DECIFRANDO O CONDOMÍNIO: visita à EXPO SÍNDICO - Secovi Condomínio

Caros Leitores: 

Ontem estivemos na Expo Síndico e posso dizer que recomendo aos profissionais da área condominial (jurídica, segurança, administração, financeira, engenharia etc) que façam uma visita ao pavilhão do Anhembi.

Primeiramente, devo celebrar o nível de organização que a exposição atingiu: realmente impressionante!

O mercado imobiliário e os negócios na área condominial estão exemplarmente bem representados pela feira. 

Entre os diversos stands muito bem montados e equipados, não poderia deixar de destacar o do site  CONDOMÍNIO EM FOCO http://condominioemfoco.com.br/ , que com um trabalho notável do Maurício Jovino (Diretor) e sua equipe, estabeleceram um ponto de encontro de excelência  aos profissionais da área condominial na feira.

Parabéns, Maurício!

Não poderia deixar de fazer menção também à grande honra que tive ao conhecer pessoalmente a Eminente Professora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, que pacientemente me concedeu o direito de exercer breves e singelos momentos de tietagem genuína, haja vista ser consagrada autora de ínumeras obras sobre a matéria condominial.

Além de brilhante autora, demonstrou ser um ser humano magnífico, dotado da humildade e espontaneidade dignos dos mais brilhantes de nossa espécie.

Aguardem, que na semana que vem retomaremos nossos tópicos sobre as dificuldades do universo condominial.

Um abraço a todos.

por Alexandre  Gossn   

PRESTAÇÃO DE CONTAS: é também um dever do CONSELHO CONSULTIVO?

Boa noite, estimados leitores: a postagem de hoje trata de um assunto que costuma despertar controvérsia entre os leigos nos assuntos atinentes à vida condominial.

Quantas não foram as vezes em nossa vida profissional que não escutamos alguém confessar: "ah, não vou

aceitar a indicação para ser conselheiro no condomínio em que resido porque senão passo 'a responder'".

Então, perguntamos: tem o conselho realmente o dever de prestar contas?

PERGUNTA:     tem o conselho o dever de prestar contas?

RESPOSTA:

O Conselho Consultivo é um órgão meramente FACULTATIVO, na dicção do art. 1.356 do Código Civil, sendo por alguns doutrinadores considerado até mesmo DISPENSÁVEL (Roger de Carvalho Mange, RT 358/41).

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

O Conselho Consultivo é órgão eminentemente opinativo e parecerista, mas seus pareceres não vinculam a assembleia a aprovar ou não, as contas prestadas devidamente, indevidamente, ou mesmo não prestadas.

J. NASCIMENTO FRANCO (festejado estudioso do Direito Condominial) destaca em sua obra que o CONSELHO CONSULTIVO / FISCAL é tão desprovido de poderes, que seus pareceres JAMAIS EMPRESTAM FORÇA OPOSITIVA ÀS DECISÕES DO SÍNDICO, exceto se assim dispor a convenção, aquinhoando os conselheiros com poderes de veto (J. NASCIMENTO FRANCO. CONDOMÍNIO; 5ª ed. P. 160 e 161).   

Aliás, podemos dizer com conhecimento de causa: em nossa vida profissional, NUNCA TIVEMOS EM NOSSAS MÃOS UMA CONVENÇÃO QUE CONCEDESSE PODER DE TAL MAGNITUDE AOS CONSELHEIROS (vetar as decisões do síndico).

Em verdade, ao que se depreende da leitura da lei e perquirindo o próprio espírito e natureza do instituto, o CONSELHO é um órgão que legitima eticamente (não legalmente) as decisões do síndico e seus pareceres lhe emprestam maior credibilidade e possivelmente, suavizam eventuais indissioncrasias, tornando a gestão condominial - ao menos em tese - menos pessoal.

Palmilhando essa assertiva da doutrina mais renomada, constata-se que raramente uma convenção empresta PODER DE VETO OU DE EMISSÃO DE PARECER VINCULANTE aos conselheiros.  

CONCLUSÃO:  

Dessas assertivas, podemos concluir: se os conselheiros não detém qualquer poder de veto ou emissão de pareceres vinculantes às decisões do síndico, OBVIAMENTE NÃO PODEM SER RESPONSABILIZADOS, TAMPOUCO TÊM O DEVER DE PRESTAR CONTAS SOBRE AS DECISÕES ADOTADAS PELA GESTÃO DE QUE FIZERAM PARTE, ao menos na seara estritamente legal.

Pelo prisma da lei, trata-se, portanto, como regra, de órgão meramente OPINATIVO.

Uma ótima semana a todos.

por Alexandre Gossn

   

CONDOMÍNIO X INADIMPLÊNCIA: O condômino inadimplente que elaborou um acordo e vem o cumprindo (acordo), poderá participar e votar em assembleia?

Boa noite, caros leitores:

A pergunta do post de hoje é aparentemente simples, mas desperta grandes celeumas. Aliás, os grandes debates e as coisas mais belas da vida são efetivamente as mais SIMPLES.

Trata-se de uma pergunta que recebi via email na tarde de hoje e foi formulada por uma das gerentes de condomínio mais especiais e experientes que conheço. Astuciosa como a referida profissional é, ao se deparar com um caso que sabidamente pode desaguar em litígio, não agiu de forma incauta: consultou imediatamente o corpo jurídico.  

Vamos à questão:  

PERGUNTA:   O condômino inadimplente que elaborou um acordo e vem o cumprindo (acordo), poderá participar e votar em assembleia?

   

RESPOSTA:

Primeiramente, a PARTICIPAÇÃO: já escrevemos em um post anterior (http://decifrandoocondominio.blogspot.com/2010/08/o-condominio-e-lei-o-inadimplente-pode.html) 

que em nosso entendimento, a PARTICIPAÇÃO é um direito constitucional e não deve ser vedada, salvo se o condômino estiver prejudicando o andamento do ato em questão.

Vamos responder a questão de duas formas: esgrimindo as duas correntes que tratam do assunto e ao final, expondo nossa opinião - que não necessariamente é a correta ou mais seguida, mas a acatamos por considerarmos a mais bem fundamentada e afeita aos princípios que regem a vida condominial.  

Como dito acima, existem duas correntes:

a)   NOVAÇÃO - a que considera que o acordo gera a novação da dívida e por isso, ocasionaria a "morte" da dívida anterior e o "nascimento" de uma nova dívida. Como o condômino goza de novos prazos para quitar a "nova dívida", esta não é mais líquida, logo ele deixaria de estar em mora, estando portanto "em dia" com suas obrigações. Para quem defende essa corrente  (a corrente da NOVAÇÃO, que é uma forma de extinção das obrigações), o CONDÔMINO TEM O DIREITO DE VOTAR caso tenha formalizado um acordo, pois passou a dever parcelas futuras e isso todo condômino deve (todas as cotas vincendas são futuras obrigações);

b) ROLAGEM DA DÍVIDA - considera a dívida não novada e sim objeto de ROLAGEM. Ou seja, a rolagem da dívida não muda nada, apenas recoloca os vencimentos desta, quando por mera liberalidade (do condomínio credor), o condomínio permite que o devedor pague em outros prazos (futuros). Por essa corrente, o devedor só pode votar após se ver livre do acordo formalizado e ainda não cumprido integralmente.

CONCLUSÃO:  Ambas correntes ostentam armas jurídicas hábeis e consistentes para serem defendidas.

NOSSO ENTENDIMENTO: a corrente b) está correta, porém deve ser seguida com muita cautela, já que ao impedir o exercício do direito ao voto em assembleia, o condomínio está aplicando uma verdadeira sanção ao suposto infrator (no caso, a infração do condômino seria a mora ou não estar quite). 

Ao aplicar esta sanção, o condomínio pode eventualmente sofrer medidas judiciais visando à reparação de danos, se o condômino entender que a corrente a) (NOVAÇÃO) é que deve ser aplicada.

Mas, reforçamos nosso entendimento: o condômino que formaliza acordo de cotas atrasadas pode até não estar mais em mora em relação ao acordo consolidado, porém NÃO ESTÁ EFETIVAMENTE QUITE com suas obrigações condominiais.

E nesse ponto a lei é muito clara:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O exercício ao voto está condicionado à pontualidade no pagamento das cotas condominiais, e um condômino que esteja cumprindo tais obrigações em condições especiais, derivadas da mora, NÃO PODE SER CONSIDERADO QUITE.

Basta nos socorremos ao léxico:

quite

adj. 2 gén.adj. 2 gén.

1. Livre de dívida; desobrigado.

2. Pago.

fonte: http://www.priberam.pt/dlpo/Default.aspx

Aquele que AINDA DEVE VALORES RELATIVOS ÀS COTAS PRETÉRITAS - pagas por meio de acordo extrajudicial ou judicial - NÃO PODE EFETIVAMENTE SER CONSIDERADO QUITE, PORQUE NÃO ESTÁ LIVRE DE DÍVIDAS OU DESOBRIGADO, TAMPOUCO SEU DÉBITO ESTÁ PAGO.

E não é só: existe claro CONFLITO DE INTERESSES entre um inadimplente ou não quite e o condomínio, de modo que tais condôminos estão não só impedidos de votar como também (com mais razão) de serem VOTADOS, conforme expusemos em post anterior (http://decifrandoocondominio.blogspot.com/2010/08/eleicao-de-sindico-pode-haver.html)

Por isso, defendemos que o condômino que efetuou acordo PODE PARTICIPAR da assembleia (como qualquer um poderia mesmo não tendo feito o acordo), mas NÃO PODE VOTAR OU SER VOTADO.    


Desta sorte, se vetar um condômino que fez acordo e está o cumprindo (acordo em curso) de votar em assembleia IMPLICA RISCO DE SOFRER AÇÕES INDENIZATÓRIAS, permitir que tal condômino vote IMPLICA RISCOS DE SOFRER AÇÕES ANULATÓRIAS.


Por quê?

Ora, porque qualquer condômino quite pode se sentir prejudicado e pleitear a anulação de uma assembleia que violou preceitos básicos das normas condominiais como o do impedimento ao voto dos inadimplentes.  

SUGESTÃO AOS CONDOMÍNIOS, SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS:

 

INSERIR EXPRESSAMENTE NA MINUTA DE ACORDO PARA PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS  UMA CLÁUSULA ESPECÍFICA QUE EXPLICITA QUE O CONDÔMINO DEVEDOR ESTÁ CIENTE DE QUE SÓ PODERÁ VOTAR APÓS O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA DO ACORDO E DAS COTAS VINCENDAS;

 

uma ótima semana a todos.  

por Alexandre Gossn

CONDOMÍNIO E A LEI - ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA: é possível convocá-la sem a concordância do síndico?

FATOS:  Um acontecimento importante aos interesses da coletividade condominial ocorre e o síndico entende não ser crucial a convocação de assembleia geral extraordinária para tratar do tema. Muitos condôminos discordam da posição do síndico e desejam que tais acontencimentos sejam levados a conhecimento da assembleia para possíveis deliberações.

 

 

PERGUNTA:  É POSSÍVEL  CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA MESMO CONTRA A VONTADE DO SÍNDICO?   

RESPOSTA:

 

 

Sim. O síndico deve diligenciar para que os interesses condominiais sejam zelados da forma mais abrangente o possível. No entanto, vezes ocorrerão em que não haverá concordância sobre o que é interesse do condomínio e o que não é.

 

Nesse aspecto, o síndico é quem goza de poderes delegados pela Assembleia que o elegeu para refletir sobre o que é o que não é relevante aos interesses do condomínio.

 

 

Mas, mesmo sendo eleito, não é o único que pode fazê-lo.

 

 

Aliás, tornamos a frisar: a fonte de todo o poder de decisões condominiais é a ASSEMBLEIA GERAL, que é o órgão deliberativo máximo do condomínio.

 

 

Os poderes do síndico - como explicitado acima - são meramente delegados.

 

 

Seus poderes advém muito mais dos seus deveres que dos seus direitos, como assevera nosso Código Civil:

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;  

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;


VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições , bem como impor e cobrar as multas devidas;


VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Ou seja: sempre que o síndico pode praticar um ato, esta faculdade não decorre de poderes pessoais e sim, dos poderes delegados pela assembleia (além dos constituídos pela convenção).

Desta sorte, resta nítido que a decisão sobre o que é relevante aos interesses do condomínio não é tarefa exclusiva do síndico.

Por isso, quando muitos condôminos discordam da posição do síndico, podem efetivamente CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA para tratar do assunto, mesmo SEM CONTAR COM A COLABORAÇÃO DO SÍNDICO.

Essa permissão decorre da convenção (que pode estabelecer quóruns específicos para convocação) ou do próprio Código Civil, se a primeira for omissa:

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Portanto, como regra geral, uma ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA PODE SER CONVOCADA PELA VONTADE EXPRESSA DE 1/4 DOS CONDÔMINOS, mesmo sem a participação do síndico.

ASPECTOS PRÁTICOS:  COMO CONVOCÁ-LA?  

Trata-se de medida extremamente simples, porém que merece algumas cautelas para que a assembleia no futuro não possa ser anulada judicialmente.

PASSO 01:     criar um instrumento convocatório (em um formato que lembra um abaixo assinado), onde constará que todos os condôminos que assinam o documento (criar espaço para tal) estão solicitando do administrador a convocação de uma assembleia extraordinária (preferencialmente estipular a data);

PASSO 02:     elaborado o instrumento convocatório e colhidas as assinaturas (1/4 dos condôminos ou o quórum que estabelecer a convenção), deverão os convocadores da assembleia direcionar esse documento à administradora do condomínio para que esta prepare o EDITAL DE CONVOCAÇÃO e o remeta a TODOS OS CONDÔMINOS (sob pena de nulidade da assembleia);

PASSO 03:    deve-se escolher a data da assembleia com algum cuidado para que não ocorra de um ou mais condôminos receberem o edital de convocação em prazo inferior aos dez dias (entre a convocação e o ato assemblear), prazo este que a praxe recomenda, e que a violação pode acarretar a anulação judicial da assembleia.  

CONCLUSÃO:      A convocação e a realização de assembleia extraordinária com suas deliberações respectivas são atos que interessam à comunhão condominial, não sendo os demais condôminos reféns da discricionariedade do síndico quanto à necessidade de se realizá-la.

Uma ótima semana a todos! 

por Alexandre Gossn

CONDOMÍNIO E A LEI - DESCUPINIZAÇÃO: PODE UM CONDÔMINO IMOTIVADAMENTE NEGAR ACESSO A SUA UNIDADE E ASSIM IMPEDIR ARBITRARIAMENTE A DESCUPINIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO COMO UM TODO?

PERGUNTA: O condomínio precisa efetuar o controle de pragas, entre elas a manutenção e aplicação de produtos que impedem a proliferação de cupins. Ocorre que mesmo tendo a Assembleia Geral aprovado legalmente a realização da descupinização mediante a tomada de alguns orçamentos, um ou mais condôminos decidem NEGAR ACESSO às suas respectivas unidades.

 

O condomínio é obrigado a aceitar tais negativas?

 
 
RESPOSTA:
 
 

Não. O condomínio não deve se curvar aos desmandos ou idiossincrasias de proprietários que simplesmente não pensam no bem geral da coletividade condominial.

 

 

Primeiramente, cabe-nos frisar que o processo de descupinização já encontra dificuldades naturais, dada a resistência destes tenazes insetos. Como regra, basta que a descupinização cometa um singelo deslize, para que alguns poucos cupins sobreviventes recriem uma portentosa colônia, no mínimo tão resistente imunologicamente quanto a anterior, senão mais forte. http://pt.wikipedia.org/wiki/Cupim

 

Por isso, para que o procedimento obtenha êxito é crucial que a descupinização seja feita integralmente, ou seja: tanto nas ÁREAS COMUNS como nas ÁREAS PRIVATIVAS.

 

 

Mas como efetuar tal procedimento em áreas privativas se os respectivos proprietários VETAM O ACESSO À ESTAS?

 

 

As opções são muitas.

 

 

O primeiro passo é estudar a convenção e checar as penalidades que podem ser adotadas, inclusive as pecuniárias.

 

 

Convenções omissas costumam ser a invocação mais comum dos condôminos infratores e antissociais.

 

 

Bobagem.

 

 

A omissão da convenção jamais será motivo para impedir que um condomínio faça a coisa certa, porque as normas jurídicas são feitas de: LEIS, PRINCÍPIOS, COSTUMES e ANALOGIA (acrescentaria BOM SENSO).

 

 

O próprio Código Civil discorre sobre as condutas consideradas antissociais e prescreve as penalidades cabíveis, perfeitamente aplicáveis aos condomínios onde as convenções forem eventualmente omissas.

 

 

Pincemos como exemplo os arts. 1.336, § 2o e 1.337 do Código Civil:

 

1.336, § 2o . O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Como se vê, não é verdade que uma convenção omissa impede que o infrator seja multado.

E quanto ao mérito do ato do condômino em impedir arbitrariamente que ingressem em sua unidade para descupinizá-la?

O Código Civil também responde, ao prelecionar em seu art. 1.336, inciso IV que o condômino tem o dever de utilizar suas partes autônomas sem prejudicar a saúde, salubridade e SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS.

Por isso, se a necessidade de descupinização for EFETIVA, nenhum condômino tem o direito de obstar a realização do processo de higienização, podendo o infrator se sujeitar à imposição de multa, que evidentemente, será sempre precedida de abertura de prazo ao exercício do direito de defesa do multado.

CONCLUSÃO:

Convém também recordarmos que o síndico jamais deve adentrar à força nas unidades dos condôminos que impediram o acesso aos descupinizadores, posto que tal conduta poderia ser enquadrada como antijurídica e se traduziria possivelmente em invasão de domicílio e ofensa ao direito de propriedade.

O que pode ser feito é ajuizar medida judicial com pedido de liminar, postulando do Juiz a prolação de ORDEM JUDICIAL que permita ao condomínio adentrar ao local mesmo contra a vontade do infrator para efetuar a descupinização, protegendo-se o patrimônio condominial e impedindo que o procedimento de descupinização se torne ineficaz.

Finalizando: NÃO PODE O CONDÔMINO ARBITRARIAMENTE IMPEDIR O ACESSO À UNIDADE PRIVATIVA NO ATO DA DESCUPINIZAÇÃO, SOB PENA DE SE VERIFICAR O INSUCESSO DO PROCEDIMENTO. LOGO, SE ALGUM CONDÔMINO AGIR DESTE MODO, SE SUJEITARÁ A SOFRER A IMPOSIÇÃO DE MULTA E AÇÃO JUDICIAL.

OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:  as descupinizadoras mais bem preparadas SEQUER CONCEDEM GARANTIA À DESCUPINIZAÇÃO QUANDO ALGUM CONDÔMINO IMPEDE QUE SUA UNIDADE SEJA DESCUPINIZADA. Portanto, o condômino infrator também poderá ser responsabilizado por perdas e danos se o condomínio sofrer prejuízos contratuais com a empresa descupinizadora.

por Alexandre Gossn

O CONDOMÍNIO E A LEI - PROIBIÇÃO DE ANIMAIS: É LEGAL?

PERGUNTA: Um ou mais condôminos possuem animais de estimação em suas unidades privativas, desagradando alguns condôminos. Pode a convenção, regulamento ou mesmo disposição votada em assembleia VETAR a presença de animais em um condomínio?

RESPOSTA:

Antes de adentrar ao tema, é preciso explicitarmos alguns conceitos: o termo animais se presta a definir seres biológicos com vida e metabolismo, geralmente com algum grau de inteligência. Por isso, o ser humano não deixa de ser um animal (possivelmente o de cérebro mais complexo), já que a diferença de inteligência para os demais se assenta mais no grau e intensidade que quanto à natureza cognitiva.

Por isso, é importante externar o respeito que devemos ou deveríamos ter com a fauna de um modo geral, pois querendo ou não, fazemos parte desta.

Em seguida, é imperioso efetuarmos uma singela distinção: quando falamos em animais em condomínios, obviamente estamos tratando dos animais DOMÉSTICOS, já que os SILVESTRES possuem tratamento diferenciado da legislação, sendo que em muitos casos a posse de animal desta natureza configura CRIME AMBIENTAL.

Dito isso, ao falarmos em animais na esfera condominial, o leitor deverá ter em mente os cães, gatos, hamsters, peixes e alguns pássaros permitidos entre outros que a lei concede o direito de criar em locais urbanos.

 

A despeito de ser amplamente conhecido que muitas convenções prediais VETAM a presença de cães em condomínios, o que se tem notado é que paulatinamente os Tribunais pátrios têm rejeitado essas proibições, considerando que se trata de invasão da esfera de discricionariedade na condução da vida do cidadão, e ingerência na liberdade de escolha de cada um. Isso sem falarmos na possível violação ao direito de propriedade.

Como se sabe, a unidade privativa pertence ao condômino e não à coletividade, de modo que a forma de seu uso não precisa passar pelo crivo dos demais condôminos.

Por isso, qualquer cláusula em convenção ou regulamento, ou mesmo deliberação assemblear serão consideradas nulas ou ineficazes se tentarem proibir um condômino em ter seu animal doméstico de estimação.

O que fazer então quando um ou mais animais causam incômodos severos, tais como produção de ruídos, sujeira, intimidação ou até mesmo ataques aos condôminos?

Dispõe o condomínio ou condôminos incomodados de qualquer remédio para tal situação?

A resposta é  SIM.

Como dito acima, os demais condôminos são compelidos a aceitar que alguém possa almejar ter por exemplo, um cão. Mas, ninguém está obrigado a suportar ruídos constantes e intensos. Ou mesmo sujeira e agressões.

Por isso, se por um lado o cão não pode ser barrado, por outro, o seu incômodo o pode.

Aliás, o direito do condômino em ter seu cão em sua propriedade termina justamente onde nasce o direito dos demais em ter tranquilidade. É o que lecionar o Código Civil, em seu art. 1.336:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Por isso, é cediço que o DIREITO À PROPRIEDADE, gravado em nossa Constituição no art. 5º, inciso XXII não é absoluto, porque no mesmo dispostivo a Constituição também dispõe que a PROPRIEDADE ATENDERÁ À SUA FUNÇÃO SOCIAL (inciso XXIII).

Portanto, os infratores ao sossego alheio poderão sim ser admoestados a estancar as violações legais, frisando-se que poderão inclusive sofrer multas administrativas também pela própria assembleia, respeitado o direito de defesa do infrator, nos termos dos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil.

 

Para isso, deverão os incomodados produzir provas dos incômodos mencionados e tentar judicialmente, obter uma decisão que compila o infrator a se moldar a um comportamento correto, pois além de cumprir a convenção, o condômino está obrigado a cumprir também a lei (Código Civil).

Esse pedido pode ser feito por ajuizamento de obrigação de fazer.

SUGESTÃO:   tentar ser tolerante com os animais dos outros condôminos, mas se alguém extrapolar ou permitir que seus animais o façam, REGISTRAR NO LIVRO DE OCORRÊNCIAS OS FATOS OCORRIDOS e ajuizar a medida judicial de obrigação de fazer com pedido de liminar para fixação de multa diária. Atenção: o Juiz dificilmente determinará que o condômino infrator deve desocupar o local, mas sim, que os incômodos deverão CESSAR SOB PENA DE MULTA.

CONCLUSÃO: antes de adquirir um animal doméstico, vale à pena refletir com profundidade se temos condições ou não de manter um ser vivo em um apartamento, e que apesar de trazer grande satisfação ao seu dono, poderá incomodar efetivamente um ou mais condôminos. 

obs.: este blogger é um amante dos cães, mas consciente quem nem todos o são.

obs2.: há legislação em nosso Estado que obriga os cães das raças pit-bull, rotweiller, fila, mastim e dobermann a transitar nos espaços públicos e de área comum com focinheira.

por Alexandre Gossn 

O CONDOMÍNIO E A LEI - PROTESTO DOS INADIMPLENTES: HÁ RISCO?

PERGUNTA: O síndico decide sem amparo assemblear protestar os condôminos que estão inadimplentes com algumas das cotas condominiais. Existe - do ponto de vista jurídico - risco ao condomínio? E ao próprio síndico?


observação inicial: este tópico trata apenas da legislação criada pela Assembleia Legislativa do  Estado de São Paulo, sendo que os demais Estados Federados possuem suas próprias legislações sobre o tema.

RESPOSTA:

O protesto de cotas condominiais inadimplidas realmente causa muita celeuma no mundo jurídico. No início foi severamente rechaçado, mas pouco a pouco, ganhou defensores. 

  

O presente artigo não tem por objetivo defender ou ser contrário ao uso do protesto como ferramenta de inibição à inadimplência e sim, indicar os riscos inerentes ao uso deste.   

Os riscos, frise-se, pairam sobre o condomínio e sobre o síndico.

A primeira das ressalvas erigidas ao uso do protesto é relativa à CONSTITUCIONALIDADE FORMAL da lei (não somente a material), já que de acordo com muitos juristas, a Assembleia Estadual de São Paulo teria invadido a esfera legislativa da União ao legiferar sobre protestos cambiais, criando novas espécies, que não eram previstas em seara federal.

Para esta corrente doutrinária, somente o Legislativo Federal poderia fazê-lo, seja por modificação no Código de Processo Civil, seja por edição de nova Lei Ordinária para tal finalidade.

Portanto, de plano, logo em seu nascedouro jurídico legal, o protesto de cotas (e também de alugueres) já sofre questionamento que pode levar ao ajuizamento de ação visando sustá-lo e até invalidá-lo, com eventual pedido de consequentes perdas e danos.

Uma cobrança indevida de cotas na Justiça (em um universo de muitas cotas) pode não causar mal algum ao condômino inadimplente, já que as cotas são prestações periódicas e por isso a lei admite que sejam as vincendas incluídas no curso da lide ao menos até a prolação da sentença, mas o protesto...

É cediço que a Justiça considera passível de indenização qualquer inserção de dados indevidos junto ao SPC / SERASA / CARTÓRIO DE PROTESTOS, e imaginemos uma situação: por um motivo qualquer, ocorre uma falha na baixa dos boletos bancários e o banco informa que uma cota permanece inadimplida, quando em verdade ela foi quitada.

Não seria a primeira vez que veríamos tal se suceder.

Ocorre que o condomínio decide protestar o devedor... e então se estamos diante um devedor mais beligerante, está iniciado o litígio: certamente o condomínio poderia sofrer ação de indenização por danos morais e materiais (não significa que será procedente).

Se o síndico decidiu efetuar o protesto sem consultar a assembleia, poderá ser corréu na demanda judicial, já que pode ter agido com abuso dos poderes delegados e também com imprudência ou negligência.

Por isso, o protesto é uma ferramenta interessante, mas não prescinde de muita cautela, posto que implica efetivo aumento no risco do condomínio e do síndico se verem envolvidos em lides judiciais na condição de réus.

    

CONCLUSÃO:   Uma sugestão a ser anotada para aqueles condomínios que almejam utilizar o protesto é aprovar o seu manejo e disciplinar o seu uso em uma assembleia geral. Essa postura torna o mecanismo mais legítimo em uma coletividade condominial e ainda atua como elemento protetivo ao síndico, evitando que seja responsabilizado pessoalmente por tentar apenas combater os males da inadimplência. 

por Alexandre Gossn