CONDOMÍNIO: O USO DA CONTA POOL

Estimados leitores: ao invés de usar nosso clássico modelo de pergunta e resposta, usaremos neste post um breve relato acerca das vantagens e desvantagens das contas pool na gestão de condomínios.

E convenhamos: como advogado na área condominial, posso dizer que minha experiência quanto ao uso da conta pool já se germinou no início de minha carreira.

Isto porque logo em meus primeiros anos, atuei em um rumoroso caso na baixada santista onde uma conhecida administradora de condomínios foi à bancarrota, arrastando consigo funcionários, parceiros e condomínios, deixando na praça um rombo de mais de R$ 3 milhões de reais.

Só sob os cuidados do corpo jurídico do qual sou sócio, foram quase 40 condomínios, que além de lesados em apropriação de valores em conta (ativos), sofreram ao descobrir que tinham também um passivo descoberto, porquanto despesas ordinárias (água, energia elétrica, manutenção de elevadores entre outros) foram simplesmente inadimplidas pela administradora mencionada por falta de recursos (que haviam sido apropriados, desviados etc).

Até mesmo despesas previdenciárias como INSS foram inadimplidas, algumas inclusive mediante o desconto sobre os vencimentos do empregado, implicando a prática de crime de apropriação indébita, que obviamente poderia recair sobre o síndico.

Qual foi o fato em comum em todos os condomínios lesados desse caso exposto?

A conta pool.

Nesse ponto, acho fundamental esclarecer que já atuei em muitos outros casos em que administradoras e até síndicos lesaram condomínios que não utilizavam as contas pool.

Aliás, a culpa jamais pode ser atribuída às ferramentas humanas, mas sim aos humanos que as manuseiam.

O que seria especificamente a conta pool?

A conta pool é uma conta geralmente vinculada ao CNPJ da administradora, onde são alocados todos os recursos de todos ou muitos dos condomínios geridos por esse prestador de serviços.

Internamente, a administradora gera extratos com uma genuína "conta corrente interna", entre ela e os condomínios respectivos, individualizando as finanças de cada um.

As desvantagens são claras: a falta de domínio do síndico sobre tais recursos e o manuseio semiunilateral por parte do prestador de serviços.

Não se pode negar que o uso de conta pool cria certa opacidade na gestão da coisa condominial.

Mas nem só de desvantagens é feita  administração condominial com uso de conta pool. Algumas vantagens são inegáveis: por exemplo, os condomínios que trabalham de forma deficitária ou próxima disso, não serão penalizados por eventual saldo devedor, na medida que seus recursos estarão alocados na conta pool e esta se bem administrada, dificilmente estará no vermelho.

Algumas administradoras sequer repassam os ônus decorrentes dessa saúde financeira deficitária e mesmo aquelas que repassam, só podem fazê-lo por meio de cobrança de juros relativos à relações civis - jamais os juros cobrados pelas instituições financeiras.

Além disso, como regra, porque se tratar de uma conta apenas (a pool ou mãe como também é chamada), e contar com número expressivo de recursos, estas contas costumam ter tratamento diferenciado pelos bancos, que oferecem taxas e tarifas menores.

Com os recursos alocados em conta pool, é possível também - inicialmente - proteger os ativos condominiais de penhoras, até que a administradora seja oficiada pelo Juízo da execução, quando este ordenará a entrega da coisa constrita judicialmente.

Ganha-se inegável tempo na proteção da coisa condominial em litígios onde o ente condominial seja o devedor ou executado.

Não podemos deixar de frisar: do mesmo modo que conhecemos administradoras que cerraram as portas arrastando consigo seus clientes para um grande caos financeiro e usavam conta pool, por outro lado, não há como se negar que existem administradoras que são baluartes de excelência e só trabalham  com conta pool.

O importante é o síndico e o conselho atuarem sempre em proximidade com a equipe que gerencia o condomínio e exigirem a prestação de contas o mais detalhada possível, solicitando também certidões e documentos que comprovem a idoneidade e saúde financeira de quem administra o condomínio.

Para o bem de todos.

Até o próximo post.

Por Alexandre Gossn         

ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL: QUAL É O QUÓRUM E COMO CALCULÁ-LO?

Caros Leitores: após um pequeno hiato temporal, tornamos a tratar dos temas mais importantes e polêmicos do cotidiano condominial.

A questão debatida no tópico de hoje foi trazida por um pedido de parecer de uma importante administradora do litoral de São Paulo. Convido-os a enfrentá-la:

PERGUNTA:   Alguns condôminos desejam alterar a convenção e para isso convocam uma assembleia para tal finalidade. É sabido que o quórum exigido para alterar a convenção é de 2/3 dos condôminos. Eis a questão: devemos computar os inadimplentes para efetuar o cálculo dessa fração, mesmo sabendo que os inadimplentes - em tese - estão impedidos de votar? E em uma alteração de convenção os inadimplentes estão realmente impedidos de votar?

RESPOSTA:

 Para alterar a convenção é sabido que tanto o Código Civil como a Lei 4591/64 fixaram um quórum mínimo, que é o de 02/03 dos votos dos condôminos. As convenções podem fixar quóruns acima desse piso, mas JAMAIS ABAIXO.

  

Como as convenções são normas INSTITUCIONAIS, é sabido que descendem de NORMAS DE ORDEM PÚBLICA, portanto, cogentes, ou seja, IMPOSITIVAS.

      

Isso faz com que as convenções tenham genuíno caráter normativo, são em suma, a "legislação" de um condomínio. Essa natureza semi publicista impõe que as alterações sejam precedidas de AMPLA CONSULTA AO SEIO CONDOMINIAL.
       

      
Daí que para o cômputo dos votos em alteração da convenção, TODOS OS CONDÔMINOS DEVEM SER CONTABILIZADOS - inclusive os inadimplentes.
          

A lei não assevera que a alteração se opere por votos de 02/03 dos condôminos adimplentes, e sim, por 02/03 de todos os condôminos (similar ao que se sucede nas alterações de fachada, que exigem a unanimidade).

      

A segunda pergunta é: e os inadimplentes podem votar? E se não, como faríamos se o percentual de inadimplência for por exemplo de 40% dos condôminos. Se estes fossem impedidos de votar, nenhuma alteração poderia ser operada - o que obviamente não é o intuito do legislador.      

Para a corrente que defende que os inadimplentes não podem votar nem nas alterações de convenção, essa vedação decorreria de que a proibição ao exercício do voto seria uma norma de caráter disciplinar e ético-moral, afinal como poderia o condomínio deixar seu destino nas mãos de condôminos que não cumprem a
primeira de todas as obrigações?      

Mas há quem sustente opinião contrária a essa: embora essa corrente seja defensável (de que os inadimplentes jamais poderiam votar nas alterações de convenções), não é totalmente sustentável, porquanto as alterações na convenção são situações excepcionais, onde se pretende alterar não somente utensílios ou particularidades do cotidiano, mas sim IMPLEMENTAR MUDANÇAS SUBSTANCIAIS NO REGRAMENTO DAQUELA COLETIVIDADE CONDOMINIAL.

      

Mais uma vez, se vê que em um condomínio todos estão no mesmo barco: os adimplentes precisam dos inadimplentes e vice-versa. No final, das contas, todos são condôminos.

 

Portanto, as respostas (não definitivas, porque o tema tem duas correntes), ao menos em nossa opinião e também de alguns Registros de Imóveis (as alterações são levadas a registro por meio da ata junto ao Serviço Notarial) são as seguintes:
       

 01: para contabilizar os votos, TODOS OS CONDÔMINOS DEVERÃO SER CONSIDERADOS. Assim, se o edifício tem 09 condôminos, será preciso atingir a meta de 06 votos.

      

02: sobre os inadimplentes votarem ou não: se votarem, poderá algum condômino pleitear a nulidade da assembleia; se não votarem, os que foram impedidos também poderão pleitear a nulidade dessa assembleia; como afirmado acima, o tema é dividido. De todo modo, os Registros de Imóveis não costumam exigir algum tipo de prova de que os condôminos votantes ESTÃO QUITES, pois no entendimento de muitos registradores esta questão compete à assembleia ou ao Judiciário se alguém se sentir prejudicado (inadimplente ou quite).
 
      

OPINIÃO: em nosso entendimento, o melhor será obter a aprovação sem ter de recorrer aos votos dos inadimplentes.

Até o próximo post.        

        

por Alexandre Gossn
      

INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: pode o condomínio cobrar dos devedores juros de mora acima de 01% ao mês?

CAROS LEITORES:

o tema de hoje se refere a um assunto que tornou à carga na mídia após a publicação do acórdão que julgou o RECURSO ESPECIAL n.º 1.002.525 (pelo STJ).

A questão é a que se segue.

PERGUNTA:    Podem os condomínios cobrarem juros de mora acima de 01% ao mês dos devedores / inadimplentes?  

RESPOSTA:

Caros internautas; estão divulgando essa informação como se fosse a descoberta da pólvora, mas, em verdade, é uma notícia requentada. Escrevemos um artigo defendendo essa possibilidade ainda em 2.007!  Não há nenhuma mágica nessa questão.


Explicamos: desde a vigência do Código Civil (a partir de janeiro de 2.003), o aludido diploma legal prescreve que a multa (cláusula penal) é limitada a 02% (o que foi fruto de equívoco dos parlamentares que tomaram por base as multas previstas no Código de Defesa do Consumidor, como se as relações condominiais fossem de cunho consumerista! - isso que dar elegermos Tiriricas da vida...), e os juros são de 01% ao mês (juros legais), se não forem convencionados de outra forma.


Diz a lei:

art. 1.336, § 1º: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”


Portanto, os juros de 01% são de natureza residual: PARA TODOS OS CASOS ONDE AS CONVENÇÕES NÃO ESTIPULAREM FRAÇÃO DIVERSA, APLICAR-SE-Á O PERCENTUAL LEGAL (um por cento).


Como vigora no país o princípio da AUTONOMIA DA VONTADE na condução de negócios entre particulares (sempre, é claro, balanceado pelo princípio igualmente importante das limitações de ordem pública), a convenção é considerada ato INSTITUCIONAL (dá vida ao condomínio), NORMATIVO (rege as normas do condomínio) e também CONTRATUAL (adere quem quer, mas tendo  aderido, deve se sujeitar às normas, porque o contrato é lei entre as partes = PACTA SUNT SERVANDA = os pactos devem ser cumpridos). 

Logo, conclui-se que os condomínios detém autonomia para CRIAREM OU MUDAREM SUAS CONVENÇÕES, FIXANDO LIVREMENTE AS TAXAS DE JUROS DE MORA, VEDANDO-SE É CLARO OS ABUSOS.

Nosso Direito Civil pátrio repugna o desequilíbrio, o excesso, que é chamado de ABUSO DO DIREITO, e pode ser coibido.

 
No caso posto, o condomínio obteve a procedência de seu pedido condenatório quanto à cobrança das cotas inadimplidas, porém o Tribunal de Justiça do DF não reconheceu o direito de cobrar os juros no patamar alinhavado pela convenção (acima de 01% ao mês, como é a praxe). 

 Assim, o recurso especial fora interposto e apreciado pelo STJ (Brasília), tratando do assunto, quando o Excelso Tribunal acolheu o recurso, desenvolvendo o entendimento de que se houver cláusula na convenção que fixe os juros de mora em patamar acima de 01%, tal fixação será considerada válida, a teor da autonomia da vontade e da própria letra da lei - vide o art. 1.336, parágrafo 01º do Código Civil, acima transcrito.

CONCLUSÃO:   podem todos os condomínios usar tal mecanismo de elevar os juros?

Podem.

QUESTÕES PRÁTICAS:

Basta uma assembleia simples?  NÃO.

É PRECISO  CONVOCAR-SE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA COM O INTUITO ESPECÍFICO DE ALTERAR A CONVENÇÃO, O QUE EXIGE O QUÓRUM MÍNIMO DE 02/03 DOS CONDÔMINOS (algumas raras convenções, exigem quórum ainda maior).


Sem a alteração na convenção, qualquer tentativa será mal sucedida.

E por fim, convém recordarmos que este foi apenas um julgado, ou seja, um caso isolado e poderemos contemplar casos com situação análoga, mas solução diversa, afinal, assim é o Direito, na sua condição de ciência - por excelência - dialética.

Um abraço a todos e até o próximo tema.

por Alexandre Gossn

 

SÍNDICO PROFISSIONAL: como contratar? Como eleger? E as responsabilidades? E a prestação de contas? Dicas na contratação e muito mais.

Caros leitores: conforme prometido, trazemos um conteúdo diferente em nosso post dessa semana. Primeiro, quanto à forma: UMA ENTREVISTA. Segundo, quanto ao assunto: SÍNDICO PROFISSIONAL. 

Trata-se de um tema não tratado ainda neste blog e que é de enorme relevo aos condomínios.  Não é preciso ser um genial visionário como Copérnico, Galileu ou Darwin para constatar que o futuro da gestão dos condomínios em nosso país e quiçá, no mundo, está nas mãos dos chamados síndicos profissionais.

Estudiosos, experientes e equidistantes dos focos de conflito, os síndicos profissionais – como regra – têm as ferramentas e o ânimo ideal para apaziguar os atritos que eclodem rotineiramente nos condomínios.

Para tratar desse assunto tão intrigante e polêmico, contamos com a boa vontade de um profissional renomado e profundo conhecedor do assunto. Trata-se de Maurício Jovino: síndico Profissional desde 2001, palestrante e consultor de Condomínios, membro do Conselho de Síndicos do Secovi – SP, tendo sido discente do Curso de Administração de Condomínios (FMU) e atualmente, Diretor do site Condomínio em Foco, cujo link é esse: http://www.condominioemfoco.com.br/

O notável profissional aceitou conceder uma entrevista em nossa visita à Expo Síndico, de modo que convidamos os leitores a acompanhar as proveitosas lições abaixo transcritas.

ENTREVISTA COM MAURÍCIO JOVINO:

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: COMO DEVE A ASSEMBLEIA PROCEDER PARA CONTRATAR UM SÍNDICO PROFISSIONAL? É PRECISO HAVER APROVAÇÃO ASSEMBLEAR EM ASSEMBLEIA ESPECÍFICA?

MAURÍCIO JOVINO: Sim. É preciso e recomendável que o síndico profissional se submeta à aprovação da assembleia, como é o caso do síndico convencional. Futuramente pode haver necessidade de apresentação da ata de eleição da assembleia onde esse síndico foi eleito, sobretudo, em face de questões jurídicas ou ainda para a prática de atos perante instituições financeiras. Nesses casos, se o síndico profissional não tiver em mãos a ata aludida, terá muitos problemas, até, por exemplo, para cobrar judicialmente os inadimplentes, afinal, a ata é o instrumento que prova que ele é o representante legal do condomínio. Nesse ponto, acho importante frisar, pois ao contrário que se tem pregado no mercado, onde alguns síndicos profissionais querem fazer somente um contrato com o condomínio, esse contrato não concede legitimidade ao síndico contratado para representar o condomínio. Juridicamente falando, o síndico sempre tem responsabilidade civil e criminal pelos seus atos e o documento que expressa seus poderes e responsabilidades é a ata da assembleia que o elegeu.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É PRECISO ALTERAR A CONVENÇÃO PARA CONTRATAR UM SÍNDICO PROFISSIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: Não há necessidade de alteração na convenção, salvo se esta tenha alguma disposição contraria. Não nos esqueçamos que para a lei o síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É IMPORTANTE FAZER LICITAÇÃO / CONCORRÊNCIA ENTRE EVENTUAIS CANDIDATOS A SÍNDICO PROFISSIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: A licitação é muito importante para se ter uma idéia do preço médio do mercado, como em outros serviços que o condomínio contrata. Mas, além da licitação, é recomendável solicitar referências e fazer entrevistas com os candidatos ao cargo. No caso, é preciso se tomar muito cuidado com os preços: o menor preço tem que ser visto com muita cautela, pois devido à demanda, infelizmente já temos no mercado pessoas despreparadas se intitulando síndicos profissionais, porém sem experiência administrativa, jurídica e até ética alguma.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: QUAIS SÃO AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DA UTILIZAÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL EM CONDOMÍNIOS?

MAURÍCIO JOVINO: As vantagens são várias: o conhecimento teórico e prático sobre condomínios é a mais visível. É perceptível, que como regra, o síndico profissional trabalha mais na esfera preventiva que corretiva. De um modo geral, o síndico profissional, por sua vivência, está mais preparado a adoção de soluções rápidas e eficientes, e isso reflete em tranquilidade e economia para o condomínio. A visão que temos de um condomínio é a de um cliente que nos contratou e que temos que prestar os melhores serviços, pois é nossa profissão; esse condomínio será nossa referência, e quanto melhor o serviço prestado, maior será o tempo trabalhando para o mesmo condomínio. Não existem questões pessoais quando se trata de síndico profissional, pois não somos vistos em tempo integral e não somos  vizinhos, como no caso do síndico convencional. Fazemos o nosso trabalho e vamos embora, sem vinculo com moradores ou funcionários, minimizando assim as relações pessoais, que hoje são um dos maiores problemas em condomínios. Não vejo desvantagens na contratação de um síndico profissional. Às vezes, somos questionados, pelo fato de não morarmos no condomínio e ocorrendo uma emergência, nossa ausência poderia atrapalhar a solução do caso. Porém, já está provado que mesmo o síndico convencional poderá não estar no local, em viagem, por exemplo, ou  mesmo trabalhando. Existem estatísticas que provam que um síndico profissional fica mais tempo em um condomínio que o síndico convencional e esse tempo é totalmente dedicado ao condomínio. O que vale à pena ressalvar é que tem que se fazer uma contratação com os devidos cuidados, pois em todos os meios temos profissionais bons e ruins.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É POSSÍVEL PESQUISAR O HISTÓRICO DO CANDIDATO A SÍNDICO PROFISSIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: Sim, é possível e deve ser feito com rigor. Não se deve abrir mão dessa diligência, checando o currículo, referências, quantos e quais cursos o candidato já realizou, seu tempo no mercado e claro, os antecedentes criminais, entre outros. Não podemos esquecer que o condomínio estará elegendo e contratando uma pessoa estranha para administrar a coletividade condominial e todo cuidado é bem vindo. Hoje, graças ao estudo sobre o assunto, pudemos diagnosticar que muitos dos problemas com síndicos convencionais se devem pelo simples motivo de falta de avaliação por parte dos condôminos que os elegem. Não podemos cometer os mesmos erros na contratação de um síndico profissional.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: O SÍNDICO PROFISSIONAL ELEITO PODERÁ ESCOLHER SOZINHO A ADMINISTRADORA QUE IRÁ AUXILIÁ-LO?

MAURÍCIO JOVINO: O síndico convencional já não tem esse direito. Sabemos que é comum e é feito, mas é irregular e mesmo quando a convenção permite, não é aconselhável. No caso do síndico profissional, ele não pode tomar nenhuma decisão sem o parecer dos conselheiros ou – dependendo do caso – das próprias assembléias. Até mesmo nos casos de emergências, recomendamos que adote as providencias que manda a lei, mas em seguida, convoque uma assembléia para dar ciência dos fatos e ações. Ao contrario do que se imagina, o síndico profissional não pode tudo: muito pelo contrário, deve respeito à Lei 4.591/64, Código Civil, Convenção do Condomínio, Regimento Interno, decisões das Assembleias, além das legislações estaduais, municipais e federais. Cabe a todos fazer a fiscalização.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: O SÍNDICO PROFISSIONAL TEM TAMBÉM O DEVER DE PRESTAR CONTAS AOS DEMAIS CONDÔMINOS? SE SIM, ESSA PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SÍNDICO PROFISSIONAL É DIFERENTE DA PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SÍNDICO CONVENCIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: Sim, existe o dever de prestar contas, preferencialmente todo os meses, e através dos demonstrativos, além do dever de prestar contas na Assembléia Geral Ordinária anual, que não é facultativa, mas obrigatória por força de lei. No que tange à segunda parte da pergunta, ressalto que a prestação de contas de um síndico profissional não é diferente da prestação ofertada por um síndico convencional. Ressalto, todavia, um ponto: infelizmente assistimos na prática outro quadro: não há a prestação de contas mês a mês, e em muitos casos não há sequer a prestação anual. É interessante e recomendável que a cada final de gestão se faça uma auditoria nas contas do condomínio. Por fim, gostaria de fazer uma observação que é fruto de muitas indagações que recebemos no exercício de nossa função: o cargo de síndico profissional não é regulamentado por lei específica, mas é totalmente lícito e permitido dentro de nosso ordenamento.
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ENTREVISTA: Maurício Jovino




No próximo post traremos mais assuntos que fazem parte do cotidiano dos condomínios em nosso país. 



por Alexandre Gossn

INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: a partir de quando se conta a multa, correção e juros de mora?

Estimados leitores: o tópico de hoje traz uma questão muito simples, mas que por conta de confusões que alguns leigos fazem com outras obrigações (de natureza diversa), pode causar espanto aos desavisados.

PERGUNTA: a partir de que momento incidem os encargos decorrentes da mora pelo não pagamento das cotas condominiais:

RESPOSTA:

Algumas obrigações em nosso Direito Civil Pátrio só são exigíveis a partir de um ato formal de constituição em mora. É o caso de algumas obrigações ilíquidas, inclusive muitas de FAZER ao invés de DAR (pagar), e em geral, previstas em contratos ou títulos.

Nesses casos específicos, o credor precisa executar algum ato que CONSTITUA o devedor em MORA, ou seja: explicite um termo inicial para a obrigação, que passa a ser considerada VENCIDA e INADIMPLIDA.

É o caso das dívidas condominiais?

Ao contrário do que alguns dizem: NÃO!!!! 

As obrigações de rateio condominial são as chamadas obrigações POSITIVAS e LÍQUIDAS, também conhecidas pela expressão em latim IN RE IPSA.

A previsão das obrigações IN RE IPSA se assenta em nosso Código Civil, que assim prescreve:

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

A letra da lei não dá margem à duvida: vencida a cota condominial, está o devedor constituído em mora INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO, INTERPELAÇÃO OU QUALQUER ATO FORMAL.

E estando em mora, o devedor está sujeito aos encargos previstos em convenção e no próprio Código Civil, tais como:

- multa de 02% sobre o valor do débito;

- correção monetária;

- juros de mora;

- honorários advocatícios (se houver atuação de advogado, ainda que na esfera extrajudicial);

A imposição destes encargos -  mesmo que não previstos em convenção - é medida aplicável e de boa governança, vide a dicção dos arts. 389 e 395 do Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

CONCLUSÃO:

Portanto, ao contrário do que alegam alguns inadimplentes, os encargos moratórios pelo não pagamento das cotas condominiais não se contam somente a partir da citação no processo judicial ou de qualquer ato notificatório.

Estes atos - na seara condominial - são de natureza  meramente diplomática, visando à composição extrajudicial, porque É FATO INCONTESTÁVEL QUE A MULTA, CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS DE MORA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS INCIDENTES NAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS SÃO COBRÁVEIS DESDE O VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO NÃO CUMPRIDA.

IMPORTANTE:  os encargos incidem sobre cada cota específica, afinal as obrigações condominiais são de trato sucessivo. Logo, cada cota não paga é acrescida dos encargos relativos à mora da própria, contabilizando-se estes sempre a partir do vencimento específico da cota em questão e não do todo da dívida.    

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ATENÇÃO:  na semana que vem teremos a presença de um convidado muito especial que nos ajudará a tratar de um tema altamente relevante no cenário da vida condominial do futuro; a figura do SÍNDICO PROFISSIONAL. 

Aguardem.

 

Um excelente fim de semana a todos e boas eleições!

 

por Alexandre Gossn

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO: visita à EXPO SÍNDICO - Secovi Condomínio

Caros Leitores: 

Ontem estivemos na Expo Síndico e posso dizer que recomendo aos profissionais da área condominial (jurídica, segurança, administração, financeira, engenharia etc) que façam uma visita ao pavilhão do Anhembi.

Primeiramente, devo celebrar o nível de organização que a exposição atingiu: realmente impressionante!

O mercado imobiliário e os negócios na área condominial estão exemplarmente bem representados pela feira. 

Entre os diversos stands muito bem montados e equipados, não poderia deixar de destacar o do site  CONDOMÍNIO EM FOCO http://condominioemfoco.com.br/ , que com um trabalho notável do Maurício Jovino (Diretor) e sua equipe, estabeleceram um ponto de encontro de excelência  aos profissionais da área condominial na feira.

Parabéns, Maurício!

Não poderia deixar de fazer menção também à grande honra que tive ao conhecer pessoalmente a Eminente Professora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, que pacientemente me concedeu o direito de exercer breves e singelos momentos de tietagem genuína, haja vista ser consagrada autora de ínumeras obras sobre a matéria condominial.

Além de brilhante autora, demonstrou ser um ser humano magnífico, dotado da humildade e espontaneidade dignos dos mais brilhantes de nossa espécie.

Aguardem, que na semana que vem retomaremos nossos tópicos sobre as dificuldades do universo condominial.

Um abraço a todos.

por Alexandre  Gossn   

PRESTAÇÃO DE CONTAS: é também um dever do CONSELHO CONSULTIVO?

Boa noite, estimados leitores: a postagem de hoje trata de um assunto que costuma despertar controvérsia entre os leigos nos assuntos atinentes à vida condominial.

Quantas não foram as vezes em nossa vida profissional que não escutamos alguém confessar: "ah, não vou

aceitar a indicação para ser conselheiro no condomínio em que resido porque senão passo 'a responder'".

Então, perguntamos: tem o conselho realmente o dever de prestar contas?

PERGUNTA:     tem o conselho o dever de prestar contas?

RESPOSTA:

O Conselho Consultivo é um órgão meramente FACULTATIVO, na dicção do art. 1.356 do Código Civil, sendo por alguns doutrinadores considerado até mesmo DISPENSÁVEL (Roger de Carvalho Mange, RT 358/41).

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

O Conselho Consultivo é órgão eminentemente opinativo e parecerista, mas seus pareceres não vinculam a assembleia a aprovar ou não, as contas prestadas devidamente, indevidamente, ou mesmo não prestadas.

J. NASCIMENTO FRANCO (festejado estudioso do Direito Condominial) destaca em sua obra que o CONSELHO CONSULTIVO / FISCAL é tão desprovido de poderes, que seus pareceres JAMAIS EMPRESTAM FORÇA OPOSITIVA ÀS DECISÕES DO SÍNDICO, exceto se assim dispor a convenção, aquinhoando os conselheiros com poderes de veto (J. NASCIMENTO FRANCO. CONDOMÍNIO; 5ª ed. P. 160 e 161).   

Aliás, podemos dizer com conhecimento de causa: em nossa vida profissional, NUNCA TIVEMOS EM NOSSAS MÃOS UMA CONVENÇÃO QUE CONCEDESSE PODER DE TAL MAGNITUDE AOS CONSELHEIROS (vetar as decisões do síndico).

Em verdade, ao que se depreende da leitura da lei e perquirindo o próprio espírito e natureza do instituto, o CONSELHO é um órgão que legitima eticamente (não legalmente) as decisões do síndico e seus pareceres lhe emprestam maior credibilidade e possivelmente, suavizam eventuais indissioncrasias, tornando a gestão condominial - ao menos em tese - menos pessoal.

Palmilhando essa assertiva da doutrina mais renomada, constata-se que raramente uma convenção empresta PODER DE VETO OU DE EMISSÃO DE PARECER VINCULANTE aos conselheiros.  

CONCLUSÃO:  

Dessas assertivas, podemos concluir: se os conselheiros não detém qualquer poder de veto ou emissão de pareceres vinculantes às decisões do síndico, OBVIAMENTE NÃO PODEM SER RESPONSABILIZADOS, TAMPOUCO TÊM O DEVER DE PRESTAR CONTAS SOBRE AS DECISÕES ADOTADAS PELA GESTÃO DE QUE FIZERAM PARTE, ao menos na seara estritamente legal.

Pelo prisma da lei, trata-se, portanto, como regra, de órgão meramente OPINATIVO.

Uma ótima semana a todos.

por Alexandre Gossn

   

CONDOMÍNIO X INADIMPLÊNCIA: O condômino inadimplente que elaborou um acordo e vem o cumprindo (acordo), poderá participar e votar em assembleia?

Boa noite, caros leitores:

A pergunta do post de hoje é aparentemente simples, mas desperta grandes celeumas. Aliás, os grandes debates e as coisas mais belas da vida são efetivamente as mais SIMPLES.

Trata-se de uma pergunta que recebi via email na tarde de hoje e foi formulada por uma das gerentes de condomínio mais especiais e experientes que conheço. Astuciosa como a referida profissional é, ao se deparar com um caso que sabidamente pode desaguar em litígio, não agiu de forma incauta: consultou imediatamente o corpo jurídico.  

Vamos à questão:  

PERGUNTA:   O condômino inadimplente que elaborou um acordo e vem o cumprindo (acordo), poderá participar e votar em assembleia?

   

RESPOSTA:

Primeiramente, a PARTICIPAÇÃO: já escrevemos em um post anterior (http://decifrandoocondominio.blogspot.com/2010/08/o-condominio-e-lei-o-inadimplente-pode.html) 

que em nosso entendimento, a PARTICIPAÇÃO é um direito constitucional e não deve ser vedada, salvo se o condômino estiver prejudicando o andamento do ato em questão.

Vamos responder a questão de duas formas: esgrimindo as duas correntes que tratam do assunto e ao final, expondo nossa opinião - que não necessariamente é a correta ou mais seguida, mas a acatamos por considerarmos a mais bem fundamentada e afeita aos princípios que regem a vida condominial.  

Como dito acima, existem duas correntes:

a)   NOVAÇÃO - a que considera que o acordo gera a novação da dívida e por isso, ocasionaria a "morte" da dívida anterior e o "nascimento" de uma nova dívida. Como o condômino goza de novos prazos para quitar a "nova dívida", esta não é mais líquida, logo ele deixaria de estar em mora, estando portanto "em dia" com suas obrigações. Para quem defende essa corrente  (a corrente da NOVAÇÃO, que é uma forma de extinção das obrigações), o CONDÔMINO TEM O DIREITO DE VOTAR caso tenha formalizado um acordo, pois passou a dever parcelas futuras e isso todo condômino deve (todas as cotas vincendas são futuras obrigações);

b) ROLAGEM DA DÍVIDA - considera a dívida não novada e sim objeto de ROLAGEM. Ou seja, a rolagem da dívida não muda nada, apenas recoloca os vencimentos desta, quando por mera liberalidade (do condomínio credor), o condomínio permite que o devedor pague em outros prazos (futuros). Por essa corrente, o devedor só pode votar após se ver livre do acordo formalizado e ainda não cumprido integralmente.

CONCLUSÃO:  Ambas correntes ostentam armas jurídicas hábeis e consistentes para serem defendidas.

NOSSO ENTENDIMENTO: a corrente b) está correta, porém deve ser seguida com muita cautela, já que ao impedir o exercício do direito ao voto em assembleia, o condomínio está aplicando uma verdadeira sanção ao suposto infrator (no caso, a infração do condômino seria a mora ou não estar quite). 

Ao aplicar esta sanção, o condomínio pode eventualmente sofrer medidas judiciais visando à reparação de danos, se o condômino entender que a corrente a) (NOVAÇÃO) é que deve ser aplicada.

Mas, reforçamos nosso entendimento: o condômino que formaliza acordo de cotas atrasadas pode até não estar mais em mora em relação ao acordo consolidado, porém NÃO ESTÁ EFETIVAMENTE QUITE com suas obrigações condominiais.

E nesse ponto a lei é muito clara:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O exercício ao voto está condicionado à pontualidade no pagamento das cotas condominiais, e um condômino que esteja cumprindo tais obrigações em condições especiais, derivadas da mora, NÃO PODE SER CONSIDERADO QUITE.

Basta nos socorremos ao léxico:

quite

adj. 2 gén.adj. 2 gén.

1. Livre de dívida; desobrigado.

2. Pago.

fonte: http://www.priberam.pt/dlpo/Default.aspx

Aquele que AINDA DEVE VALORES RELATIVOS ÀS COTAS PRETÉRITAS - pagas por meio de acordo extrajudicial ou judicial - NÃO PODE EFETIVAMENTE SER CONSIDERADO QUITE, PORQUE NÃO ESTÁ LIVRE DE DÍVIDAS OU DESOBRIGADO, TAMPOUCO SEU DÉBITO ESTÁ PAGO.

E não é só: existe claro CONFLITO DE INTERESSES entre um inadimplente ou não quite e o condomínio, de modo que tais condôminos estão não só impedidos de votar como também (com mais razão) de serem VOTADOS, conforme expusemos em post anterior (http://decifrandoocondominio.blogspot.com/2010/08/eleicao-de-sindico-pode-haver.html)

Por isso, defendemos que o condômino que efetuou acordo PODE PARTICIPAR da assembleia (como qualquer um poderia mesmo não tendo feito o acordo), mas NÃO PODE VOTAR OU SER VOTADO.    


Desta sorte, se vetar um condômino que fez acordo e está o cumprindo (acordo em curso) de votar em assembleia IMPLICA RISCO DE SOFRER AÇÕES INDENIZATÓRIAS, permitir que tal condômino vote IMPLICA RISCOS DE SOFRER AÇÕES ANULATÓRIAS.


Por quê?

Ora, porque qualquer condômino quite pode se sentir prejudicado e pleitear a anulação de uma assembleia que violou preceitos básicos das normas condominiais como o do impedimento ao voto dos inadimplentes.  

SUGESTÃO AOS CONDOMÍNIOS, SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS:

 

INSERIR EXPRESSAMENTE NA MINUTA DE ACORDO PARA PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS  UMA CLÁUSULA ESPECÍFICA QUE EXPLICITA QUE O CONDÔMINO DEVEDOR ESTÁ CIENTE DE QUE SÓ PODERÁ VOTAR APÓS O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA DO ACORDO E DAS COTAS VINCENDAS;

 

uma ótima semana a todos.  

por Alexandre Gossn

CONDOMÍNIO E A LEI - ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA: é possível convocá-la sem a concordância do síndico?

FATOS:  Um acontecimento importante aos interesses da coletividade condominial ocorre e o síndico entende não ser crucial a convocação de assembleia geral extraordinária para tratar do tema. Muitos condôminos discordam da posição do síndico e desejam que tais acontencimentos sejam levados a conhecimento da assembleia para possíveis deliberações.

 

 

PERGUNTA:  É POSSÍVEL  CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA MESMO CONTRA A VONTADE DO SÍNDICO?   

RESPOSTA:

 

 

Sim. O síndico deve diligenciar para que os interesses condominiais sejam zelados da forma mais abrangente o possível. No entanto, vezes ocorrerão em que não haverá concordância sobre o que é interesse do condomínio e o que não é.

 

Nesse aspecto, o síndico é quem goza de poderes delegados pela Assembleia que o elegeu para refletir sobre o que é o que não é relevante aos interesses do condomínio.

 

 

Mas, mesmo sendo eleito, não é o único que pode fazê-lo.

 

 

Aliás, tornamos a frisar: a fonte de todo o poder de decisões condominiais é a ASSEMBLEIA GERAL, que é o órgão deliberativo máximo do condomínio.

 

 

Os poderes do síndico - como explicitado acima - são meramente delegados.

 

 

Seus poderes advém muito mais dos seus deveres que dos seus direitos, como assevera nosso Código Civil:

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;  

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;


VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições , bem como impor e cobrar as multas devidas;


VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Ou seja: sempre que o síndico pode praticar um ato, esta faculdade não decorre de poderes pessoais e sim, dos poderes delegados pela assembleia (além dos constituídos pela convenção).

Desta sorte, resta nítido que a decisão sobre o que é relevante aos interesses do condomínio não é tarefa exclusiva do síndico.

Por isso, quando muitos condôminos discordam da posição do síndico, podem efetivamente CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA para tratar do assunto, mesmo SEM CONTAR COM A COLABORAÇÃO DO SÍNDICO.

Essa permissão decorre da convenção (que pode estabelecer quóruns específicos para convocação) ou do próprio Código Civil, se a primeira for omissa:

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Portanto, como regra geral, uma ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA PODE SER CONVOCADA PELA VONTADE EXPRESSA DE 1/4 DOS CONDÔMINOS, mesmo sem a participação do síndico.

ASPECTOS PRÁTICOS:  COMO CONVOCÁ-LA?  

Trata-se de medida extremamente simples, porém que merece algumas cautelas para que a assembleia no futuro não possa ser anulada judicialmente.

PASSO 01:     criar um instrumento convocatório (em um formato que lembra um abaixo assinado), onde constará que todos os condôminos que assinam o documento (criar espaço para tal) estão solicitando do administrador a convocação de uma assembleia extraordinária (preferencialmente estipular a data);

PASSO 02:     elaborado o instrumento convocatório e colhidas as assinaturas (1/4 dos condôminos ou o quórum que estabelecer a convenção), deverão os convocadores da assembleia direcionar esse documento à administradora do condomínio para que esta prepare o EDITAL DE CONVOCAÇÃO e o remeta a TODOS OS CONDÔMINOS (sob pena de nulidade da assembleia);

PASSO 03:    deve-se escolher a data da assembleia com algum cuidado para que não ocorra de um ou mais condôminos receberem o edital de convocação em prazo inferior aos dez dias (entre a convocação e o ato assemblear), prazo este que a praxe recomenda, e que a violação pode acarretar a anulação judicial da assembleia.  

CONCLUSÃO:      A convocação e a realização de assembleia extraordinária com suas deliberações respectivas são atos que interessam à comunhão condominial, não sendo os demais condôminos reféns da discricionariedade do síndico quanto à necessidade de se realizá-la.

Uma ótima semana a todos! 

por Alexandre Gossn

CONDOMÍNIO E A LEI - DESCUPINIZAÇÃO: PODE UM CONDÔMINO IMOTIVADAMENTE NEGAR ACESSO A SUA UNIDADE E ASSIM IMPEDIR ARBITRARIAMENTE A DESCUPINIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO COMO UM TODO?

PERGUNTA: O condomínio precisa efetuar o controle de pragas, entre elas a manutenção e aplicação de produtos que impedem a proliferação de cupins. Ocorre que mesmo tendo a Assembleia Geral aprovado legalmente a realização da descupinização mediante a tomada de alguns orçamentos, um ou mais condôminos decidem NEGAR ACESSO às suas respectivas unidades.

 

O condomínio é obrigado a aceitar tais negativas?

 
 
RESPOSTA:
 
 

Não. O condomínio não deve se curvar aos desmandos ou idiossincrasias de proprietários que simplesmente não pensam no bem geral da coletividade condominial.

 

 

Primeiramente, cabe-nos frisar que o processo de descupinização já encontra dificuldades naturais, dada a resistência destes tenazes insetos. Como regra, basta que a descupinização cometa um singelo deslize, para que alguns poucos cupins sobreviventes recriem uma portentosa colônia, no mínimo tão resistente imunologicamente quanto a anterior, senão mais forte. http://pt.wikipedia.org/wiki/Cupim

 

Por isso, para que o procedimento obtenha êxito é crucial que a descupinização seja feita integralmente, ou seja: tanto nas ÁREAS COMUNS como nas ÁREAS PRIVATIVAS.

 

 

Mas como efetuar tal procedimento em áreas privativas se os respectivos proprietários VETAM O ACESSO À ESTAS?

 

 

As opções são muitas.

 

 

O primeiro passo é estudar a convenção e checar as penalidades que podem ser adotadas, inclusive as pecuniárias.

 

 

Convenções omissas costumam ser a invocação mais comum dos condôminos infratores e antissociais.

 

 

Bobagem.

 

 

A omissão da convenção jamais será motivo para impedir que um condomínio faça a coisa certa, porque as normas jurídicas são feitas de: LEIS, PRINCÍPIOS, COSTUMES e ANALOGIA (acrescentaria BOM SENSO).

 

 

O próprio Código Civil discorre sobre as condutas consideradas antissociais e prescreve as penalidades cabíveis, perfeitamente aplicáveis aos condomínios onde as convenções forem eventualmente omissas.

 

 

Pincemos como exemplo os arts. 1.336, § 2o e 1.337 do Código Civil:

 

1.336, § 2o . O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Como se vê, não é verdade que uma convenção omissa impede que o infrator seja multado.

E quanto ao mérito do ato do condômino em impedir arbitrariamente que ingressem em sua unidade para descupinizá-la?

O Código Civil também responde, ao prelecionar em seu art. 1.336, inciso IV que o condômino tem o dever de utilizar suas partes autônomas sem prejudicar a saúde, salubridade e SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS.

Por isso, se a necessidade de descupinização for EFETIVA, nenhum condômino tem o direito de obstar a realização do processo de higienização, podendo o infrator se sujeitar à imposição de multa, que evidentemente, será sempre precedida de abertura de prazo ao exercício do direito de defesa do multado.

CONCLUSÃO:

Convém também recordarmos que o síndico jamais deve adentrar à força nas unidades dos condôminos que impediram o acesso aos descupinizadores, posto que tal conduta poderia ser enquadrada como antijurídica e se traduziria possivelmente em invasão de domicílio e ofensa ao direito de propriedade.

O que pode ser feito é ajuizar medida judicial com pedido de liminar, postulando do Juiz a prolação de ORDEM JUDICIAL que permita ao condomínio adentrar ao local mesmo contra a vontade do infrator para efetuar a descupinização, protegendo-se o patrimônio condominial e impedindo que o procedimento de descupinização se torne ineficaz.

Finalizando: NÃO PODE O CONDÔMINO ARBITRARIAMENTE IMPEDIR O ACESSO À UNIDADE PRIVATIVA NO ATO DA DESCUPINIZAÇÃO, SOB PENA DE SE VERIFICAR O INSUCESSO DO PROCEDIMENTO. LOGO, SE ALGUM CONDÔMINO AGIR DESTE MODO, SE SUJEITARÁ A SOFRER A IMPOSIÇÃO DE MULTA E AÇÃO JUDICIAL.

OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:  as descupinizadoras mais bem preparadas SEQUER CONCEDEM GARANTIA À DESCUPINIZAÇÃO QUANDO ALGUM CONDÔMINO IMPEDE QUE SUA UNIDADE SEJA DESCUPINIZADA. Portanto, o condômino infrator também poderá ser responsabilizado por perdas e danos se o condomínio sofrer prejuízos contratuais com a empresa descupinizadora.

por Alexandre Gossn