O CONDOMÍNIO E A LEI

crédito foto: www.imagensaereas.com.br



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

segunda-feira, 28 de novembro de 2016

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados, blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO e LORE ARQUITETURA!

Na última sexta feira, na sede de Lore em Perdizes - Capital / SP, estabelecemos profícua parceria com este admirável escritório de arquitetura e difusão de conhecimento.
Com clientes de altíssimo quilate, experiência internacional e várias horas ministrando aulas de pós-graduação, @lorearquitetura @lorreine_claudio é um expoente da arquitetura moderna, funcional e com responsabilidade social.


Além disso, poucas equipes profissionais utilizam tão bem os recursos da internet para prospectar negócios e espalhar conhecimento.
Foi uma honra conhecer a bela sede desta notável equipe e uma aula de arquitetura e organização ao mesmo tempo.
Em breve divulgarmos o resultado desta reunião que frutificou em um artigo em forma de bate papo sobre as chamadas obras Retrofit em condomínios.

TANQUES DE AÇO VITRIFICADO PARA AQUECIMENTO COM DEFEITOS - Falha do prestador de serviços ao dimensionar o equipamento em prejuízo ao condomínio consumidor. Quem responde civilmente?

Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em perícia judicial em Pitangueiras na véspera do feriado.

Um condomínio consumidor adquiriu alguns pares de tanques de aço vitrificado para aquecer e reservar água aquecida.

As válvulas do equipamento estouraram por provável falta de correto dimensionamento da coluna da água do edifício.


Pela vinda da temporada, o MM Juiz concedeu liminar e antecipou a perícia judicial, a fim de permitir que o condomínio instale um novo sistema para atender aos condôminos.

Objeto da demanda: o prestador de serviços responde por eventual falha no dimensionamento dos equipamentos vendidos?

Sem dúvida que sim e é neste sentido que deve o condomínio atuar: comprovar que contratou um produto / serviço que lhe atendesse minimamente e por falha da prestadora de serviços ao dimensionar equivocadamente o produto e seu sistema, quase causou um incêndio do edifício.

O objeto da perícia é justamente registrar os contornos da contratação e as falhas na execução desta pela contratada.



Mas há no caso um complicador: o edifício tem 15 andares e não poderia ficar mais tempo sem o sistema de aquecedores.

Como fazer?

A decisão mais hábil foi implementada em conjunto com o perito judicial e assistentes técnicos: removemos reservatórios rompidos e após os inspecionar, os lacramos para o caso de serem necessário futuros exames laboratoriais.


Por isso, em caso de dúvidas tanto na contratação, como na cobrança por falhas, consultem sempre u engenheiro de confiança.


Um abraço e até o próximo post.

Alexandre Gossn

quarta-feira, 16 de novembro de 2016

ESCLARECIMENTOS SOBRE AS AÇÕES JUDICIAIS VERSANDO SOBRE O ICMS NAS CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA DE PESSOAS FÍSICAS, JURÍDICAS E CONDOMÍNIOS: por Dr. Alexandre Gossn

ESCLARECIMENTOS SOBRE AS AÇÕES JUDICIAIS VERSANDO SOBRE O ICMS NAS CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA DE PESSOAS FÍSICAS, JURÍDICAS E CONDOMÍNIOS:

Prezados clientes, parceiros e amigos:

Diante da enxurrada de dúvidas que estão chegando de clientes, parceiros, amigos e interessados, nos vimos compelidos a escrever breves considerações sobre o tema.

A mídia tem divulgado informações relativamente precisas sobre cobranças ilegais contidas nas contas de energia elétrica em todo o estado de São Paulo.



E o que temos a dizer é que sim, lamentavelmente, por tudo que se pode confrontar de estudos jurídicos, análise de julgados e laudos técnicos de engenheiros elétricos, assim como pareceres de tributaristas, a Fazenda do Estado de São Paulo - legítima credora de ICMS - está voluntaria ou involuntariamente lesando seus contribuintes.

Nada na ciência do Direito é tão simples para se tingir em tintas brancas ou negras, mas a despeito das muitas tonalidades cinéreas que vicejam no mundo jurídico, é certo que sob à lupa do estudo que nosso corpo jurídico efetuou neste último mês, ao menos em 2016, nenhum contribuinte (NENHUM MESMO!!!) perdeu ação judicial movida no sentido de compelir a Fazenda a:

- remover da base de cálculo do ICMS a cobrança de TUSD e TUST das cobranças vincendas;

- restituir os valores cobrados indevidamente nos últimos 05 anos (prazo prescricional para o contribuinte exigir de volta o que pagou indevidamente a mais com correção e juros;


Em termos simples, o TUST e o TUSD são preços públicos / tarifas cobradas pela transmissão e distribuição de energia elétrica e no entendimento recente do Judiciário, esta tarifa não pode e não deve integrar a base de cálculo do ICMS sob pena de subverter a natureza / fato gerador do tributo e para alguns, criar uma cobrança sem fato gerador e para outros violar o princípio NE BIS IN IDEM, isto é, não se pode cobrar algo duas vezes quando há somente um fato de incidência.

A grosso modo o impacto nas contas de alternado entre 07% a 35%, isto é: os consumidores / contribuintes estão pagando - aos olhos do Judiciário - de cerca de 01/12 a 01/03 mais do que deviam.

A longo prazo o impacto nas contas se torna significativo: em condomínios e pessoas jurídicas o impacto se revela ainda maior.

O que pode ser feito a respeito?

Para aqueles que desejam contestar esta cobrança na justiça, é possível mover ação judicial visando ESTORNAR ou COMPENSAR os valores pagos nos últimos 05 anos e tentar obter liminar para coibir a cobrança indevida nas próximas contas (o que tem sido conseguido com efetivo êxito), o que pode significar a redução das contas já no mês seguinte em torno da fração acima aludida.

Existem riscos?

Sim, evidente que sim. Toda ação judicial implica algum risco, por exemplo, de ser derrotado e ter de arcar com custas e honorários da parte adversa (no caso, do procurador do estado).

Mas os riscos - para os que desejarem adotar a medida judicial exposta - podem ser mitigados pelos seguintes pontos:

a) a esmagadora maioria dos contribuintes estão vencendo em todas as instâncias;

b) as pessoas físicas em geral podem usar o Juizado Fazendário (Pequenas causas = sem custas em primeira instância);

c) as firmas individuais - em tese - também podem usar o Juizado;


Pois bem, encerramos o presente artigo esperando que tenhamos logrado sanar as dúvidas que chegaram em nosso escritório e ao mesmo tempo, nos colocando ao dispor para mitigar as que forem remanescentes.



Portanto, as pessoas físicas, jurídicas e condomínios que desejarem saber mais sobre a referida medida judicial, por favor, façam contato conosco e estaremos de prontidão para os ajudar no que estiver ao nosso alcance, assim como elencar custos e riscos práticos envolvidos.

Em caso de dúvidas, escrevam para: alexandre@monteirogossn.com.br



quinta-feira, 10 de novembro de 2016

blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO: manhã de perícia eletro - hidráulica em condomínio no centro de Guarujá. Incêndio ocorrido em elevadores: quem responde cível e criminalmente?



MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO: manhã de perícia eletro - hidráulica em condomínio no centro de Guarujá.

Incêndio ocorrido em elevadores: quem responde cível e criminalmente?






Perito judicial especializado em elevadores e perícias eletro-hidráulicas em ação nesta manhã.

Mande sua dúvidas para alexandre@monteirogossn.com.br

ELEVADORES EM CONDOMÍNIOS: conforto que pode se transformar em risco.

ELEVADORES EM CONDOMÍNIOS:

Basicamente,existem duas modalidades de contratos importantes no que tange aos elevadores em condomínios;

- substituição de peças e reformas ou renovação dos equipamentos;


- manutenção cotidiana ou ordinária dos elevadores;


Os contratos de manutenção podem conter muitas variáveis tais como prever a reposição de pecas em preço contendo os valores embutidos ou não.

Incumbe ao condomínio contratante adimplir o valor combinado e seguir as instruções e diretrizes preconizados pela empresa técnica contratada.

À empresa contratada incumbe se pautar pelas normas legadas pela ABNT e exigir que o condomínio o faça, alertando-o e advertindo-o quando necessário.

Mais que isso: está obrigada a seguir as normas protetivas estipuladas pelo código de defesa do consumidor e efetivamente efetuar a manutenção e reparos contratados.

O contrato de manutenção exige a EFETIVIDADE, OU SEJA,A CONCRETUDE REAL e não uma promessa abstrata e sem verificação técnica real.

Quando o prestador de serviços presta serviços de manutenção meramente "pro forma", atrai para si responsabilidade legal e contratual em caso de sinistro com danos ou vítimas, como por exemplo um incêndio.

Quando um condomínio e seu síndico agem também com negligência, podem ser ambos corresponsabilizados pela atuação desidiosa.

E como se não bastasse, é possível ainda que a seguradora se negue a indenizar os prejuízos se a situação concreta envolver conduta do segurado que implique agravamento de risco ou culpa exclusiva da vítima.

ELEVADORES são importantes ferramentas de conforto e locomoção, mas são também equipamentos caros e perigosos quando mal geridos e conservados.

Cobre sempre seu síndico quanto à manutenção destes!

Envie sua dúvida para alexandre@monteirogossn.com.br

sábado, 5 de novembro de 2016

Gastos inesperados com a contratação de engenheiro para atuar como consultor em processo judicial: é necessário aprovar tais dispêndios em AGE como rateio / cotas extraordinárias?

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em assembleia condominial neste sábado.
Gastos inesperados com a contratação de engenheiro para atuar como consultor em processo judicial: é necessário aprovar tais dispêndios em AGE como rateio / cotas extraordinárias?
Se sim, qual é o quórum?
Tema delicado e intrigante.


Envie sua dúvida para alexandre@monteirogossn.com.br

sexta-feira, 4 de novembro de 2016

OBRAS NECESSÁRIAS E URGENTES por culpa de empreiteira ou construtora: pode o condomínio as realizar antes ou durante o curso da ação judicial de ressarcimento?

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em terceiro turno na quinta-feira.


OBRAS NECESSÁRIAS E URGENTES por culpa de empreiteira ou construtora: pode o condomínio as realizar antes ou durante o curso da ação judicial de ressarcimento?

Esta delicada situação é lamentavelmente comum.

De um lado a necessidade premente de obras para evitar a degradação da edificação e proteger inocentes e do outro o risco em fazer perecer as provas que revelam as falhas na execução dos serviços construtivos pelo culpado.

O que ser feito?

Existem algumas opções que trataremos em breve em um artigo sobre o tema com a participação de um perito judicial.

Abraços e até breve.

Envie suas sugestões, dúvidas e comentários para: alexandre@monteirogossn.com.br