parte I - ALTERAÇÕES DE FACHADA: afinal, quando ocorrem, quando são permitidas e por que existe tanta celeuma em torno deste tema? Dr. Alexandre Gossn aborda assunto polêmico.

ALTERAÇÕES DE FACHADA - (parte I)

Há muitos anos temos o interesse em abordar este tema, mas na correria do dia à dia, ele foi ficando para depois porque nosso intuito sempre foi escrever sobre o assunto em 4 volumes.

E não tem como ser diferente: o assunto é espinhoso e multidisciplinar, afinal envolve as normas jurídicas, as normas de engenharia, as normas técnicas da ABNT, as normas arquitetônicas e de urbanismo e claro, aspectos culturais e subjetivos de microuniversos que são os bairros e dentro destes os condomínios.

Primeiramente, devemos revelar que a chamada INALTERABILIDADE DA FACHADA é um princípio de nosso ordenamento jurídico, princípio este que como todo princeps, visa à proteção de determinado bem jurídico, que no caso dos condomínios se refere ao padrão arquitetônico do edifício que deve ser mantido dentro de sua originalidade e, sobretudo, homogeneidade.

Fachada bastante peculiar, porém íntegra e homogênea. 

Qual é o motivo de ser importante manter um prédio esteticamente homogêneo?

Temos alguns, mas os dois primordiais são SEGURANÇA e MANUTENÇÃO DO VALOR ECONÔMICO dos bens imóveis.

Por segurança podemos dizer que ao manter uma edificação homogênea é muito mais fácil você observar irregularidades, trincas, falhas, infiltrações, descolamentos entre outras patologias construtivas. A identificação precoce destas patologias ou vícios permite o tratamento correto e eficaz, beneficiando todos condôminos.

Por manutenção do valor econômico, entende-se que a ser manter o prédio como uma UNIDADE ESTÉTICA, conserva-se uma vista mais agradável do exterior do edifício e uma coerência de princípios e valores atinentes à beleza.

O ser humano busca e sempre buscará o belo e a arte nasce justamente da necessidade de adornar o que é útil, tornando-o útil e belo dentro do possível.

A violência à beleza tende a desvalorizar os bens, como imóveis, veículos e outros utensílios que a espécie humana valoriza e necessita.

Dentro desta escala de valores, logo se percebe que a INALTERABILIDADE DE FACHADA é um dos princípios mais importantes à vida condominial e sem dúvida norteia de forma marcante e indelével muitos atos do síndico, conselho e entidades que contribuem com o condomínio, como empresas de engenharia e arquitetura.

Mas é preciso saber que como ocorre em todo o nosso ordenamento jurídico, NÃO HÁ PRINCÍPIO QUE SEJA ABSOLUTO.

Todas as normas jurídicas são valoradas e aplicadas consoante eclodem conflitos na defesa de bens jurídicos colidentes: exemplo; FIXAR TELAS DE PROTEÇÃO NAS JANELAS E SACADAS NÃO SERIA UMA ALTERAÇÃO DE FACHADA?

As telas se tornam cada vez mais comuns.

Sim. Certeza que não só seria como é.

Mas e por que o Judiciário tolera a fixação de telas de proteção que INDUBITAVELMENTE ALTERAM AS FACHADAS?

As telas de proteção são toleradas pelo ordenamento. Não significa que não representem alteração de fachada. Na verdade, representam ostensiva alteração mas uma alteração que não é tratada como ilícita porque deriva da necessidade e vontade de proteger algum bem jurídico mais valioso, tal qual a integridade física de crianças e animais.

Porque no conflito de princípios entre a SEGURANÇA de crianças, animais e incapazes versus a ESTÉTICA predial, o segundo cede lugar ao primeiro.

Como expusemos acima, não há na legislação nenhum princípio absoluto.

Chegado neste ponto, surgem os fechamentos de SACADAS ou VARANDAS como tópico que causa grande alvoroço no mundo condominial e é sem sombra de dúvida um dos assuntos mais discutidos no Judiciário.

Fachada com fechamentos variados. O condomínio deve tolerar que cada condômino feche sua varanda como mais lhe aprouver?  

Afinal, o fechamento de VARANDAS ou SACADAS é legítimo? Constitui ALTERAÇÃO DE FACHADA?

Antes de adentrar neste tópico específico, é preciso esclarecer que a fachada não é somente o frontispício do edifício como alguns erroneamente apregoam.

Todas as faces do edifício são consideradas fachada e qualquer alteração nestas pode ser objeto de análise à luz da inalterabilidade.

Continuaremos a partir deste ponto na parte II deste post.

Um abraço e até mais.

por Alexandre Gossn