NOVIDADES SOBRE A POSSIBILIDADE DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS NO ESTADO DE SÃO PAULO

NOVIDADES SOBRE A POSSIBILIDADE DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS NO ESTADO DE SÃO PAULO

Prezados leitores: muitos freqüentadores do blog têm nos enviado perguntas sobre a suspensão dos protestos no Estado de São Paulo, no concernente aos alugueres e cotas condominiais.

Como o tema é de elevada importância, achamos por bem publicar a resposta: uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (por seu órgão chamado Pleno) havia suspendido a eficácia de um protesto de locativo inadimplido por conta do pleito do recorrente que litigava com o locador.

O que ocorreu? Muitos Cartórios de Protestos passaram a ficar receosos de que a eficácia da decisão pudesse ser erga omnes (extensiva a todos) e suspenderam os protestos que eram solicitados.

Essa reação se espalhou em um evento em cadeia e muitos meios de comunicação fizeram o desserviço de INFORMAR DE FORMA EQUIVOCADA os interessados.

Como está a situação no momento?

Os protestos estão liberados e sendo feitos regularmente, sendo que apenas os relativos aos alugueres estão sofrendo algumas restrições.

  

A decisão do Pleno não é erga omnes e o assunto tratado no recurso mencionado não era concernente aos condomínios e sim às locações.

  

Assim, essa importante ferramenta (protesto) permanece à disposições dos interessados para o combate à inadimplência.

Ps.: As cautelas que sempre recomendamos ao efetivar um protesto permanecem válidas. A concretização de um protesto indevido pode acarretar diversos prejuízos ao condomínio, tais como ajuizamento de ação anulatória e de reparação de danos morais.

Até o próximo post   

por Alexandre Gossn

LIMPEZA E MANUTENÇÃO DE ÁREA ENVIDRAÇADA (parcial) DA SACADA: de quem é a responsabilidade? Do condomínio ou do condômino?

O tema do post de hoje é fruto da indagação abaixo que recebemos via email.

PERGUNTA: 

Prezado Dr. Alexandre Gossn; resido em um condomínio edificado verticalmente e na fachada predial existem sacadas envidraçadas em todas as unidades. Recentemente, o síndico – com a aprovação de uma assembleia – ordenou a execução de uma obra de limpeza e manutenção da fachada, incluindo os vidros da sacada. Para isso foi feito um rateio extraordinário e todos tivemos que custeá-lo. Por isso, pergunto: essas despesas não deveriam ser de cada um dos proprietários separadamente e não do condomínio?

RESPOSTA:

Caros leitores; a pergunta é bastante específica e por isso a resposta servirá apenas ao caso em comento.

No caso posto, as sacadas são envidraçadas, mas não fechadas. Portanto, não se trata de FECHAMENTO DE SACADAS, que trataremos em um post específico no futuro.

As sacadas são projeções nos edifícios, criando uma área considerada pelas normas técnicas como área descoberta. Essa definição técnica inclusive influi diretamente na tributação (IPTU) e na definição do custo da área para especificação das frações ideais, consoante normas prescritas pela ABNT.

Por isso, quando há um envidraçamento – mesmo que parcial – do frontispício ou de qualquer face do prédio, é evidente que esse envidraçamento passa a compor o padrão estético do edifício, sendo portanto, PARTE INTEGRANTE DA FACHADA.

Logo, existe o dever de todos os condôminos em manter esse envidraçamento dentro do padrão do restante do edifício, sob pena de violação ao princípio da inalterabilidade da fachada.

E como tudo que se refere à fachada se trata de área comum, nos parece translúcido que o dever de custear as obras de manutenção pelo uso e desgaste natural da coisa seja imputável ao condomínio.

Portanto, é dever do condomínio custear e executar essa obra, fazendo se preciso um rateio extraordinário.

Mas atenção: frisamos, essa responsabilidade se verifica no caso de desgaste natural. Se um condômino quebra um vidro desses ou mesmo provoca danos à fachada (ex.: ao colocar indevidamente um aparelho de ar condicionado ou desviar um calha de forma errada, lançando dejetos que destroem a pintura do prédio), então a responsabilidade pelo custeio de tais reparos será do condômino causador.

Como em tudo na vida, o importante é nos munirmos de informação adequada e usarmos uma palavrinha mágica: BOM SENSO.

  

Um abraço e até o próximo post.

  

por Alexandre Gossn

Qual é o quórum necessário para uma alteração no regulamento condominial?

ALTERAÇÃO NO REGULAMENTO: qual é o quórum?

Caros leitores: uma questão que surge rotineiramente em condomínios é quanto à mudança em certos aspectos (ou integralmente) do regulamento. Afinal, com que quórum se altera o regulamento de um condomínio?

A questão não é tão simples de ser resolvida, porque passa pelo exame prático de cada caso específico.

Explico: existem condomínios que ao criarem a convenção, criam regulamentos atrelados a esta e não dispõem na convenção de quórum específico para modificação do regulamento. Nestes casos, o que se recomenda é que as alterações no regulamento sejam implementadas por aprovação de 02/03 das frações ideais (ou das unidades, conforme prescrever a convenção no caso prático).

Mas estes casos são a minoria.

Na grande maioria dos condomínios, impera a alteração de regulamento de forma independente da convenção: em outros tantos até mesmo a elaboração do regulamento é feita posteriormente à convenção (em regra, edifícios antigos), o que não é o ideal – frise-se.

Nesses casos onde o regulamento não é um apêndice da convenção, tem-se como regra a alteração do regulamento ou regimento como preferem alguns pode ser concretizada por meio da votação e aprovação pela maioria simples (dos presentes) em uma assembleia especialmente convocada para tanto.

Em suma, é importantíssimo ao bom funcionamento e boa convivência comunheira que os regulamentos estejam sempre atualizados e consentâneos com a realidade de nossa sociedade e até do microuniverso que é um condomínio.

Até o próximo post.

 por Alexandre Gossn