PERGUNTA: O síndico decide sem amparo assemblear protestar os condôminos que estão inadimplentes com algumas das cotas condominiais. Existe - do ponto de vista jurídico - risco ao condomínio? E ao próprio síndico?
observação inicial: este tópico trata apenas da legislação criada pela Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, sendo que os demais Estados Federados possuem suas próprias legislações sobre o tema.
observação inicial: este tópico trata apenas da legislação criada pela Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo, sendo que os demais Estados Federados possuem suas próprias legislações sobre o tema.
RESPOSTA:
O protesto de cotas condominiais inadimplidas realmente causa muita celeuma no mundo jurídico. No início foi severamente rechaçado, mas pouco a pouco, ganhou defensores.
O presente artigo não tem por objetivo defender ou ser contrário ao uso do protesto como ferramenta de inibição à inadimplência e sim, indicar os riscos inerentes ao uso deste.
Os riscos, frise-se, pairam sobre o condomínio e sobre o síndico.
A primeira das ressalvas erigidas ao uso do protesto é relativa à CONSTITUCIONALIDADE FORMAL da lei (não somente a material), já que de acordo com muitos juristas, a Assembleia Estadual de São Paulo teria invadido a esfera legislativa da União ao legiferar sobre protestos cambiais, criando novas espécies, que não eram previstas em seara federal.
Para esta corrente doutrinária, somente o Legislativo Federal poderia fazê-lo, seja por modificação no Código de Processo Civil, seja por edição de nova Lei Ordinária para tal finalidade.
Portanto, de plano, logo em seu nascedouro jurídico legal, o protesto de cotas (e também de alugueres) já sofre questionamento que pode levar ao ajuizamento de ação visando sustá-lo e até invalidá-lo, com eventual pedido de consequentes perdas e danos.
Uma cobrança indevida de cotas na Justiça (em um universo de muitas cotas) pode não causar mal algum ao condômino inadimplente, já que as cotas são prestações periódicas e por isso a lei admite que sejam as vincendas incluídas no curso da lide ao menos até a prolação da sentença, mas o protesto...
É cediço que a Justiça considera passível de indenização qualquer inserção de dados indevidos junto ao SPC / SERASA / CARTÓRIO DE PROTESTOS, e imaginemos uma situação: por um motivo qualquer, ocorre uma falha na baixa dos boletos bancários e o banco informa que uma cota permanece inadimplida, quando em verdade ela foi quitada.
Não seria a primeira vez que veríamos tal se suceder.
Ocorre que o condomínio decide protestar o devedor... e então se estamos diante um devedor mais beligerante, está iniciado o litígio: certamente o condomínio poderia sofrer ação de indenização por danos morais e materiais (não significa que será procedente).
Se o síndico decidiu efetuar o protesto sem consultar a assembleia, poderá ser corréu na demanda judicial, já que pode ter agido com abuso dos poderes delegados e também com imprudência ou negligência.
Por isso, o protesto é uma ferramenta interessante, mas não prescinde de muita cautela, posto que implica efetivo aumento no risco do condomínio e do síndico se verem envolvidos em lides judiciais na condição de réus.
CONCLUSÃO: Uma sugestão a ser anotada para aqueles condomínios que almejam utilizar o protesto é aprovar o seu manejo e disciplinar o seu uso em uma assembleia geral. Essa postura torna o mecanismo mais legítimo em uma coletividade condominial e ainda atua como elemento protetivo ao síndico, evitando que seja responsabilizado pessoalmente por tentar apenas combater os males da inadimplência.
por Alexandre Gossn
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