata-se de benfeitoria voluptuária a ser cobrada por rateio extraordinário, o qual via de regra não se costuma conceder isenção.

Assim, para se evitar dissabores, litígios e desarmonia, convém sempre analisar a convenção e a natureza da obra a ser aprovada.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn

DÍVIDAS CONDOMINIAIS: O PROTESTO É A SOLUÇÃO? Dr. Alexandre Gossn responde...

DÍVIDAS CONDOMINIAIS:  O PROTESTO É A SOLUÇÃO? 

Dr. Alexandre Gossn responde...

Com a chegada da crise ao nosso país, era esperada como de fato se verificou um súbito aumento na inadimplência de cotas condominiais. Este fato é antigo e remonta ainda à aprovação e vigência do Código Civil de 2.002 que reduziu as multas condominiais de 20% para 02%, tornando a opção de inadimplir cotas mais atraente que as demais dívidas negócios afora.

Neste caldo cultural e jurídico agitado que foi gerado, surgiu como possível solução a adoção do protesto cambial como ferramenta para combater a inadimplência.

Vislumbrado por lei federal mas regulamentado por leis estaduais, o PROTESTO de cotas condominiais veio ao mundo fático causando grande alvoroço por demasiadas expectativas, tanto dos seus defensores quanto dos seus detratores.

Os detratores alegam ser medida que contém duas falhas jurídicas:

- inconstitucionalidade FORMAL, na medida em que o legislador estadual não poderia dispor sobre o tema (apenas a União estaria autorizada a fazê-lo);

- inconstitucionalidade MATERIAL, já que para os detratores as cotas não são TÍTULOS EXECUTIVOS e por isso, jamais poderiam ser protestadas como tal, sendo a prova disso que a as cotas são cobradas judicialmente mediante AÇÃO DE COBRANÇA e não AÇÃO DE EXECUÇÃO.

Nas ações de cobrança o réu é citado para SE DEFENDER da imputação de que é devedor, o que é grave mas nem tanto: somente uma sentença dirá se ele é devedor ou não. Nas ações de execução o devedor é citado para PAGAR: o espectro de defesa é muito mitigado e ele pode até embargar mas as matérias alegáveis são mínimas.

Por isso, protestar cotas pode gerar algumas dores de cabeça aos condomínios credores. 

Entre elas:

- sofrer ações de cancelamento e sustação do protesto;

- sofrer ações de reparação de danos por protestos indevidos;

- tentativa de responsabilização moral do síndico e da administradora;

Por isso, se o condomínio vai utilizar o protesto, recomendamos APROVAR A UTILIZAÇÃO desta ferramenta EM ASSEMBLEIA, estabelecendo-se QUANDO, COMO E ONDE o protesto será usado.

Os defensores do protesto, por seu turno, em certas ocasiões exageram nas virtudes deste. Aduzem ser a ferramenta mais efetiva no combate à inadimplência.

Sejamos francos: NÃO É VERDADE.

O protesto é uma ferramenta que INIBE a inadimplência, mas NÃO A COMBATE, TAMPOUCO A ELIMINA, e muito menos a resolve.

Esclareçamos os motivos do PROTESTO ser importante mas ser a solução:

- quando o devedor é contumaz, o protesto causará dificuldades a ele no início, mas depois será "mais do mesmo";

- quando o devedor tem diversas inscrições em seu nome junto ao SPC, SERASA e Cartório de Protestos, o protesto levado a cabo pelo condomínio será "somente mais um";

- o principal dos motivos: o protesto é ferramenta que sanciona o devedor, restringe sua autonomia creditícia, mas NÃO TEM FORÇA EXPROPRIATÓRIA e EXECUTÓRIA, ou seja, o devedor não perderá o seu imóvel ou terá qualquer patrimônio seu justamente penhorado por ordem judicial com base em protesto.

O último item é muito relevante e notamos ser desconhecido por alguns síndicos: SOMENTE UMA AÇÃO JUDICIAL poderá convolar na penhora, avaliação e posterior leilão do bem ou bens do devedor.

Por isso, é completamente errôneo e arriscado o síndico PROTESTAR o devedor e não o acionar judicialmente à espera do pagamento. Ao agir assim, o condomínio correrá sério risco de ver o crédito condominial PRESCREVER e ao ser atingido pela PRESCRIÇÃO, o débito não poderá ser mantido protestado, logo as restrições creditícias ao devedor evaporarão.

Assim, recomendamos sempre que a adoção do protesto não implique na inércia condominial em acionar judicialmente os devedores, já que são medidas cumulativas e com teores distintos.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn.

CONDOMÍNIOS - como agir quando nos deparamos com suspeitas de OBRAS SOBREFATURADAS? - Dr. Alexandre Gossn discorre

OBRAS SOBREFATURADAS?


É possível provar?

Um dos grandes fantasmas da vida de nós brasileiros é a corrupção: tal qual uma sombra infinita, a corrupção tem se revelado quase onipotente na vida do brasileiro.

Democrática, não escolhe classe social, credo, cor nem idade e onde há uma fresta, ela penetra mais facilmente do que água.

Atualmente tomamos consciência de que a corrupção não está encapsulada em Brasília ou dentro das repartições públicas, como a cepa de um vírus mortal presa em um tubo de ensaio. Ao revés, a corrupção está dentro de todos nós, à espreita da oportunidade para eclodir como uma bactéria assaz agressiva ou esperando baixarmos a guarda de nossos valores ético-morais.

A corrupção é endêmica, contagiosa e difícil de ser combatida também na esfera privada.

E muito difícil igualmente de ser COMPROVADA.

Nos condomínios não poderia ser diferente e LAMENTAVELMENTE, UM DOS MOMENTOS EM QUE A CORRUPÇÃO PODE SURGIR COMO UMA MOLÉSTIA que corroerá o patrimônio condominial é exatamente quando o condomínio mais carece de economia: NA CONTRATAÇÃO E CONDUÇÃO DE OBRAS.

Existem diversas formas de se contratar uma obra de forma corrupta, e uma das mais conhecidas é a obra SOBREFATURADA.

Na obra sobrefaturada, o contratado ou a contratada e o grupo ou pessoa responsável pela obra (síndico ou comissão) celebram a avença com uma pessoa física ou jurídica de modo a se cobrar mais do que vale o serviço e assim, destinam a si próprios ou terceiros beneficiários percentual (geralmente significativo) daquela verba que oficialmente seria destinada ao pagamento de quem realizaria o trabalho.

Nem sempre rastrear o dinheiro é suficiente, porque em certas ocasiões os corruptos e corruptores arquitetam com engenhosidade a forma de maquiar e ocultar o desvio patrimonial havido.

Como então comprovar a prática da corrupção aludida?

Não é fácil.

Primeiro, temos que conceituar que a corrupção relacionada à obra sobrefaturada é CRIME, e pode ser considerada como APROPRIAÇÃO INDÉBITA e até ESTELIONATO.

Segundo, devemos frisar que além de conduta penalmente relevante, o ato também é tratado como ilícito civil e tributário, por lesar terceiros e o fisco.

O primeiro passo para investigar e punir os responsáveis por tal ato é encontrar indícios dessa corrupção.

Os indícios não são provas por si só, mas a aglutinação deles criar um mosaico probatório, porque aglomerados eles têm significado, que mesmo que não seja definitivo pode confluir a novas provas no futuro.

Os indícios podem ser vários: notas fiscais ou recibos suspeitos, empresas contratadas sem nenhuma referência, contratação sem aprovação assemblear, falta de cobrança do corpo diretivo sobre a empresa contratada (às vezes por "terem o rabo preso", e até transferências de recursos do condomínio a terceiros de forma suspeita.

Outro indício a ser levado em conta é quando existe real deproporcionalidade entre o valor pago e a dimensão do serviço prestado.

Nem todos os preços são iguais e diferentes profissionais cobram diferentes preços conforme o grau de especialização, zelo, forma de atuação e até definições distintas de margem de lucro, mas se a desproporção for de magnitude exacerbada, merecerá um pedido de explicações no mínimo.

Existe uma forma de sobrefaturamento que é bastante nociva e tivemos contato com ela nesta semana no curso de uma perícia judicial: SUCATEAMENTO DA OBRA.

Neste caso, você analisa o contrato e o custo está OK, você analisa a obra superficialmente e forma de pagamento assim como número de funcionários e aparentemente está tudo NORMAL.

Porém, quando investiga de maneira mais aprofundada, apura por exemplo que:

- a empresa deixou de inserir lajes em área externa e havia sido paga para fazê-lo (ocultou essa ausência com gesso);

- a empresa prometeu instalar eletrodutos por dentro de um forro e não o fez: passou os fios desprotegidos;

- a empresa prometeu utilizar manta impermeabilizante de 4 mm (vide minuta contratual) e não utilizou manta de espessura menor e qualidade inferior;

No caso em tela, quando o condomínio passou a investigar, acabou se deparando com um caso grave de corrupção que envolvia o antigo síndico, ex- administrador e sócio do ex-síndico do prédio.

Todos estavam desviando parte da verba da obra com a anuência da construtora, e repartindo o "bolo", prestando formalmente uma obra parecida com a descrita na avença mas que na prática era muito inferior.

Foi apurado que parte dos valores foi depositada nas contas bancárias da esposa do ex-síndico, do seu sócio e de terceiros desconhecidos da relação jurídica atinente ao contrato celebrado para a obra.

Em Juízo, o ex-síndico alegou que EMPRESTOU valores à empresa contratada para aumentar o seu fluxo de caixa e depois esta devolveria tais quantias com juros, deixando de confessar a prática de sobrefaturamento em obra, mas confessando possível crime de USURA.

Advertido pelo Juiz a esse respeito e também por nossa equipe, manteve a versão.

Por isso, o Juiz nomeou um perito para apresentar laudo que examine o custo e qualidade das obras contratadas, sendo que a prova pericial será em vista dos documentos que comprovam o desvio de recursos a única chance do ex-síndico de tentar provar que realmente os serviços custaram o que foi dito.

Do contrário, sofrerá fragorosa derrota judicial na ação que patrocinamos em prol do condomínio e contra os interesses dele.

Por isso, podemos afirmar: é dificílimo provar o ato corrupto, mas não é impossível.

Cabe a todos os condôminos fiscalizar o síndico e compete ao síndico agir com transparência.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn

AUDITORIA NAS CONTAS CONDOMINIAIS - Quando, como, onde e se é mesmo necessária - Dr. Alexandre Gossn discorre.

AUDITORIA NAS CONTAS CONDOMINIAIS

Prezados leitores: vez por outra, no curso de uma assembleia ou por meio de missiva de notificação, a notícia chega como a ameaça de um hecatombe nuclear na cabeça do síndico: VAMOS CONTRATAR UMA AUDITORIA!

Mas será que tudo realmente se resolve com uma auditoria?

E será que basta realmente contratar uma auditoria para destituir o síndico e provar que ele merece "ir para a cadeia"?

Alto aí: é preciso não se render às paixões tão comuns na vida condominial e em especial, no decorrer das assembleias, quando mania de perseguição, antipatias, mágoas, rancores antigos e ego, mas muito ego mesmo, são capazes de catapultar pequenos desentendimentos na terceira guerra mundial.

A começar: as contas devem preferencialmente ser exaustivamente estudadas ANTES DE APROVADAS, porque existe algo chamado ATO JURÍDICO PERFEITO.

A nossa Constituição e a LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL abraçam este conceito que tem por escopo PROTEGER A SEGURANÇA JURÍDICA e não tornar os atos da vida civil eternamente reféns de reapreciação.

Por isso, salvo honrosas exceções, os Tribunais em nosso país REJEITAM pedidos judiciais de prestação de contas em face de síndicos e ex-síndicos APÓS CONSUMADA A APROVAÇÃO DAS CONTAS.

Isso significa que eventual subtração de patrimônio condominial ficará eternamente impune?

Não necessariamente.

Se o condomínio comprovar o ato ilícito, pode claro (dentro do prazo prescricional de 03 anos = reparação de danos) postular em juízo a justa reparação ou restituição das perdas, mas este pedido não tornará as contas rejeitadas. Elas foram aprovadas e isso não será modificado: o que se reconhecerá é que foram aprovadas por meio de ardil ou induzimento em erro dos demais, que também é bom que se diga podem ter sido coniventes ou displicentes no exame das contas (o que é muito comum).

Em casos onde eclodem dúvidas contábeis, o condomínio pode e deve fazer uso de auditoria, preferindo a contratação de profissional registrado na AUDIBRA, e claro, fazendo APROVAR EM ASSEMBLEIA  a referida contratação.

Nesta aprovação, deve igualmente o condomínio delimitar o escopo da auditoria, ou seja, o objeto desta, o limite de anos que retrocederá no exame das contas e igualmente a matéria que analisará (as contas inteiras? determinado contrato? alguma conta específica?).

É crucial também os condôminos terem ciência de que a auditoria deve seguir preceitos éticos e técnico-jurídicos e mesmo que os palmilhe fielmente, poderá ser contestada judicialmente simplesmente por ser fruto de contratação unilateral pelo condomínio.

Em casos assim, em geral, o JUIZ nomeia um perito de sua confiança que reexaminará os fatos e provas à luz do contraditório, ensejando inclusive a participação do auditor contratado pelo condomínio.

Em nossa atuação em MONTEIRO GOSSN - Advogados já tivemos a honra de atuar em parceria com auditores e auditoras de proeminente sapiência, como também o desprazer em assistir de camarote profissionais que mais tumultuaram o ambiente que efetuaram qualquer tipo de contribuição para pacificar a lide.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn