o tema de hoje se refere a um assunto que tornou à carga na mídia após a publicação do acórdão que julgou o RECURSO ESPECIAL n.º 1.002.525 (pelo STJ).
A questão é a que se segue.
PERGUNTA: Podem os condomínios cobrarem juros de mora acima de 01% ao mês dos devedores / inadimplentes?
RESPOSTA:
Caros internautas; estão divulgando essa informação como se fosse a descoberta da pólvora, mas, em verdade, é uma notícia requentada. Escrevemos um artigo defendendo essa possibilidade ainda em 2.007! Não há nenhuma mágica nessa questão.
Explicamos: desde a vigência do Código Civil (a partir de janeiro de 2.003), o aludido diploma legal prescreve que a multa (cláusula penal) é limitada a 02% (o que foi fruto de equívoco dos parlamentares que tomaram por base as multas previstas no Código de Defesa do Consumidor, como se as relações condominiais fossem de cunho consumerista! - isso que dar elegermos Tiriricas da vida...), e os juros são de 01% ao mês (juros legais), se não forem convencionados de outra forma.
Diz a lei:
Explicamos: desde a vigência do Código Civil (a partir de janeiro de 2.003), o aludido diploma legal prescreve que a multa (cláusula penal) é limitada a 02% (o que foi fruto de equívoco dos parlamentares que tomaram por base as multas previstas no Código de Defesa do Consumidor, como se as relações condominiais fossem de cunho consumerista! - isso que dar elegermos Tiriricas da vida...), e os juros são de 01% ao mês (juros legais), se não forem convencionados de outra forma.
Diz a lei:
art. 1.336, § 1º: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”
Portanto, os juros de 01% são de natureza residual: PARA TODOS OS CASOS ONDE AS CONVENÇÕES NÃO ESTIPULAREM FRAÇÃO DIVERSA, APLICAR-SE-Á O PERCENTUAL LEGAL (um por cento).
Como vigora no país o princípio da AUTONOMIA DA VONTADE na condução de negócios entre particulares (sempre, é claro, balanceado pelo princípio igualmente importante das limitações de ordem pública), a convenção é considerada ato INSTITUCIONAL (dá vida ao condomínio), NORMATIVO (rege as normas do condomínio) e também CONTRATUAL (adere quem quer, mas tendo aderido, deve se sujeitar às normas, porque o contrato é lei entre as partes = PACTA SUNT SERVANDA = os pactos devem ser cumpridos).
Portanto, os juros de 01% são de natureza residual: PARA TODOS OS CASOS ONDE AS CONVENÇÕES NÃO ESTIPULAREM FRAÇÃO DIVERSA, APLICAR-SE-Á O PERCENTUAL LEGAL (um por cento).
Como vigora no país o princípio da AUTONOMIA DA VONTADE na condução de negócios entre particulares (sempre, é claro, balanceado pelo princípio igualmente importante das limitações de ordem pública), a convenção é considerada ato INSTITUCIONAL (dá vida ao condomínio), NORMATIVO (rege as normas do condomínio) e também CONTRATUAL (adere quem quer, mas tendo aderido, deve se sujeitar às normas, porque o contrato é lei entre as partes = PACTA SUNT SERVANDA = os pactos devem ser cumpridos).
Logo, conclui-se que os condomínios detém autonomia para CRIAREM OU MUDAREM SUAS CONVENÇÕES, FIXANDO LIVREMENTE AS TAXAS DE JUROS DE MORA, VEDANDO-SE É CLARO OS ABUSOS.
Nosso Direito Civil pátrio repugna o desequilíbrio, o excesso, que é chamado de ABUSO DO DIREITO, e pode ser coibido.
No caso posto, o condomínio obteve a procedência de seu pedido condenatório quanto à cobrança das cotas inadimplidas, porém o Tribunal de Justiça do DF não reconheceu o direito de cobrar os juros no patamar alinhavado pela convenção (acima de 01% ao mês, como é a praxe).
Nosso Direito Civil pátrio repugna o desequilíbrio, o excesso, que é chamado de ABUSO DO DIREITO, e pode ser coibido.
No caso posto, o condomínio obteve a procedência de seu pedido condenatório quanto à cobrança das cotas inadimplidas, porém o Tribunal de Justiça do DF não reconheceu o direito de cobrar os juros no patamar alinhavado pela convenção (acima de 01% ao mês, como é a praxe).
Assim, o recurso especial fora interposto e apreciado pelo STJ (Brasília), tratando do assunto, quando o Excelso Tribunal acolheu o recurso, desenvolvendo o entendimento de que se houver cláusula na convenção que fixe os juros de mora em patamar acima de 01%, tal fixação será considerada válida, a teor da autonomia da vontade e da própria letra da lei - vide o art. 1.336, parágrafo 01º do Código Civil, acima transcrito.
CONCLUSÃO: podem todos os condomínios usar tal mecanismo de elevar os juros?
Podem.
Podem.
QUESTÕES PRÁTICAS:
Basta uma assembleia simples? NÃO.
É PRECISO CONVOCAR-SE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA COM O INTUITO ESPECÍFICO DE ALTERAR A CONVENÇÃO, O QUE EXIGE O QUÓRUM MÍNIMO DE 02/03 DOS CONDÔMINOS (algumas raras convenções, exigem quórum ainda maior).
Sem a alteração na convenção, qualquer tentativa será mal sucedida.
E por fim, convém recordarmos que este foi apenas um julgado, ou seja, um caso isolado e poderemos contemplar casos com situação análoga, mas solução diversa, afinal, assim é o Direito, na sua condição de ciência - por excelência - dialética.
É PRECISO CONVOCAR-SE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA COM O INTUITO ESPECÍFICO DE ALTERAR A CONVENÇÃO, O QUE EXIGE O QUÓRUM MÍNIMO DE 02/03 DOS CONDÔMINOS (algumas raras convenções, exigem quórum ainda maior).
Sem a alteração na convenção, qualquer tentativa será mal sucedida.
E por fim, convém recordarmos que este foi apenas um julgado, ou seja, um caso isolado e poderemos contemplar casos com situação análoga, mas solução diversa, afinal, assim é o Direito, na sua condição de ciência - por excelência - dialética.
Um abraço a todos e até o próximo tema.
por Alexandre Gossn
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