Prezados leitores: vez por outra, no curso de uma assembleia ou por meio de missiva de notificação, a notícia chega como a ameaça de um hecatombe nuclear na cabeça do síndico: VAMOS CONTRATAR UMA AUDITORIA!
Mas será que tudo realmente se resolve com uma auditoria?
E será que basta realmente contratar uma auditoria para destituir o síndico e provar que ele merece "ir para a cadeia"?
Alto aí: é preciso não se render às paixões tão comuns na vida condominial e em especial, no decorrer das assembleias, quando mania de perseguição, antipatias, mágoas, rancores antigos e ego, mas muito ego mesmo, são capazes de catapultar pequenos desentendimentos na terceira guerra mundial.
A começar: as contas devem preferencialmente ser exaustivamente estudadas ANTES DE APROVADAS, porque existe algo chamado ATO JURÍDICO PERFEITO.
A nossa Constituição e a LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL abraçam este conceito que tem por escopo PROTEGER A SEGURANÇA JURÍDICA e não tornar os atos da vida civil eternamente reféns de reapreciação.
Por isso, salvo honrosas exceções, os Tribunais em nosso país REJEITAM pedidos judiciais de prestação de contas em face de síndicos e ex-síndicos APÓS CONSUMADA A APROVAÇÃO DAS CONTAS.
Isso significa que eventual subtração de patrimônio condominial ficará eternamente impune?
Não necessariamente.
Se o condomínio comprovar o ato ilícito, pode claro (dentro do prazo prescricional de 03 anos = reparação de danos) postular em juízo a justa reparação ou restituição das perdas, mas este pedido não tornará as contas rejeitadas. Elas foram aprovadas e isso não será modificado: o que se reconhecerá é que foram aprovadas por meio de ardil ou induzimento em erro dos demais, que também é bom que se diga podem ter sido coniventes ou displicentes no exame das contas (o que é muito comum).
Em casos onde eclodem dúvidas contábeis, o condomínio pode e deve fazer uso de auditoria, preferindo a contratação de profissional registrado na AUDIBRA, e claro, fazendo APROVAR EM ASSEMBLEIA a referida contratação.
Nesta aprovação, deve igualmente o condomínio delimitar o escopo da auditoria, ou seja, o objeto desta, o limite de anos que retrocederá no exame das contas e igualmente a matéria que analisará (as contas inteiras? determinado contrato? alguma conta específica?).
É crucial também os condôminos terem ciência de que a auditoria deve seguir preceitos éticos e técnico-jurídicos e mesmo que os palmilhe fielmente, poderá ser contestada judicialmente simplesmente por ser fruto de contratação unilateral pelo condomínio.
Em casos assim, em geral, o JUIZ nomeia um perito de sua confiança que reexaminará os fatos e provas à luz do contraditório, ensejando inclusive a participação do auditor contratado pelo condomínio.
Em nossa atuação em MONTEIRO GOSSN - Advogados já tivemos a honra de atuar em parceria com auditores e auditoras de proeminente sapiência, como também o desprazer em assistir de camarote profissionais que mais tumultuaram o ambiente que efetuaram qualquer tipo de contribuição para pacificar a lide.
Um abraço e até o próximo post.
por Alexandre Gossn
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