GARAGENS COLETIVAS EM CONDOMÍNIOS: EXISTE SORTEIO DE VAGAS QUE SEJA ETERNO?

Estimados leitores: a pergunta que nos chegou nessa semana se refere às vagas coletivas em garagens de condomínios. Vamos tratar do assunto.

PERGUNTA:      "PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN: EU E MEU MARIDO ADQUIRIMOS UM APARTAMENTO EM CONDOMÍNIO COM DIREITO A UMA VAGA NÃO DEMARCADA. OCORRE QUE AO CHEGAR NO EDIFÍCIO, FOMOS INFORMADOS QUE AS VAGAS FORAM DEMARCADAS E SORTEADAS EM UMA ASSEMBLEIA, NOS COMPETINDO UMA DELAS DESDE ENTÃO. OCORRE QUE OBSERVO QUE ESSA VAGA É UMA DAS PIORES, SENÃO A PIOR. CASO ESSE TEMA TENHA SIDO DELIBERADO EM ASSEMBLEIA, JAMAIS PODEREMOS REDISCUTI-LO"?

RESPOSTA:

A primeira providência que devemos tomar ao tratar de garagens em condomínios é distinguir as garagens privativas das coletivas. 

Privativas: têm matrícula própria e não são áreas comuns, mas sim, pequenas porções de área do condômino que estão atreladas à sua unidade particular. Geralmente, são impossíveis de serem destacadas do restante do imóvel e a locação ou venda destas exige que seja franqueado o direito de preferência aos demais condôminos. 

Coletivas: são áreas comuns, demarcadas ou não, e em regra as que geram mais discussões e encrencas.

No post de hoje, nos compete tratar das coletivas.

Como sabemos se a garagem de nosso edifício é constituída de vagas coletivas?

Pelo exame da especificação e convenção. É no ato que institui e constitui o condomínio, que apuramos a natureza da garagem e de suas vagas.

Assim, é perceptível que um condomínio que tenha vagas coletivas não demarcadas deverá adotar muito cuidado ao eventualmente decidir demarcá-las e, sobretudo, SORTEÁ-LAS.

Como as respectivas vagas são áreas comuns, nenhum condômino deve ser beneficiado ou prejudicado injustificadamente, e devemos lembrar que as alterações na utilidade das área comuns demandam quórum qualificado para serem aprovadas.

Por isso, a maior recomendação que se faz é: que os SORTEIOS sejam também RODÍZIOS, ou seja, criem a oportunidade de que os condôminos possam REVEZAR quem fica com as melhores ou piores vagas.

Discriminar condôminos por INADIMPLÊNCIA, BAIXA FREQUÊNCIA no imóvel ou pouca ASSIDUIDADE em assembleias como já vimos ocorrer em nossa atuação profissional, são medidas ILÍCITAS E PASSÍVEIS DE ANULAÇÃO JUDICIAL.

O argumento também de que moradores novos devem ficar com as piores vagas NÃO TEM NENHUM FUNDAMENTO LEGAL.

E a manutenção de um sorteio que beneficie uns poucos pela "eternidade" só se justifica pela falta de interesse ou efetiva atuação dos prejudicados.

Nossa sugestão é a de que ocorram sorteios anuais ou bienais, ou mesmo a criação de um plano de revezamento, fazendo com que todos os condôminos sejam tratados de forma indistinta, como afinal, determina a lei.

CONCLUSÃO:  se o síndico se nega a convocar Assembleia para alternar a distribuição de vagas coletivas que não estão demarcadas na convenção, poderá o prejudicado: 

a) coletar 1/4 das assinaturas dos demais condôminos e convocar uma Assembleia Extraordinária para tratar do assunto;

b) ajuizar ação de anulação do sorteio havido outrora ou obrigação de fazer (novo sorteio, para que haja revezamento);

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn 

REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

 

Caros leitores: hoje trataremos de um questionamento que chegou ao escritório MONTEIRO GOSSN – ADVOGADOS (www.monteirogossn.com.br), através de uma administradora condominial. Eis a pergunta:

PERGUNTA:  PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN, administramos um condomínio de fato (sem convenção aprovada ainda), e após uma comissão ter elaborado uma minuta para a futura ou pretendida convenção, surgiu a dúvida: qual é o quórum para a aprovação deste documento?

RESPOSTA:

 

A primeira questão a se atentar, estimados leitores é quanto à natureza do edifício administrado. O que torna um ente jurídico um condomínio legítimo, é a sua instituição e constituição. E a instituição de um condomínio, bem como sua constituição se operam pela elaboração de uma minuta de CONVENÇÃO, que deverá ser APROVADA e preferencialmente registrada como esmiuçaremos adiante.

 

Assim, observamos de plano, que o fato de morarmos em um edifício não significa necessariamente que residamos em um CONDOMÍNIO. O que torna uma edificação um condomínio é a forma jurídico-legal em que está assentada. Essa forma é regulamentada pela Lei, no caso, o Código Civil e fragmentos não revogados (embora pendam controvérsias) da Lei 4591/64.    

 

Portanto, é de fácil percepção que o edifício gerido pela administradora que nos enviou a dúvida NÃO É UM CONDOMÍNIO LEGALMENTE CONSTITUÍDO.

Enquanto não aprovar uma CONVENÇÃO, será um edifício e nada mais, ou como alguns preferem, um CONDOMÍNIO DE FATO, termo bastante contestado nos Tribunais pátrios.

Deste modo, a aprovação de uma convenção é medida extremamente importante, e que urge no cotidiano de um edifício.

A falta de instituição de um condomínio pode estar atrelada a uma miríade de problemas, entre eles, ausência de CERTIDÃO NEGATIVA DO INSS (da Incorporadora, Construtora ou ente instituidor), falta de HABITE-SE por descumprimento de posturas municipais, e muitos outros.

Estando, todavia, a documentação em ordem, basta se elaborar uma minuta para a convenção e aprová-la.

Eis aí o questionamento do post: qual seria o quórum?

O quórum, caros leitores, é o de  02/03 das frações ideais (e não dos condôminos, o que pode ser bem diferente), nos termos do art. 1.333 do CÓDIGO CIVIL:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

  

Portanto, a resposta é 02/03 das frações ideais, se recordando que a minuta deverá ser subscrita (assinada) pelos 02/03 respectivos.

Por fim, é importante frisar que o registro da convenção não é indispensável para torná-la obrigatória e aplicável aos subscritores. Subscrita a convenção, esta passa a regular imediatamente as relações condominiais ali estabelecidas.

 

Por que então é tão importante REGISTRAR UMA CONVENÇÃO?

Porque, nos termos do parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil, é o registro que a torna OPONÍVEL PERANTE TERCEIROS:  

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Recomendamos que todos os edifícios façam os esforços necessários para regularizar suas relações internas, instituindo o condomínio e registrando a convenção, pois do contrário, todos os titulares podem responder pessoalmente por obrigações contraídas em função das despesas prediais.

 

Um abraço e até o próximo post.

Por Alexandre Gossn

A IMPORTÂNCIA E UTILIDADE DAS COMISSÕES ELEITAS EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

A IMPORTÂNCIA E UTILIDADE DAS COMISSÕES ELEITAS EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

Prezados leitores:  trataremos no presente post da possibilidade do condomínio, por meio de assembleia, eleger condôminos para a formação de uma comissão para cuidar de assuntos específicos em um condomínio.

Primeiramente, é preciso frisar que a possibilidade de instituir ou constituir comissões não precisa derivar de qualquer regra na convenção condominial; é da natureza do próprio condomínio.

Assim, não é óbice a um condomínio que queira eleger uma comissão a ausência de previsão na convenção.

Vencido o aspecto teórico, e já adentrando ao campo prático, a primeira questão que devemos responder é: quando é recomendável a instituição de uma comissão?

Primeiramente, devemos descartar aqueles condomínios pequenos demais para destacar 02 ou 03 condôminos para uma tarefa específica. Por que? Porque simplesmente não é funcional fazê-lo.

As comissões são bem-vindas em condomínios médios e grandes, onde eclodem diariamente muitos problemas a serem solvidos com a participação apenas do síndico.

Nesses casos, a ASSEMBLEIA pode eleger um grupo de condôminos para formar uma comissão para elaborar um relatório ou até mesmo para decidir determinado assunto.

Exemplo de relatório: um condomínio com preocupações na área de segurança, delibera a constituição de uma COMISSÃO DE SEGURANÇA, que terá a incumbência de identificar os pontos fracos e fortes do condomínio, apresentando propostas em uma assembleia futura. Pode ser uma proposta de instalação de câmeras, cercas elétricas, contratação de empresa de monitoramento ou até concluindo que não há nenhuma melhoria que possa ser implementada.

Exemplo de decisão: à assembleia são submetidos 005 orçamentos de empresas que poderão ser contratadas para efetuar a limpeza da fachada, cuja obra já está aprovada, sendo que a assembléia investe a Comissão com os poderes suficientes para escolher entre algumas destas pré-aprovadas ou até entre todas.

As comissões podem ser muito nocivas, se os integrantes destas não atentarem à nobreza de suas tarefas que é a de decidir o melhor para a maioria, mas podem ser muito benéficas, por permitir que um número menor de pessoas interessadas possa examinar os assuntos com maior profundidade, decidindo com frieza e razão, sem o calor costumeiro das assembleias.

Não podemos deixar, todavia, de frisar o quê as comissões não podem fazer: as comissões não têm poder para decidir questões de quórum qualificado ou unanimidade, tampouco podem decidir em sentindo contrário ao deliberado em assembleia ou previsto em convenção, ou até mesmo, o que prescreve a lei.

As comissões são, portanto, órgãos do condomínio, ou talvez até menos que isso: organelas, mas que podem ser importantes, se utilizadas para o bem comum, e dentro dos ditames da lei e normas condominiais.          

Um abraço a todos e até o próximo post

por Alexandre Gossn 

NOVIDADES SOBRE A POSSIBILIDADE DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS NO ESTADO DE SÃO PAULO

NOVIDADES SOBRE A POSSIBILIDADE DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS NO ESTADO DE SÃO PAULO

Prezados leitores: muitos freqüentadores do blog têm nos enviado perguntas sobre a suspensão dos protestos no Estado de São Paulo, no concernente aos alugueres e cotas condominiais.

Como o tema é de elevada importância, achamos por bem publicar a resposta: uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (por seu órgão chamado Pleno) havia suspendido a eficácia de um protesto de locativo inadimplido por conta do pleito do recorrente que litigava com o locador.

O que ocorreu? Muitos Cartórios de Protestos passaram a ficar receosos de que a eficácia da decisão pudesse ser erga omnes (extensiva a todos) e suspenderam os protestos que eram solicitados.

Essa reação se espalhou em um evento em cadeia e muitos meios de comunicação fizeram o desserviço de INFORMAR DE FORMA EQUIVOCADA os interessados.

Como está a situação no momento?

Os protestos estão liberados e sendo feitos regularmente, sendo que apenas os relativos aos alugueres estão sofrendo algumas restrições.

  

A decisão do Pleno não é erga omnes e o assunto tratado no recurso mencionado não era concernente aos condomínios e sim às locações.

  

Assim, essa importante ferramenta (protesto) permanece à disposições dos interessados para o combate à inadimplência.

Ps.: As cautelas que sempre recomendamos ao efetivar um protesto permanecem válidas. A concretização de um protesto indevido pode acarretar diversos prejuízos ao condomínio, tais como ajuizamento de ação anulatória e de reparação de danos morais.

Até o próximo post   

por Alexandre Gossn

LIMPEZA E MANUTENÇÃO DE ÁREA ENVIDRAÇADA (parcial) DA SACADA: de quem é a responsabilidade? Do condomínio ou do condômino?

O tema do post de hoje é fruto da indagação abaixo que recebemos via email.

PERGUNTA: 

Prezado Dr. Alexandre Gossn; resido em um condomínio edificado verticalmente e na fachada predial existem sacadas envidraçadas em todas as unidades. Recentemente, o síndico – com a aprovação de uma assembleia – ordenou a execução de uma obra de limpeza e manutenção da fachada, incluindo os vidros da sacada. Para isso foi feito um rateio extraordinário e todos tivemos que custeá-lo. Por isso, pergunto: essas despesas não deveriam ser de cada um dos proprietários separadamente e não do condomínio?

RESPOSTA:

Caros leitores; a pergunta é bastante específica e por isso a resposta servirá apenas ao caso em comento.

No caso posto, as sacadas são envidraçadas, mas não fechadas. Portanto, não se trata de FECHAMENTO DE SACADAS, que trataremos em um post específico no futuro.

As sacadas são projeções nos edifícios, criando uma área considerada pelas normas técnicas como área descoberta. Essa definição técnica inclusive influi diretamente na tributação (IPTU) e na definição do custo da área para especificação das frações ideais, consoante normas prescritas pela ABNT.

Por isso, quando há um envidraçamento – mesmo que parcial – do frontispício ou de qualquer face do prédio, é evidente que esse envidraçamento passa a compor o padrão estético do edifício, sendo portanto, PARTE INTEGRANTE DA FACHADA.

Logo, existe o dever de todos os condôminos em manter esse envidraçamento dentro do padrão do restante do edifício, sob pena de violação ao princípio da inalterabilidade da fachada.

E como tudo que se refere à fachada se trata de área comum, nos parece translúcido que o dever de custear as obras de manutenção pelo uso e desgaste natural da coisa seja imputável ao condomínio.

Portanto, é dever do condomínio custear e executar essa obra, fazendo se preciso um rateio extraordinário.

Mas atenção: frisamos, essa responsabilidade se verifica no caso de desgaste natural. Se um condômino quebra um vidro desses ou mesmo provoca danos à fachada (ex.: ao colocar indevidamente um aparelho de ar condicionado ou desviar um calha de forma errada, lançando dejetos que destroem a pintura do prédio), então a responsabilidade pelo custeio de tais reparos será do condômino causador.

Como em tudo na vida, o importante é nos munirmos de informação adequada e usarmos uma palavrinha mágica: BOM SENSO.

  

Um abraço e até o próximo post.

  

por Alexandre Gossn

Qual é o quórum necessário para uma alteração no regulamento condominial?

ALTERAÇÃO NO REGULAMENTO: qual é o quórum?

Caros leitores: uma questão que surge rotineiramente em condomínios é quanto à mudança em certos aspectos (ou integralmente) do regulamento. Afinal, com que quórum se altera o regulamento de um condomínio?

A questão não é tão simples de ser resolvida, porque passa pelo exame prático de cada caso específico.

Explico: existem condomínios que ao criarem a convenção, criam regulamentos atrelados a esta e não dispõem na convenção de quórum específico para modificação do regulamento. Nestes casos, o que se recomenda é que as alterações no regulamento sejam implementadas por aprovação de 02/03 das frações ideais (ou das unidades, conforme prescrever a convenção no caso prático).

Mas estes casos são a minoria.

Na grande maioria dos condomínios, impera a alteração de regulamento de forma independente da convenção: em outros tantos até mesmo a elaboração do regulamento é feita posteriormente à convenção (em regra, edifícios antigos), o que não é o ideal – frise-se.

Nesses casos onde o regulamento não é um apêndice da convenção, tem-se como regra a alteração do regulamento ou regimento como preferem alguns pode ser concretizada por meio da votação e aprovação pela maioria simples (dos presentes) em uma assembleia especialmente convocada para tanto.

Em suma, é importantíssimo ao bom funcionamento e boa convivência comunheira que os regulamentos estejam sempre atualizados e consentâneos com a realidade de nossa sociedade e até do microuniverso que é um condomínio.

Até o próximo post.

 por Alexandre Gossn 

Condomínio: objetos atirados do alto de edifícios. De quem é a responsabilidade?

PERGUNTA:  Quem é o responsável na esfera civil por objetos lançados do alto de um edifício caso estes provoquem danos em pessoas ou coisas? 

RESPOSTA:

O tema de hoje, caros leitores, provoca debates acalorados e intensas discórdias.

Trata-se da situação relativamente comum e muitíssimo perigosa, quando algum objeto é lançado propositalmente ou não do alto de um edifício, vindo a atingir bens ou pessoas quando chegam ao chão.

Costumo dizer que a lei mais aplicável de todas as leis é a LEI DA GRAVIDADE: infalivelmente cruel, ela jamais deixa de vigorar em nossa planeta.

Se algum corpo for solto no alto ou pior, lançado contra o chão, uma coisa é certa: este corpo CAIRÁ.

E com a velocidade proporcionada pela força gravitacional acrescida do potencial lesivo de acordo com a densidade e massa do objeto, podemos vislumbrar desde infortúnios singelos até tragédias de grandes proporções.

Quando dos atentados em 11 de setembro às Torres Gêmeas do WTC, por exemplo, um cidadão se atirou do alto de uma das torres, tomado pelo desespero que as chamas estavam causando, e seu fim, além de ceifar a própria vida, ceifou também a de um bombeiro que transitava em solo, sendo alvejado pelo corpo que caía.

Morreu instantaneamente pelos traumas sofridos.

Por isso, pequenos vasos de plantas, ganchos de redes, peças de ar condicionado, pastilhas da fachada e muitos outros objetos, maiores ou menores, mais afiados ou menos, proporcionam sérios riscos aos condôminos e visitantes.

Mas, ocorrendo tais sinistros... quem responde?

A lei é bastante genérica e só indica que quem causa prejuízo a outrem deve indenizar o lesado (arts. 186, 187 e 927 do Código Civil), mas não explicita de que forma será feita essa busca, exceto pelas leis processuais que indicam os ritos a serem utilizados no processo judicial.

Por isso, em se tratando de condomínios, a jurisprudência foi compelida a criar figuras e meios próprios para enfrentar o dilema.

Assim, podemos afirmar que de forma quase pacífica, os Tribunais têm decido do seguinte modo:

a) se for possível individualizar o responsável pelo arremesso ou despreendimento e queda do objeto, este será responsabilizado pessoalmente;

b) não sendo possível individualizar pessoalmente o transgressor, mas sendo possível apontar de qual unidade partiu o fato, o titular desta unidade poderá ser responsabilizado por culpa in eligendo, ou in omitendo;   

c) não sendo possível individualizar de forma alguma, o condomínio responde pelos danos causados, podendo posteriormente - se apurar o culpado - responsabilizá-lo em ação de regresso;

 

Vale frisar que se o problema da queda for decorrente de má conservação da fachada, a responsabilidade é condominial, o que não impede que um titular efetue os reparos por questão de urgência e solicite o reembolso posteriormente.

Como na maioria dos assuntos da vida, também nesse, vale mais prevenir que remediar.

Um abraço a todos e até o próximo post.

por Alexandre Gossn   

      

O CONDOMÍNIO E A TENTATIVA DE LIMITAÇÃO DE OCUPANTES NAS UNIDADES PRIVATIVAS.

PERGUNTA:

É POSSÍVEL AO CONDOMÍNIO LIMITAR O NÚMERO DE OCUPANTES NAS UNIDADES AUTÔNOMAS / PRIVATIVAS?

RESPOSTA:

Uma intrigante questão que tem sido suscitada – ainda de forma muito incipiente – nos Tribunais é quanto ao poder do condomínio em limitar o número de ocupantes nas unidades autônomas / privativas.

O condomínio pode fazer isso?

Se sim, como?

Se não, por quê?

A polêmica é grande, caro leitor, de modo que não existe ainda uma corrente majoritária segura sobre o tema.

Primeiramente, é preciso se contemplar de que forma poderia o condomínio tentar limitar o número de ocupantes. Em nosso entendimento, a forma mais adequada seria conter na CONVENÇÃO a cláusula de modo expresso, onde especifica o limite de ocupantes para cada unidade, de acordo com sua área em metros quadrados.

Se a convenção não ostentar essa limitação, então o ideal seria convocar-se ASSEMBLEIA para que esta altere a convenção (o quórum costuma ser de 02/03 dos condôminos).  Mas é bom se frisar que há quem defenda que o quórum deveria ser da unanimidade, mas há também quem entenda que basta MAIORIA SIMPLES.

Como vincamos: a questão está muito longe de ser resolvida.

Para os que defendem a possibilidade da limitação de ocupantes, existem precedente jurisprudenciais, onde muitos edifícios nas cidades paulistas vinham tendo graves problemas com as chamadas “repúblicas” de estudantes.

Pequenos apartamentos acumulavam inúmeros ocupantes, muitas vezes em condições degradantes de higiene, poluição sonora e saúde física e mental dos ocupantes, isso sem falar dos distúrbios sociais que a superpopulação costuma causar à paz e ao sossego dos condomínios.

E como se sabe, paz e sossego são direitos e deveres de TODOS OS CONDÔMINOS, portanto, não resta dúvida de que os titulares das unidades causadoras de distúrbios por superpopulação ou superocupação podem ser multados pelo condomínio.

Mas paira a dúvida: pode o condomínio simplesmente IMPEDIR O INGRESSO DE OCUPANTES QUE ULTRAPASSEM O LIMITE FIXADO EM ASSEMBLEIA OU CONVENÇÃO?

Como explicamos, existem precedentes que afirmam que sim. O condomínio pode limitar o número de ocupantes, porque – afirmam os Tribunais – se nem o direito à vida é absoluto, quanto mais o direito à propriedade, que nos termos Constituição de 1.988 e do Código Civil de 2.002, DEVE CUMPRIR SUA FUNÇÃO SOCIAL.

Por função social, não se confunda com a divisão da propriedade como apregoa o socialismo, mas entenda o dever da propriedade não violar direitos alheios, como é evidente, PAZ e SOSSEGO.

Essa é também uma característica pertencente ao DIREITO DE VIZINHANÇA, que ultrapassa inclusive as fronteiras do DIREITO CONDOMINIAL.

Não nos esqueçamos ainda do chamado ABUSO DO DIREITO, instituído por nosso CÓDIGO CIVIL, que prescreve que o exercício desmedido de um direito lícito pode se metamorfosear em ato ilícito.

Assim, a propriedade com todos seus consectários, como direito de fruir, dispor, gozar etc, não pode de modo algum se transformar em salvo conduto ou pretexto para que o titular ABUSE do direito que tem, esbarrando nos direitos de terceiros.

Por isso, os Tribunais também ostentam precedentes onde a limitação do número de ocupantes em condomínios foi considerada lícita em cidades de veraneio, onde classicamente, sobretudo nas festas de fim de ano, os titulares recebem muitas visitas em seus imóveis, às vezes, infelizmente, em número maior que a sensatez permite.

Por outro lado, há quem considere que essa limitação fere de morte o direito à propriedade, cabendo ao condomínio única e exclusivamente estipular multa e demais sanções previstas no Código Civil.

Para esta corrente, o condomínio jamais pode impor ao titular da unidade uma deliberação que implique na redução da propriedade e seus atributos, e eventual deliberação nesse sentido pode ser declara nula pelo Juízo competente.

Como o leitor pode observar, a questão é fecunda e enseja amplos debates.

Um abraço a todos e até o próximo post.   

 por Alexandre Gossn

Quando o condomínio cobra dos condôminos cotas em excesso ou de forma abusiva

Prezados leitores, neste post trataremos de uma questão muito relevante e de grandes implicações que nos chegou por email.

Segue o tema.

PERGUNTA:

PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN; o condomínio está cobrando de minha pessoa cotas que não considero devidas e quando reclamei junto à Administradora que o boleto chegou com valores equivocados (inclusive por meio de notificação formalizada), esta simplesmente se quedou inerte. Uma assembleia se aproxima e desconfio que vetarão minha participação. Como devo proceder? Questiono isso porque não desejo ser considerado inadimplente, afinal não quero deixar de pagar, mas entendo que só devo pagar o que efetivamente devo.  

RESPOSTA:  

Estimados leitores;

a situação trazida pelo leitor que preferiu não se identificar é muito mais corriqueira que se imagina. Seja por equívoco no momento de gerar os boletos, seja por alguma arbitrariedade do síndico ou até mesmo por aprovação de um rateio que pode ser considerado indevido, é possível que qualquer um de nós - como condôminos - nos vejamos na condição de ser considerados inadimplentes se discordarmos de uma cobrança.

Por isso, a primeira recomendação  (serve para todos os aspectos da vida) é CONHECER PRIMEIROS NOSSOS DEVERES e DEPOIS NOSSOS DIREITOS.

Se examinando a questão, concluirmos que a cobrança do condomínio é ilegal e este não retroceder em sua intenção de cobrar de forma ilícita, então cabe ao condômino adotar as medidas legais para evitar que incida em mora.

Vale dizer que a mora é o atraso no cumprimento de uma obrigação e ao contrário do que diz o senso comum, ela pode ser tanto do devedor, como do CREDOR (chamada MORA ACCIPIENS).

Ou seja: quando o credor não pratica os atos necessários à extinção da obrigação pelo pagamento (que é um direito e um dever do devedor, pois ele também deseja se ver livre do liame obrigacional), este incide em mora, e por isso, não poderá impor o ônus e demais sanções previstas sobre o devedor.

Um exemplo clássico: quando o condomínio não envia o boleto para pagamento das cotas. O devedor de boa-fé deve, é evidente, avisar a administradora, mas não deverá ser responsabilizado pela multa, correção e juros legais se o credor falhou ao não lhe disponibilizar o boleto a tempo de ser pago.

Se isso ocorre e o credor insiste em receber o que não é devido (os encargos da mora, que na verdade é sua), poderá o devedor usar da CHAMADA CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.

A consignação em pagamento é uma das modalidades de extinção das obrigações e pressupõe que o credor adotou um ou mais atos que violem o direito do devedor em extinguir a obrigação pelo pagamento. Um dos motivos é a INJUSTA RECUSA do credor em receber o seu crédito e o outro é COBRAR MAIS DO QUE PODE, sem aceitar a quantia incontroversa.

O primeiro passo que sempre sugerimos em nosso corpo jurídico é utilizar a chamada CONSIGNAÇÃO BANCÁRIA ou CONSIGNAÇÃO EXTRAJUDICIAL, que consiste em um depósito bancário do valor que o devedor julga dever em ESTABELECIMENTO BANCÁRIO OFICIAL (no Estado de São Paulo, é o BANCO DO BRASIL que adquiriu a NOSSA CAIXA NOSSO BANCO).

Esse depósito será feito EM FAVOR DO CREDOR, por isso, é preciso estar atento:

1 - calcular corretamente a dívida para que o depósito não sofra justa recusa;

2 - dispor de dados básicos suficientes do credor, como DENOMINAÇÃO, CNPJ  e ENDEREÇO;

Feito esse depósito, o banco notificará o credor da operação aludida e se este não a levantar, deverá FUNDAMENTAR porque não o faz. Se o credor deixar o prazo transcorrer sem manifestação, a dívida é considerada paga e a obrigação está extinta. 

Caso o credor conteste o depósito, fundamentando porque não o levanta (se levantar, está anuindo e a obrigação também está quitada), então deverá o devedor AJUIZAR AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO perante o Foro competente, quando um Juiz decidirá quem tem razão quanto à questão.

Se o consignante é um condômino que deseja participar de uma assembleia que se avizinha, além do depósito das cotas devidas, é recomendável que seja postulado do Juiz a CONCESSÃO DE MEDIDA LIMINAR QUE GARANTA A PARTICIPAÇÃO em assembleia, por meio da expedição de mandado judicial dirigido ao síndico, informando que a supressão desse direito de participação poderá implicar na incidência em multa a ser fixada pelo julgador, sem prejuízo de eventual pleito de reparação por danos morais.

Mas atenção: não basta que qualquer devedor ajuize uma ação de consignação para obter todos estes resultados. Se você está simplesmente inadimplente, DEVE PROCURAR O CORPO JURÍDICO OU O SÍNDICO DO SEU CONDOMÍNIO para tentar fazer um acordo, porque sua dívida existe e deve ser quitada.

As recomendações deste post só cabem àqueles que NÃO DEVEM EFETIVAMENTE, OU QUE ESTÃO SENDO VÍTIMAS DE COBRANÇAS INDEVIDAS, mesmo que apenas de encargos por mora a que não deram causa.

Um abraço a todos e até o próximo post.

por Alexandre Gossn 

Condomínio: furto em garagens ou outras áreas comuns. Qual é a responsabilidade civil?

PERGUNTA: O CONDOMÍNIO É RESPONSÁVEL PELOS FURTOS OCORRIDOS EM SUAS ÁREAS COMUNS?

Caros leitores: trata-se de um tema muito corriqueiro e que ainda desperta celeuma no meio jurídico e administrativo, mas essas controvérsias são facilmente dirimidas por um exame acurado sobre o assunto.

O caso mais comum que desperta essa dúvida é o do famoso furto de bicicletas / motocicletas nas garagens dos edifícios.

Ocorrendo tal evento, responderia civilmente o condomínio?

Primeiramente, devemos recordar que as questões genéricas não admitem respostas universais, porque na vida real os fatos não ocorrem sempre da mesma forma e seguindo os mesmos padrões, cronologias e sincronismos.

Por isso, é importante deixar aclarado que existem exceções à regra para o assunto, exceções estas que acabam mais por confirmar a regra que contrariá-la.

O primeiro passo para alumiar a questão é checar a convenção condominial, já que o código civil não dispõe sobre o assunto. Por isso, foi sedimentado o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que SE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO CONTIVER PREVISÃO EXPRESSA DE QUE O CONDOMÍNIO É RESPONSÁVEL PELOS BENS DOS CONDÔMINOS GUARDADOS NAS OU EM CERTAS ÁREAS COMUNS, EM HAVENDO UM SINISTRO, NÃO TERÁ O CONDOMÍNIO QUALQUER RESPONSABILIDADE CIVIL ACERCA DESTE.

UMA QUESTÃO INTRIGANTE É: MAS E SE UMA ASSEMBLEIA GERAL – COM QUÓRUM SIMPLES DELIBERAR QUE O CONDOMÍNIO É RESPONSÁVEL?

Seria tal assunto delicado a ponto de só poder ser discutido em quórum qualificado, quando poderia ser inclusive inserido como MODIFICAÇÃO NA CONVENÇÃO?

Essa é uma questão que ainda desperta dúvidas.

Mas o que não desperta dúvida alguma, é que É CERTO QUE: NÃO HAVENDO PREVISÃO DE RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL NA CONVENÇÃO, É FATO QUE O CONDOMÍNIO NÃO PODE SER RESPONSABILIZADO POR FURTOS OCORRIDOS, POR EXEMPLO, NA GARAGEM.

Nesse sentido, ilustramos o assunto com julgados:

7.1 Condomínio – furto – área comum - responsabilidade somente se prevista na convenção.

EREsp n. 268.669

Rel. Ministro ARI PARGENDLER

DJ 26.04.2006 p. 198

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Embargos de divergência não conhecidos.

7.3 Condomínio – furto – garagem - responsabilidade somente se previsto na convenção.

REsp n. 170.046

Rel. Ministro ARI PARGENDLER

TERCEIRA TURMA 

DJ 13.08.2001

RESPONSABILIDADE CIVIL. Condomínio. Furto de motocicleta. Garagem. Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos.

  

Mas então - pode perguntar o leitor – se não houver previsão na convenção, o condomínio NUNCA RESPONDERÁ CIVILMENTE?

Alto aí.

Nem de longe afirmamos isso.

Se o condômino ou terceiro prejudicado PROVAR QUE O CONDOMÍNIO ADOTOU ALGUMA ESPÉCIE DE ATO QUE ENSEJOU A OCORRÊNCIA DO SINISTRO DE FORMA QUE ESTE ATO POR SI SÓ CONTRARIA TODA A ROTINA E PRAXE DE CUIDADOS E ZELOS QUE COTIDIANAMENTE TOMAMOS NA VIDA URBANA, É CERTO QUE PODERÁ O JUIZ RECONHECER A RESPONSABILIDADE CONDOMINIAL (inclusive por omissão).

Um exemplo prático disso seria um caso onde um condomínio contratou uma empresa para efetuar a mudança em seu portão que era manual, para que fosse transformado em portão eletrônico.

Contudo, por motivos que fugiram ao controle do condomínio (não importa muito, pois estamos diante da chamada culpa in eligendo pela escolha contratual), a aludida empresa que fez a modificação no portão não logrou finalizar o serviço, e de forma inadequada, deixou os portões desmontados, fazendo com o que o condomínio ficasse SEM PORTÃO por uma noite.

É claro que esse fato deixaria todos os bens guardados na garagem à mercê de delinqüentes, e como é se esperar, alguns bens podem ser furtados.

Parece-nos que nesse caso, por conta de inadequação dos serviços, a empresa contratada deverá indenizar o condomínio, que por sua vez deveria indenizar os condôminos.

Como se vê, alterando-se alguns dados da premissa, é certo que a conclusão é inteiramente transmudada.

Outra questão que merece relevo é quando o condomínio – por deliberação assemblear – decide contratar incontáveis equipamentos de segurança ou até mesmo empresa, e esta contratação implica no incremento relevante dos sistemas de segurança, lançando-se inclusive mão de rateio extra para tal fim.

Existem alguns pequenos precedentes (é uma corrente minoritária) que entendem ser possível responsabilizar os condomínios por furtos em garagens ou áreas comuns, se estes condomínios adotaram uma gama de comportamentos que tácita ou implicitamente indiquem que passaram a assumir a responsabilidade civil em contrapartida à intensificação dos sistemas de segurança.

Esta é, frisamos novamente, uma corrente extremamente minoritária.

De todo modo, a despeito de ser um tema cotidiano, o assunto em debate não deixa de ser bastante fecundo, porque as cores que refletem a vida são das mais variadas tonalidades e intensidades.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn      

O Código de Defesa do Consumidor e os Condomínios

PERGUNTA: O CÓDIGO DE CONSUMIDOR TAMBÉM SE APLICA AOS CONDOMÍNIOS?

Caros leitores: a pergunta parece simples, mas saibam que já causou grande frenesi até na Câmara dos Deputados.


Alguns advogados invocam vez por outra na defesa de seus constituintes - em geral condôminos inadimplentes - a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, como se a relação existente entre os condôminos e o condomínio (ente com personalidade judicial, mas não jurídica) fosse pautada pela norma de proteção às relações de consumo.


E pensar que se tal conceito fosse aplicado, poderíamos contemplar a decretação de inversão de ônus probante (art. 6º do CDC), a responsabilização civil objetiva (arts. 12 e 14 do CDC), e até mesmo prazos decadenciais e prescricionais previstos na lei consumerista.

Nada mais absurdo!


A relação existente é puramente de Direito Civil, e os condôminos são pares entre si, que conjuntamente formam a entidade chamada de condomínio (fruto da copropriedade, ou seja "codomínio").

 A confusão começou, em verdade, quando para alterar algumas normas condominiais existentes no Código Civil em vigor, alguns parlamentares - nem um pouco estudiosos do tema - decidiram fixar a multa por mora nas mesmas bases do Código de Defesa do Consumidor, reduzindo-a dos outrora 20% para os atuais 02%.

Essa redução fora fruto de uma grotesca interpretação, sendo que a referência usada (CDC) não é nem de longe a mais indicada para tratar do tema.

Mas, então, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos condomínios?


DEPENDE!!!


Se a aplicação for para regular a relação condomínio X condôminos, JAMAIS!  NÃO SE APLICA MESMO!

Trata-se - como dito - de relação de Direito Civil.


PORÉM... isso não quer dizer que o CONDOMÍNIO NÃO POSSA INVOCAR O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO SEU FAVOR.

REPETIMOS: OS CONDOMÍNIOS TAMBÉM SÃO CONSUMIDORES, COMO QUALQUER UM DE NÓS.

EXEMPLO: O CONDOMÍNIO ADQUIRE UMA CERCA ELÉTRICA, UM ALARME, PRODUTOS DE LIMPEZA, CONTRATA A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES, ENERGIA ELÉTRICA, SISTEMA DE INTERNET COLETIVA, TV A CABO, SEGURO....

EM TODAS ESTAS SITUAÇÕES, O CONDOMÍNIO ESTÁ NA POSIÇÃO DE CONSUMIDOR, PORQUE É ENFIM, O DESTINATÁRIO FINAL DO PRODUTO / SERVIÇO, podendo, destarte, invocar as normas protetivas sempre que contemplar violações de seus direitos.


Como se vê, a pergunta acima parece simples, mas é bem mais traiçoceira do que aparenta.


Até o próximo post...   

por Alexandre Gossn

Para-Raios em condomínios, falta de manutenção e implicações jurídicas.

PERGUNTA:  Quais podem ser as consequências jurídicas a serem sofridas pelo condomínio se este não proceder à manutenção dos para-raios?

RESPOSTA:

Caros leitores. Eis uma questão altamente relevante e freqüentemente negligenciada pelos condôminos e o mais grave: pelos síndicos.

Os para-raios são equipamentos sobremaneira importantes na manutenção da segurança do edifício, das pessoas que nele circulam e se fixam e também na proteção dos utensílios domésticos elétricos.

Em geral instalados longe dos olhos dos moradores, e relegados aos confins das lajes ou coberturas, este item de segurança quase sempre esquecido pode se tornar inesquecível justamente nos momentos mais críticos.

Isto porque além de ensejar a ocorrência de danos às coisas ou pessoas, a falta de manutenção nos para-raios PODE IMPLICAR NA NEGATIVA DAS SEGURADORAS DO EDIFÍCIO EM COBRIREM SINISTROS.

Como se sabe, uma das causas de exclusão de responsabilidade civil que autoriza a seguradora a não efetuar a cobertura contratada em qualquer contrato é exatamente a CULPA DA SEGURADO NO SINISTRO.

Ora, a culpa pode advir de negligência (abandono da manutenção do para-raio), imprudência (contratação de empresa sem especialização e responsabilidade técnica) ou até imperícia.

Em qualquer dos casos, se um sinistro se suceder, dificilmente a seguradora do edifício assentirá em pagar ou reembolsar os prejuízos.

E não é só: os eventuais prejudicados poderão acionar o condomínio, que não poderá sequer invocar a ocorrência de eventos da natureza (caso fortuito ou força maior), porque deixou de cumprir com seus deveres de manutenção de para-raio.

E como se não bastasse, há ainda a possibilidade do síndico ser responsabilizado pessoalmente se ficar caracterizado que essas falhas decorreram de omissões ou práticas ilícitas suas.

Portanto, prezados leitores, quando o assunto for manutenção de para-raios, economizar sem critério é sempre perigoso: o importante é contratar uma empresa séria e seguir a periodicidade nos reparos e manutenção em prol de toda a coletividade condominial.

Até o próximo post.

Abraços e bom feriado. 

por Alexandre Gossn