Na primeira parte do post conceituamos o que seria a fachada e expusemos os princípios que norteiam a regulação do assunto, esmiuçando ainda que no confronto entre princípios, algumas alterações podem ser toleradas em nome da defesa de princípios mais sagrados que a mera estética.
Nesta parte, iniciaremos a análise do assunto à luz de uma opção cada vez mais comum nos edifícios: o FECHAMENTO ou ENVIDRAÇAMENTO das varandas.
Afinal, é sempre lícito?
Existem limites?
Como é aconselhável se proceder na condição de síndico ou condômino?
Primeiramente, temos que expor que existe sobre o tema evidente cisão:
- de um lado, muitos peritos e engenheiros têm ponderado que as sacadas / varandas são consideradas pelas normas de engenharia, urbanismo e ABNT ÁREAS DESCOBERTAS, sendo computadas como tal na medição para contabilidade das frações ideais, partilhadas desta forma na divisão do rateio condominial e tributadas deste modo pelas Prefeituras (IPTU);
- os aludidos peritos têm recordado que os alvarás para execução das obras e expedição de carta de habitação também são concedidos nesta configuração e ao se fechar as varandas, estamos:
a) as tornando áreas que podem passar a ser cobertas;
b) possibilitando a utilização do aludido espaço de forma distinta a qual foi originalmente planejado;
c) alocando peso não previsto no local;
d) ensejando que os titulares fixem cortinas, painéis e películas destoantes do conjunto arquitetônico;
e) criando confusão quanto aos deveres de manutenção sobre a aludida área e responsabilidade civil em eventuais sinistros;
- por isso, muitos peritos, exclusivamente pelos motivos técnicos expostos e por não terem interesse comercial sobre o tema, DISCORDAM da posição que autoriza o fechamento de varandas e recomendam a proibição desta possibilidade.
Mas, paralelamente aos óbices erigidos pelos técnicos da construção civil, temos notado crescer entre os Juízes posições cada vez francamente mais favoráveis à possibilidade do condômino fechar a sua varanda, contanto que siga algumas cautelas e recomendações.
Nos parece que o preceito da autonomia da vontade vem sendo prestigiado pelos Magistrados em detrimento das limitações de ordem pública (aqui, coletiva, in casu), e assim, muitas decisões judiciais estão garantindo o direito do condômino em alterar a fachada original, fechando-a.
As decisões acima mencionadas, todavia, têm sido quase unívocas em expressar que desejando FECHAR A SUA VARANDA, qualquer condômino deverá:
I - providenciar parecer técnico por profissional que garanta a segurança do projeto, nos termos das regras recém aprovadas pela ABNT;
II - apresentar também previamente ao síndico o projeto da obra em questão;
III - não sobrecarregar a varanda, seja pela colocação dos vidros para fechamento, seja pela nova utilização da varanda que pode acabar se tornando uma extensão da sala (área coberta);
IV - não alterar a cor dos vidros e esquadrias do prédio;
V - não introduzir elementos visíveis que alterem a percepção estética do prédio;
VI - efetuar por conta própria a manutenção da área;
VI - não introduzir cortinas, toldos ou painéis em desacordo com as regras aprovadas pelo condomínio sobre o tema;
VII - se o prédio já tiver definido um padrão de fechamento, pende a obrigação do condômino seguir a referida padronização e se pretende ainda fechar mas o condomínio não definiu o padrão, recomenda-se aguardar ou solicitar tal definição sob pena de posteriormente se sujeitar a desmanchar o que foi feito para se adaptar ao padrão vigente;
Como tudo na vida condominial, o tema não comporta radicalismos de nenhum dos lados, de modo que o ideal é que os que são contra e os que são partidários do fechamento adotem soluções que garantam que os que pretendem fechar suas varandas o façam sem prejudicar o todo predial e assim manter a paz comunheira.
Na próxima parte do post, vamos entrevistar profissionais da área que trarão suas vivências no ramo e como superar as dificuldades que podem surgir na tentativa de padronizar o fechamento.
Um abraço e até o próximo post.
por Alexandre Gossn
Nesta parte, iniciaremos a análise do assunto à luz de uma opção cada vez mais comum nos edifícios: o FECHAMENTO ou ENVIDRAÇAMENTO das varandas.
Afinal, é sempre lícito?
Existem limites?
Como é aconselhável se proceder na condição de síndico ou condômino?
Primeiramente, temos que expor que existe sobre o tema evidente cisão:
- de um lado, muitos peritos e engenheiros têm ponderado que as sacadas / varandas são consideradas pelas normas de engenharia, urbanismo e ABNT ÁREAS DESCOBERTAS, sendo computadas como tal na medição para contabilidade das frações ideais, partilhadas desta forma na divisão do rateio condominial e tributadas deste modo pelas Prefeituras (IPTU);
- os aludidos peritos têm recordado que os alvarás para execução das obras e expedição de carta de habitação também são concedidos nesta configuração e ao se fechar as varandas, estamos:
a) as tornando áreas que podem passar a ser cobertas;
b) possibilitando a utilização do aludido espaço de forma distinta a qual foi originalmente planejado;
c) alocando peso não previsto no local;
d) ensejando que os titulares fixem cortinas, painéis e películas destoantes do conjunto arquitetônico;
e) criando confusão quanto aos deveres de manutenção sobre a aludida área e responsabilidade civil em eventuais sinistros;
- por isso, muitos peritos, exclusivamente pelos motivos técnicos expostos e por não terem interesse comercial sobre o tema, DISCORDAM da posição que autoriza o fechamento de varandas e recomendam a proibição desta possibilidade.
Mas, paralelamente aos óbices erigidos pelos técnicos da construção civil, temos notado crescer entre os Juízes posições cada vez francamente mais favoráveis à possibilidade do condômino fechar a sua varanda, contanto que siga algumas cautelas e recomendações.
Nos parece que o preceito da autonomia da vontade vem sendo prestigiado pelos Magistrados em detrimento das limitações de ordem pública (aqui, coletiva, in casu), e assim, muitas decisões judiciais estão garantindo o direito do condômino em alterar a fachada original, fechando-a.
As decisões acima mencionadas, todavia, têm sido quase unívocas em expressar que desejando FECHAR A SUA VARANDA, qualquer condômino deverá:
I - providenciar parecer técnico por profissional que garanta a segurança do projeto, nos termos das regras recém aprovadas pela ABNT;
II - apresentar também previamente ao síndico o projeto da obra em questão;
III - não sobrecarregar a varanda, seja pela colocação dos vidros para fechamento, seja pela nova utilização da varanda que pode acabar se tornando uma extensão da sala (área coberta);
IV - não alterar a cor dos vidros e esquadrias do prédio;
V - não introduzir elementos visíveis que alterem a percepção estética do prédio;
VI - efetuar por conta própria a manutenção da área;
VI - não introduzir cortinas, toldos ou painéis em desacordo com as regras aprovadas pelo condomínio sobre o tema;
VII - se o prédio já tiver definido um padrão de fechamento, pende a obrigação do condômino seguir a referida padronização e se pretende ainda fechar mas o condomínio não definiu o padrão, recomenda-se aguardar ou solicitar tal definição sob pena de posteriormente se sujeitar a desmanchar o que foi feito para se adaptar ao padrão vigente;
Como tudo na vida condominial, o tema não comporta radicalismos de nenhum dos lados, de modo que o ideal é que os que são contra e os que são partidários do fechamento adotem soluções que garantam que os que pretendem fechar suas varandas o façam sem prejudicar o todo predial e assim manter a paz comunheira.
Na próxima parte do post, vamos entrevistar profissionais da área que trarão suas vivências no ramo e como superar as dificuldades que podem surgir na tentativa de padronizar o fechamento.
Um abraço e até o próximo post.
por Alexandre Gossn
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