DÍVIDAS CONDOMINIAIS: O PROTESTO É A SOLUÇÃO?
Dr. Alexandre Gossn responde...
Com a chegada da crise ao nosso país, era esperada como de fato se verificou um súbito aumento na inadimplência de cotas condominiais. Este fato é antigo e remonta ainda à aprovação e vigência do Código Civil de 2.002 que reduziu as multas condominiais de 20% para 02%, tornando a opção de inadimplir cotas mais atraente que as demais dívidas negócios afora.
Neste caldo cultural e jurídico agitado que foi gerado, surgiu como possível solução a adoção do protesto cambial como ferramenta para combater a inadimplência.
Vislumbrado por lei federal mas regulamentado por leis estaduais, o PROTESTO de cotas condominiais veio ao mundo fático causando grande alvoroço por demasiadas expectativas, tanto dos seus defensores quanto dos seus detratores.
Os detratores alegam ser medida que contém duas falhas jurídicas:
- inconstitucionalidade FORMAL, na medida em que o legislador estadual não poderia dispor sobre o tema (apenas a União estaria autorizada a fazê-lo);
- inconstitucionalidade MATERIAL, já que para os detratores as cotas não são TÍTULOS EXECUTIVOS e por isso, jamais poderiam ser protestadas como tal, sendo a prova disso que a as cotas são cobradas judicialmente mediante AÇÃO DE COBRANÇA e não AÇÃO DE EXECUÇÃO.
Nas ações de cobrança o réu é citado para SE DEFENDER da imputação de que é devedor, o que é grave mas nem tanto: somente uma sentença dirá se ele é devedor ou não. Nas ações de execução o devedor é citado para PAGAR: o espectro de defesa é muito mitigado e ele pode até embargar mas as matérias alegáveis são mínimas.
Por isso, protestar cotas pode gerar algumas dores de cabeça aos condomínios credores.
Entre elas:
- sofrer ações de cancelamento e sustação do protesto;
- sofrer ações de reparação de danos por protestos indevidos;
- tentativa de responsabilização moral do síndico e da administradora;
Por isso, se o condomínio vai utilizar o protesto, recomendamos APROVAR A UTILIZAÇÃO desta ferramenta EM ASSEMBLEIA, estabelecendo-se QUANDO, COMO E ONDE o protesto será usado.
Os defensores do protesto, por seu turno, em certas ocasiões exageram nas virtudes deste. Aduzem ser a ferramenta mais efetiva no combate à inadimplência.
Sejamos francos: NÃO É VERDADE.
O protesto é uma ferramenta que INIBE a inadimplência, mas NÃO A COMBATE, TAMPOUCO A ELIMINA, e muito menos a resolve.
Esclareçamos os motivos do PROTESTO ser importante mas ser a solução:
- quando o devedor é contumaz, o protesto causará dificuldades a ele no início, mas depois será "mais do mesmo";
- quando o devedor tem diversas inscrições em seu nome junto ao SPC, SERASA e Cartório de Protestos, o protesto levado a cabo pelo condomínio será "somente mais um";
- o principal dos motivos: o protesto é ferramenta que sanciona o devedor, restringe sua autonomia creditícia, mas NÃO TEM FORÇA EXPROPRIATÓRIA e EXECUTÓRIA, ou seja, o devedor não perderá o seu imóvel ou terá qualquer patrimônio seu justamente penhorado por ordem judicial com base em protesto.
O último item é muito relevante e notamos ser desconhecido por alguns síndicos: SOMENTE UMA AÇÃO JUDICIAL poderá convolar na penhora, avaliação e posterior leilão do bem ou bens do devedor.
Por isso, é completamente errôneo e arriscado o síndico PROTESTAR o devedor e não o acionar judicialmente à espera do pagamento. Ao agir assim, o condomínio correrá sério risco de ver o crédito condominial PRESCREVER e ao ser atingido pela PRESCRIÇÃO, o débito não poderá ser mantido protestado, logo as restrições creditícias ao devedor evaporarão.
Assim, recomendamos sempre que a adoção do protesto não implique na inércia condominial em acionar judicialmente os devedores, já que são medidas cumulativas e com teores distintos.
Um abraço e até o próximo post.
por Alexandre Gossn.
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