COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS PELO NOVO CPC
- recomendações de Dr. Alexandre Gossn
Com a adoção do novo CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL que passa a vigorar a partir de março de 2016, consideramos pertinente apresentar de forma sintética uma lista de algumas cautelas a serem adotadas pelos responsáveis pelas cobranças de cotas condominiais.
Compreendemos que existe um forte apelo na mudança na forma de cobrar os devedores, já que a busca pelo recebimento dos débitos condominiais não será mais processada por ação cognitiva e sim pela via executiva.
Como expusemos em artigo anterior, as ações de cobrança que integram o processo cognitivo, não prescindem de instrução processual, de modo que o devedor é citado para apresentar defesa, ao passo que na execuções o devedor é citado para pagar o que deve.
Via de regra, a doutrina diz que a execução tem o contraditório minorado ou mitigado, ou seja, há menos espaço ao executado para contraditar as alegações do credor, ao menos, teoricamente.
Por conta disso, é certo que as ações executivas são mais gravosas aos devedores, de modo que a possibilidade coerção e do credor expropriar bens do devedor se mostra mui mais próxima que pela via cognitiva ou cautelar.
Deste modo, eventuais falhas do credor na condução, preparação e adoção da cobrança via executiva podem lhe tornar potencialmente mais exposto a sofrer medidas de "contra-ataque" do devedor.
Os principais riscos a que o condomínio credor se exporá são:
a) acionar parte ilegítima e assim ter intentada contra si ação buscando reparação de danos;
b) ver a execução anulada pela falta de higidez (validade) do título executivo;
Sobre o item a) será mais importante do que já é que as administradoras cobrem dos condôminos a ATUALIZAÇÃO constante do seu banco de dados. Mais que isso: que as administradoras não alterem o banco cadastral de dados sobre os titulares das unidades sem os documentos pertinentes, isto é; que comprovam de forma idônea a mudança na titularidade (propriedade ou ao menos da posse) de cada unidade.
A forma correta de comprovação e mais segura é por meio da extração de certidões de matrícula atualizadas, mas atualmente, instrumentos de compra e venda que estejam com assinaturas com firma reconhecida são aceitos pelo Judiciário.
Nunca foi tão importante estar atento a isso.
No tocante ao item b), temos que destacas a relevância em se APROVAR CORRETAMENTE as contas dos síndicos logo após o exercício em questão ter se esgotado. Do mesmo modo, revela-se crucial que a previsão orçamentário do exercício vigente seja aprovada assemblearmente nos termos propugnados pela convenção e Código Civil, respeitando-se o prazo para convocação de AGO, quóruns específicos, fidedignidade das atas aos fatos e correlação entre a cobrança e a fração ideal (quando a convenção prever cobrança por frações ideais).
Todos estes cuidados com a FORMA são essenciais porque o respeito à FORMA protegerá o título executivo e sem o título ou se a execução se alicerçar em um título mambembe, frágil e passível de ser considerado nulo, a execução será impugnada via embargos ou exceção de pré-executividade e com isso, extinta, resultando em prejuízos de diversas naturezas ao condomínio.
Como em todos os casos que envolvem legislação recente, recomenda-se a máxima cautela e explicar aos síndicos, conselheiros e condôminos que devemos analisar as cobranças individualmente, decidindo ou não pela execução, caso a caso, ao menos no início da vigência desta novíssima legislação.
Um abraço a todos e até o próximo post.
por Alexandre Gossn
dúvidas, dicas e trocas de informações = alexandre@monteirogossn.com.br
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