O CONDOMÍNIO E A LEI

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DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

terça-feira, 16 de novembro de 2010

ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL: QUAL É O QUÓRUM E COMO CALCULÁ-LO?

Caros Leitores: após um pequeno hiato temporal, tornamos a tratar dos temas mais importantes e polêmicos do cotidiano condominial.


A questão debatida no tópico de hoje foi trazida por um pedido de parecer de uma importante administradora do litoral de São Paulo. Convido-os a enfrentá-la:


PERGUNTA:   Alguns condôminos desejam alterar a convenção e para isso convocam uma assembleia para tal finalidade. É sabido que o quórum exigido para alterar a convenção é de 2/3 dos condôminos. Eis a questão: devemos computar os inadimplentes para efetuar o cálculo dessa fração, mesmo sabendo que os inadimplentes - em tese - estão impedidos de votar? E em uma alteração de convenção os inadimplentes estão realmente impedidos de votar?


RESPOSTA:


 Para alterar a convenção é sabido que tanto o Código Civil como a Lei 4591/64 fixaram um quórum mínimo, que é o de 02/03 dos votos dos condôminos. As convenções podem fixar quóruns acima desse piso, mas JAMAIS ABAIXO.

  

Como as convenções são normas INSTITUCIONAIS, é sabido que descendem de NORMAS DE ORDEM PÚBLICA, portanto, cogentes, ou seja, IMPOSITIVAS.

      

Isso faz com que as convenções tenham genuíno caráter normativo, são em suma, a "legislação" de um condomínio. Essa natureza semi publicista impõe que as alterações sejam precedidas de AMPLA CONSULTA AO SEIO CONDOMINIAL.
       
      
Daí que para o cômputo dos votos em alteração da convenção, TODOS OS CONDÔMINOS DEVEM SER CONTABILIZADOS - inclusive os inadimplentes.
          

A lei não assevera que a alteração se opere por votos de 02/03 dos condôminos adimplentes, e sim, por 02/03 de todos os condôminos (similar ao que se sucede nas alterações de fachada, que exigem a unanimidade).

      

A segunda pergunta é: e os inadimplentes podem votar? E se não, como faríamos se o percentual de inadimplência for por exemplo de 40% dos condôminos. Se estes fossem impedidos de votar, nenhuma alteração poderia ser operada - o que obviamente não é o intuito do legislador.      

Para a corrente que defende que os inadimplentes não podem votar nem nas alterações de convenção, essa vedação decorreria de que a proibição ao exercício do voto seria uma norma de caráter disciplinar e ético-moral, afinal como poderia o condomínio deixar seu destino nas mãos de condôminos que não cumprem a
primeira de todas as obrigações?
      

Mas há quem sustente opinião contrária a essa: embora essa corrente seja defensável (de que os inadimplentes jamais poderiam votar nas alterações de convenções), não é totalmente sustentável, porquanto as alterações na convenção são situações excepcionais, onde se pretende alterar não somente utensílios ou particularidades do cotidiano, mas sim IMPLEMENTAR MUDANÇAS SUBSTANCIAIS NO REGRAMENTO DAQUELA COLETIVIDADE CONDOMINIAL.

      

Mais uma vez, se vê que em um condomínio todos estão no mesmo barco: os adimplentes precisam dos inadimplentes e vice-versa. No final, das contas, todos são condôminos.

 

Portanto, as respostas (não definitivas, porque o tema tem duas correntes), ao menos em nossa opinião e também de alguns Registros de Imóveis (as alterações são levadas a registro por meio da ata junto ao Serviço Notarial) são as seguintes:
       

 01: para contabilizar os votos, TODOS OS CONDÔMINOS DEVERÃO SER CONSIDERADOS. Assim, se o edifício tem 09 condôminos, será preciso atingir a meta de 06 votos.

      

02: sobre os inadimplentes votarem ou não: se votarem, poderá algum condômino pleitear a nulidade da assembleia; se não votarem, os que foram impedidos também poderão pleitear a nulidade dessa assembleia; como afirmado acima, o tema é dividido. De todo modo, os Registros de Imóveis não costumam exigir algum tipo de prova de que os condôminos votantes ESTÃO QUITES, pois no entendimento de muitos registradores esta questão compete à assembleia ou ao Judiciário se alguém se sentir prejudicado (inadimplente ou quite).
 
      

OPINIÃO: em nosso entendimento, o melhor será obter a aprovação sem ter de recorrer aos votos dos inadimplentes.


Até o próximo post.        

        
por Alexandre Gossn
      

3 comentários:

  1. olá,
    eu gostaria de obter mais informações sobre alteração da convenção do condomínio. Você teria algum e-mail que eu possa fazer contato com você.

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  2. OLÁ ANE:


    escrever para:

    alexandre@monteirogossn.com.br

    saudações

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  3. Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos
    dos condôminos a alteração da convenção...

    Portanto, seu parágrafo acima, sublinhado e negritado, falando que a lei não fala de "2/3 dos condôminos adimplentes, e sim, de 2/3 de todos os condôminos" inclui indevidamente a palavra "todos", que não está na lei. Meu entendimento é que o legislador tratou propositadamente de forma diversa a elaboração de convenção quando da constituição de condomínio (2/3 das frações ideais) e a operação de alterações na convenção (2/3 dos votos dos condôminos). De novo, a expressão "de todos os condôminos" é sua e não da lei.
    Se existe texto diverso para as duas situações, me parece não ser por acaso, e sim porque há o dispositivo que estabelece quem pode votar (os quites).
    Concordo que a lei deveria ser mais clara, mas para mim é legítimo e muito defensável a tese de que alterações na convenção possam ser operadas por 2/3 dos adimplentes, mesmo porque seria absurdo que no caso extremo de 1/3 mais 1 estarem inadimplentes os demais quase 2/3 ficarem de mãos amarradas. Apreciaria muito ouvir sua opinião a respeito deste comentário. Grato, Fabio Peroni, fperoni63@gmail.com

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