SÍNDICO PROFISSIONAL: como contratar? Como eleger? E as responsabilidades? E a prestação de contas? Dicas na contratação e muito mais.

Caros leitores: conforme prometido, trazemos um conteúdo diferente em nosso post dessa semana. Primeiro, quanto à forma: UMA ENTREVISTA. Segundo, quanto ao assunto: SÍNDICO PROFISSIONAL. 

Trata-se de um tema não tratado ainda neste blog e que é de enorme relevo aos condomínios.  Não é preciso ser um genial visionário como Copérnico, Galileu ou Darwin para constatar que o futuro da gestão dos condomínios em nosso país e quiçá, no mundo, está nas mãos dos chamados síndicos profissionais.

Estudiosos, experientes e equidistantes dos focos de conflito, os síndicos profissionais – como regra – têm as ferramentas e o ânimo ideal para apaziguar os atritos que eclodem rotineiramente nos condomínios.

Para tratar desse assunto tão intrigante e polêmico, contamos com a boa vontade de um profissional renomado e profundo conhecedor do assunto. Trata-se de Maurício Jovino: síndico Profissional desde 2001, palestrante e consultor de Condomínios, membro do Conselho de Síndicos do Secovi – SP, tendo sido discente do Curso de Administração de Condomínios (FMU) e atualmente, Diretor do site Condomínio em Foco, cujo link é esse: http://www.condominioemfoco.com.br/

O notável profissional aceitou conceder uma entrevista em nossa visita à Expo Síndico, de modo que convidamos os leitores a acompanhar as proveitosas lições abaixo transcritas.

ENTREVISTA COM MAURÍCIO JOVINO:

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: COMO DEVE A ASSEMBLEIA PROCEDER PARA CONTRATAR UM SÍNDICO PROFISSIONAL? É PRECISO HAVER APROVAÇÃO ASSEMBLEAR EM ASSEMBLEIA ESPECÍFICA?

MAURÍCIO JOVINO: Sim. É preciso e recomendável que o síndico profissional se submeta à aprovação da assembleia, como é o caso do síndico convencional. Futuramente pode haver necessidade de apresentação da ata de eleição da assembleia onde esse síndico foi eleito, sobretudo, em face de questões jurídicas ou ainda para a prática de atos perante instituições financeiras. Nesses casos, se o síndico profissional não tiver em mãos a ata aludida, terá muitos problemas, até, por exemplo, para cobrar judicialmente os inadimplentes, afinal, a ata é o instrumento que prova que ele é o representante legal do condomínio. Nesse ponto, acho importante frisar, pois ao contrário que se tem pregado no mercado, onde alguns síndicos profissionais querem fazer somente um contrato com o condomínio, esse contrato não concede legitimidade ao síndico contratado para representar o condomínio. Juridicamente falando, o síndico sempre tem responsabilidade civil e criminal pelos seus atos e o documento que expressa seus poderes e responsabilidades é a ata da assembleia que o elegeu.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É PRECISO ALTERAR A CONVENÇÃO PARA CONTRATAR UM SÍNDICO PROFISSIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: Não há necessidade de alteração na convenção, salvo se esta tenha alguma disposição contraria. Não nos esqueçamos que para a lei o síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É IMPORTANTE FAZER LICITAÇÃO / CONCORRÊNCIA ENTRE EVENTUAIS CANDIDATOS A SÍNDICO PROFISSIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: A licitação é muito importante para se ter uma idéia do preço médio do mercado, como em outros serviços que o condomínio contrata. Mas, além da licitação, é recomendável solicitar referências e fazer entrevistas com os candidatos ao cargo. No caso, é preciso se tomar muito cuidado com os preços: o menor preço tem que ser visto com muita cautela, pois devido à demanda, infelizmente já temos no mercado pessoas despreparadas se intitulando síndicos profissionais, porém sem experiência administrativa, jurídica e até ética alguma.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: QUAIS SÃO AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DA UTILIZAÇÃO DE SÍNDICO PROFISSIONAL EM CONDOMÍNIOS?

MAURÍCIO JOVINO: As vantagens são várias: o conhecimento teórico e prático sobre condomínios é a mais visível. É perceptível, que como regra, o síndico profissional trabalha mais na esfera preventiva que corretiva. De um modo geral, o síndico profissional, por sua vivência, está mais preparado a adoção de soluções rápidas e eficientes, e isso reflete em tranquilidade e economia para o condomínio. A visão que temos de um condomínio é a de um cliente que nos contratou e que temos que prestar os melhores serviços, pois é nossa profissão; esse condomínio será nossa referência, e quanto melhor o serviço prestado, maior será o tempo trabalhando para o mesmo condomínio. Não existem questões pessoais quando se trata de síndico profissional, pois não somos vistos em tempo integral e não somos  vizinhos, como no caso do síndico convencional. Fazemos o nosso trabalho e vamos embora, sem vinculo com moradores ou funcionários, minimizando assim as relações pessoais, que hoje são um dos maiores problemas em condomínios. Não vejo desvantagens na contratação de um síndico profissional. Às vezes, somos questionados, pelo fato de não morarmos no condomínio e ocorrendo uma emergência, nossa ausência poderia atrapalhar a solução do caso. Porém, já está provado que mesmo o síndico convencional poderá não estar no local, em viagem, por exemplo, ou  mesmo trabalhando. Existem estatísticas que provam que um síndico profissional fica mais tempo em um condomínio que o síndico convencional e esse tempo é totalmente dedicado ao condomínio. O que vale à pena ressalvar é que tem que se fazer uma contratação com os devidos cuidados, pois em todos os meios temos profissionais bons e ruins.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: É POSSÍVEL PESQUISAR O HISTÓRICO DO CANDIDATO A SÍNDICO PROFISSIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: Sim, é possível e deve ser feito com rigor. Não se deve abrir mão dessa diligência, checando o currículo, referências, quantos e quais cursos o candidato já realizou, seu tempo no mercado e claro, os antecedentes criminais, entre outros. Não podemos esquecer que o condomínio estará elegendo e contratando uma pessoa estranha para administrar a coletividade condominial e todo cuidado é bem vindo. Hoje, graças ao estudo sobre o assunto, pudemos diagnosticar que muitos dos problemas com síndicos convencionais se devem pelo simples motivo de falta de avaliação por parte dos condôminos que os elegem. Não podemos cometer os mesmos erros na contratação de um síndico profissional.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: O SÍNDICO PROFISSIONAL ELEITO PODERÁ ESCOLHER SOZINHO A ADMINISTRADORA QUE IRÁ AUXILIÁ-LO?

MAURÍCIO JOVINO: O síndico convencional já não tem esse direito. Sabemos que é comum e é feito, mas é irregular e mesmo quando a convenção permite, não é aconselhável. No caso do síndico profissional, ele não pode tomar nenhuma decisão sem o parecer dos conselheiros ou – dependendo do caso – das próprias assembléias. Até mesmo nos casos de emergências, recomendamos que adote as providencias que manda a lei, mas em seguida, convoque uma assembléia para dar ciência dos fatos e ações. Ao contrario do que se imagina, o síndico profissional não pode tudo: muito pelo contrário, deve respeito à Lei 4.591/64, Código Civil, Convenção do Condomínio, Regimento Interno, decisões das Assembleias, além das legislações estaduais, municipais e federais. Cabe a todos fazer a fiscalização.

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO / ALEXANDRE GOSSN: O SÍNDICO PROFISSIONAL TEM TAMBÉM O DEVER DE PRESTAR CONTAS AOS DEMAIS CONDÔMINOS? SE SIM, ESSA PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SÍNDICO PROFISSIONAL É DIFERENTE DA PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SÍNDICO CONVENCIONAL?

MAURÍCIO JOVINO: Sim, existe o dever de prestar contas, preferencialmente todo os meses, e através dos demonstrativos, além do dever de prestar contas na Assembléia Geral Ordinária anual, que não é facultativa, mas obrigatória por força de lei. No que tange à segunda parte da pergunta, ressalto que a prestação de contas de um síndico profissional não é diferente da prestação ofertada por um síndico convencional. Ressalto, todavia, um ponto: infelizmente assistimos na prática outro quadro: não há a prestação de contas mês a mês, e em muitos casos não há sequer a prestação anual. É interessante e recomendável que a cada final de gestão se faça uma auditoria nas contas do condomínio. Por fim, gostaria de fazer uma observação que é fruto de muitas indagações que recebemos no exercício de nossa função: o cargo de síndico profissional não é regulamentado por lei específica, mas é totalmente lícito e permitido dentro de nosso ordenamento.
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ENTREVISTA: Maurício Jovino




No próximo post traremos mais assuntos que fazem parte do cotidiano dos condomínios em nosso país. 



por Alexandre Gossn