O CONDOMÍNIO E A LEI - INFILTRAÇÕES EM UMA UNIDADE: COMO PROCEDER?

PERGUNTA: Um condômino / morador / possuidor sofre com infiltrações em sua unidade (ou de sua posse) e não sabe como e a quem recorrer para sanar o problema. O que fazer?

RESPOSTA:

Trata-se de um problema tão comum e ao mesmo tempo tão infernal na vida cotidiana do condomínio, que decidimos que merecia uma postagem própria. 

As infiltrações causam prejuízos materiais, psicológicos, morais e um grande desgaste entre vizinhos e condôminos de uma forma geral.

As causas podem ser as mais variadas: pluviais, provenientes de tubulação, oriundas de empoçamento, má ou falta de impermeabilização, desenho ou largura inadequada de calhas, problemas em piscinas e até mesmo má conservação da fachada.

Em nossa atuação profissional na área, já vimos infiltrações de todas as espécie acima narradas e outras tantas.

Por isso, estabelecer qual é a CAUSA é o ponto primordial e de onde devemos sempre partir. Estabelecida a causa, devemos apurar quem é o responsável e geralmente pelo próprio exame da causa podemos descobrir isso com relativa facilidade.

Quando a causa do vazamento se origina em áreas comuns, a responsabilidade pelo conserto e indenização da vítima pertence ao condomínio; quando a causa é localizada em área privativa, a responsabilidade é do condômino responsável pela área sobredita.

E quando o vazamento ocorre em área comum de uso exclusivo, como regra a responsabilidade é daquele condômino que goza do uso do local.


A SOLUÇÃO:

Feito um parecer técnico por um engenheiro e descoberta a causa, deve o responsável EFETUAR OS REPAROS PARA ESTANCAR O VAZAMENTO e ainda COBRIR OS GASTOS PARA REPARAR A UNIDADE ATINGIDA, FAZENDO  COM QUE ESTA RETORNE AO SEU ESTADO ANTERIOR AOS DANOS OCORRIDOS.

Se isto não ocorrer, então, poderá o prejudicado (inclusive o condomínio, quando este tem áreas comuns lesadas por conta da má conservação de áreas privativas) PROMOVER AÇÃO JUDICIAL DE OBRIGAÇÃO DA FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS (e até morais dependendo do caso) em face do OFENSOR, quando o Juiz poderá inclusive fixar por meio de liminar uma multa diária pelo descumprimento da ordem judicial. 

Esta multa, quando não paga, acarreta duas consequências:

1) pode ser executada, sendo que os bens do devedor (inclusive a própria unidade geradora do vazamento) passarão a se sujeitar à penhora e demais constrições para satisfação da obrigação;

2) pode convolar-se em perdas e danos, autorizando (somente o Juiz poderá fazê-lo) a conversão da obrigação de fazer em indenização e ainda ensejando que a vítima cumpra a obrigação de fazer no lugar do ofensor às expensas deste. 

CONCLUSÃO:

não é um bom negócio não zelar pelo patrimônio e deixar que infiltrações se iniciem e/ou alastrem. Temos casos até de famosos jogadores de futebol que deixaram de enfrentar com seriedade este problema e depois sofreram duras consequências pela inércia.

Uma boa semana a todos.   

por Alexandre Gossn