ELEIÇÃO DE SÍNDICO: PODE HAVER INCOMPATIBILIDADE?

PERGUNTA: Uma assembleia geral elegerá novo síndico em um condomínio e existem três candidatos. Porém, dois deles moveram ações judiciais (que ainda estão tramitando) em face do condomínio. Estes dois candidatos podem ser eleitos síndicos?

RESPOSTA:

Excelente questão e que resume um dilema muito comum na baixada santista, onde existem muitos condomínios com um número pequeno de condôminos, tornando essa ocorrência algo até corriqueiro.

A função de síndico é sobremaneira relevante, porque sendo o condomínio um real “co-domínio”, é fato que exercer a sindicância implica REPRESENTAR A COMUNHÃO DE PROPRIETÁRIOS que forma aquele condomínio.

Por isso, o art. 1.348 do Código Civil, entre os inúmeros deveres e responsabilidades que impõe ao síndico, determina especificamente:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Citamos apenas alguns dos deveres do síndico, mas de plano, o leitor já constata que aquele que exerce a sindicância terá que sempre pensar na coletividade condominial antes de qualquer outro interesse, seja próprio, de outro condômino ou de terceiro.

Ora, para praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, ou cumprir e fazer cumprir a convenção e demais normas, assim como diligenciar a conservações e guarda das partes comuns, é certo que o síndico deverá agir com extremada independência.

Nem se diga que terá que ser IMPARCIAL.

Não.

Em verdade, será PARCIAL, mas não visando aos seus interesses ou de condôminos específicos, e sim, atuar com PARCIALIDADE zelando pelos interesses de quem representa: O CONDOMÍNIO.

Não que deva cometer atos ilícitos, mas sim, agir dentro da moralidade e legalidade permitidas, sempre custodiando o interesse comum.

Por isso, não há como se alçar à condição de síndico qualquer pessoa (no caso das convenções que não exigem que o síndico seja condômino) ou condômino que possuam interesses objetivos colidentes com os interesses do condomínio.

No caso posto pela pergunta, dois dos três candidatos ostentam demandas judiciais em face do condomínio (nem importa se na condição de autores ou réus): ora, é evidente que não poderão ser eleitos síndicos por CLARO IMPEDIMENTO ou INCOMPATIBILIDADE.

Como exigiríamos que os aludidos candidatos, após eleitos, fossem representantes do condomínio nas mencionadas lides judiciais (afinal, o síndico é quem representa o condomínio em Juízo), se são ao mesmo tempo, interessados na questão na condição de parte adversa?

A despeito de parecer uma lição óbvia, não é e a questão suscitada faz eclodirem inúmeros confrontos em assembleia.

A solução?

A doutrina nos concede:

“Evidentemente não pode ser síndico pessoa que tiver interesses contrários ao do condomínio. A incompatibilidade pode e deve ser arguída por qualquer um dos presentes na assembleia, mas sempre fundamentadamente. O presidente decidirá se a impugnação à candidatura à síndica procede ou não, motivando-a."

J. NASCIMENTO FRANCO, Condomínio, Ed. RT, 05ª Edição, p. 30, capítulo 17

CONCLUSÃO:  QUALQUER PESSOA QUE OSTENTE INTERESSES DIAMETRALMENTE OPOSTOS AOS DO CONDOMÍNIO, CUJO EXEMPLO MÁXIMO É O DE POSSUIR AÇÕES JUDICIAIS EM QUE LITIGA COM A COLETIVIDADE CONDOMINIAL, ESTÁ INCOMPATIBILIZADA COM A FUNÇÃO DE SÍNDICO.

CONCLUSÃO 02: EM NOSSO ENTENDIMENTO, OS INADIMPLENTES SE ENQUADRAM NESSA INCOMPATIBILIDADE, AFINAL, QUEM NÃO PODE VOTAR, NÃO DEVERIA PODER SER VOTADO, E NO MAIS, É IMPENSÁVEL QUE ALGUÉM OUTORGUE PODERES COMO SÍNDICO AO ADVOGADO PARA QUE ESTE MOVA AÇÃO DE COBRANÇA EM FACE DO PRÓPRIO OUTORGANTE (na condição de condômino inadimplente).

ASPECTO PRÁTICO IMPORTANTE: ESSA INCOMPATIBILIDADE DEVE SER ARGUÍDA EM ASSEMBLEIA E O PRESIDENTE DECIDIRÁ A IMPUGNAÇÃO, SEMPRE FUNDAMENTANDO A DECISÃO.

por Alexandre Gossn