A APROVAÇÃO DAS OBRAS EM CONDOMÍNIOS:
O bom senso anda escasso no mundo e é um dos referenciais indispensáveis na vida condominial.
Sem a sensatez, o corpo condominial corre o risco em pedir aprovação por despesas em que não precisaria pedir à assembleia ou se sujeita a deixar de aprovar obras que deveriam passar pelo crivo assemblear.
Como distinguir?
Primeiro, deve o síndico se recordar que suas contas serão analisadas ano a ano e em dado momento terá que aprová-las, o que significa escrutinar todas as despesas e receitas condominiais, analisar como foram gastas (no mérito e na forma) e se palmilharam o caminho legal.
Por isso, todo síndico deve ter em mente que por mais simples que sejam as despesas ou obras, ele deve as documentar muito bem, tanto no que concerne à prova da necessidade destas como no que tange à escolha do prestador de serviços e guarda de laudos, contratos etc.
O critério que deve ter o síndico sempre em sua mira é o seguinte:
OBRAS - quanto à temporalidade:
a) URGENTES
b) ADIÁVEIS
As obras urgentes são as que consideradas inadiáveis, porque a não implementação destas pode redundar em danos irreversíveis e irremediáveis ao patrimônio comum ou privativo ou até pior: podem implicar riscos reais à integridade física de condôminos, funcionários ou terceiros.
Estas obras devem ser executadas sem maiores delongas e não é que não tenham que ser aprovadas pela assembleia, mas esta aprovação (todas obras tem que ser aprovadas pela assembleia, ao menos no exame das contas na assembleia ordinária anual) pode ser DIFERIDA, OU SEJA, POSTERGADA devido à INADIABILIDADE dos serviços (ex.: um reparo hidráulico para evitar uma inundação ou elétrico por conta de risco de incêndio).
As obras urgentes podem ser inclusive pequenas, quase corriqueiras em relação à dimensão, embora no grau de TEMPORALIDADE, sejam INADIÁVEIS.
Já as obras ADIÁVEIS podem ser grandes ou pequenas, mas o que conta é que são obras postergáveis, permitem um planejamento maior e DEVEM SEMPRE SER PRECEDIDAS DE APROVAÇÃO ASSEMBLEAR (e não ratificadas posteriormente).
OBRAS - quanto ao grau de necessidade
O outro prisma a se analisar as obras é o prisma da NECESSIDADE.
Por este ângulo, o Código Civil de 2.002 ensina que as obras podem ser:
a) VOLUPTUÁRIAS
b) ÚTEIS
c) NECESSÁRIAS
As obras voluptuárias são aquelas que a clássica conceituação nascida da LEI DE LOCAÇÕES para designar as benfeitorias chamam de MERO DELEITE ou AFORMOSEAMENTO, visam ao enfeite, à beleza, à estética e à valorização visual de um condomínio.
Ao revés do que algumas pessoas propalam, as obras voluptuárias não são nocivas tampouco devem ter um conceito pejorativo como se fossem inúteis ou prejudiciais a um condomínio.
Esta é uma visão errada.
O condomínio deve se pautar pelas prioridades e em um edifício onde existam muitas necessidades prementes, é evidente que não se deve despender recursos escassos com obras volupturárias, deixando de executar outras de importância maior. Mas, se ao contrário, tratamos de um condomínio que tem as contas em dias e recursos sobrando, é bom que se busque valorizar mais e mais o patrimônio de todos. (ex.: paisagismo)
As obras úteis são aquelas que podem até tocar na estética mas o objetivo delas é maior que a mera beleza e a natureza destas permite uma intensificação de um uso ou mais de determinada área ou bem. O grau de utilidade da coisa é gerado ou aumentado por ela.
Não é possível a considerar necessárias, mas ela ÚTIL sem dúvida. (ex.: cercas elétricas, academia, salão de festas, retrofit de elevadores etc).
E por fim, temos as obras necessárias. Estas podem ou não ser urgentes, consoante o evento ou eventos que as orbitam.
As obras necessárias derivam de algum evento que necessita de intervenção e não tolera muitos improvisos. A ausência da execução destas obras implica riscos à coletividade condominial, prepostos e terceiros e às vezes à própria existência e higidez do edifício. (ex.: impermeabilizações, reparos em elevadores, conserto de portões etc).
É preciso atenção e zelo pelo síndico porque às vezes as obras tem natureza híbrida e isso implicará a adoção de quóruns e critérios distintos.
As obras necessárias não precisam sequer ser aprovadas anteriormente (mas é melhor que sejam), e o Código Civil frisa que se forem de grande vulto, devem sim ser levadas à assembleia. Um exemplo como citamos é um reparo no elevador ou mesmo a sua manutenção mensal.
As obras úteis necessitam de aprovação por quórum da maioria simples, ou seja, a maioria dos PRESENTES no ato assemblear e as obras voluptuárias necessitam de QUÓRUM QUALIFICADO para aprovação, ou seja, 02/03 dos condôminos.
Por isso, o cuidado é essencial: ex.: fica aprovada a reforma necessária do elevador (obra necessária = não precisa de aprovação anterior mas é recomendável fazê-lo), porém ao se escolher um orçamento, aprova-se um que EXECUTA RETROFIT no elevador, efetuando-se a substituição do piso emborrachado por granito, fixação de espelhos elegantes e iluminação artística.
Vejam: estes itens do RETROFIT não são NECESSÁRIOS TAMPOUCO ÚTEIS: são simplesmente OBRAS VOLUPTUÁRIAS que foram aprovadas no vácuo da aprovação de uma obra que era necessária - efetuar manutenção em elevador.
Logo, o RETROFIT deve ser aprovado por 02/03 dos condôminos, sob pena de nulidade caso algum condômino conteste judicialmente essa aprovação.
Outra implicação: se o síndico goza de isenção do pagamento de cotas ordinárias, em tese, ele não contribuirá pela manutenção do elevador, mas deveria no que tange ao RETROFIT deste, pois trata-se de benfeitoria voluptuária a ser cobrada por rateio extraordinário, o qual via de regra não se costuma conceder isenção.
Assim, para se evitar dissabores, litígios e desarmonia, convém sempre analisar a convenção e a natureza da obra a ser aprovada.
Um abraço e até o próximo post.
por Alexandre Gossn
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