O CONDOMÍNIO E A LEI

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DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

domingo, 22 de agosto de 2010

O CONDOMÍNIO E A LEI - PROTESTO DOS INADIMPLENTES: HÁ RISCO?

PERGUNTA: O síndico decide sem amparo assemblear protestar os condôminos que estão inadimplentes com algumas das cotas condominiais. Existe - do ponto de vista jurídico - risco ao condomínio? E ao próprio síndico?


observação inicial: este tópico trata apenas da legislação criada pela Assembleia Legislativa do  Estado de São Paulo, sendo que os demais Estados Federados possuem suas próprias legislações sobre o tema.


RESPOSTA:


O protesto de cotas condominiais inadimplidas realmente causa muita celeuma no mundo jurídico. No início foi severamente rechaçado, mas pouco a pouco, ganhou defensores. 
  

O presente artigo não tem por objetivo defender ou ser contrário ao uso do protesto como ferramenta de inibição à inadimplência e sim, indicar os riscos inerentes ao uso deste.   


Os riscos, frise-se, pairam sobre o condomínio e sobre o síndico.


A primeira das ressalvas erigidas ao uso do protesto é relativa à CONSTITUCIONALIDADE FORMAL da lei (não somente a material), já que de acordo com muitos juristas, a Assembleia Estadual de São Paulo teria invadido a esfera legislativa da União ao legiferar sobre protestos cambiais, criando novas espécies, que não eram previstas em seara federal.


Para esta corrente doutrinária, somente o Legislativo Federal poderia fazê-lo, seja por modificação no Código de Processo Civil, seja por edição de nova Lei Ordinária para tal finalidade.


Portanto, de plano, logo em seu nascedouro jurídico legal, o protesto de cotas (e também de alugueres) já sofre questionamento que pode levar ao ajuizamento de ação visando sustá-lo e até invalidá-lo, com eventual pedido de consequentes perdas e danos.


Uma cobrança indevida de cotas na Justiça (em um universo de muitas cotas) pode não causar mal algum ao condômino inadimplente, já que as cotas são prestações periódicas e por isso a lei admite que sejam as vincendas incluídas no curso da lide ao menos até a prolação da sentença, mas o protesto...


É cediço que a Justiça considera passível de indenização qualquer inserção de dados indevidos junto ao SPC / SERASA / CARTÓRIO DE PROTESTOS, e imaginemos uma situação: por um motivo qualquer, ocorre uma falha na baixa dos boletos bancários e o banco informa que uma cota permanece inadimplida, quando em verdade ela foi quitada.


Não seria a primeira vez que veríamos tal se suceder.


Ocorre que o condomínio decide protestar o devedor... e então se estamos diante um devedor mais beligerante, está iniciado o litígio: certamente o condomínio poderia sofrer ação de indenização por danos morais e materiais (não significa que será procedente).


Se o síndico decidiu efetuar o protesto sem consultar a assembleia, poderá ser corréu na demanda judicial, já que pode ter agido com abuso dos poderes delegados e também com imprudência ou negligência.


Por isso, o protesto é uma ferramenta interessante, mas não prescinde de muita cautela, posto que implica efetivo aumento no risco do condomínio e do síndico se verem envolvidos em lides judiciais na condição de réus.


    
CONCLUSÃO:   Uma sugestão a ser anotada para aqueles condomínios que almejam utilizar o protesto é aprovar o seu manejo e disciplinar o seu uso em uma assembleia geral. Essa postura torna o mecanismo mais legítimo em uma coletividade condominial e ainda atua como elemento protetivo ao síndico, evitando que seja responsabilizado pessoalmente por tentar apenas combater os males da inadimplência. 


por Alexandre Gossn




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