LIMPEZA E MANUTENÇÃO DE ÁREA ENVIDRAÇADA (parcial) DA SACADA: de quem é a responsabilidade? Do condomínio ou do condômino?

O tema do post de hoje é fruto da indagação abaixo que recebemos via email.

PERGUNTA: 

Prezado Dr. Alexandre Gossn; resido em um condomínio edificado verticalmente e na fachada predial existem sacadas envidraçadas em todas as unidades. Recentemente, o síndico – com a aprovação de uma assembleia – ordenou a execução de uma obra de limpeza e manutenção da fachada, incluindo os vidros da sacada. Para isso foi feito um rateio extraordinário e todos tivemos que custeá-lo. Por isso, pergunto: essas despesas não deveriam ser de cada um dos proprietários separadamente e não do condomínio?

RESPOSTA:

Caros leitores; a pergunta é bastante específica e por isso a resposta servirá apenas ao caso em comento.

No caso posto, as sacadas são envidraçadas, mas não fechadas. Portanto, não se trata de FECHAMENTO DE SACADAS, que trataremos em um post específico no futuro.

As sacadas são projeções nos edifícios, criando uma área considerada pelas normas técnicas como área descoberta. Essa definição técnica inclusive influi diretamente na tributação (IPTU) e na definição do custo da área para especificação das frações ideais, consoante normas prescritas pela ABNT.

Por isso, quando há um envidraçamento – mesmo que parcial – do frontispício ou de qualquer face do prédio, é evidente que esse envidraçamento passa a compor o padrão estético do edifício, sendo portanto, PARTE INTEGRANTE DA FACHADA.

Logo, existe o dever de todos os condôminos em manter esse envidraçamento dentro do padrão do restante do edifício, sob pena de violação ao princípio da inalterabilidade da fachada.

E como tudo que se refere à fachada se trata de área comum, nos parece translúcido que o dever de custear as obras de manutenção pelo uso e desgaste natural da coisa seja imputável ao condomínio.

Portanto, é dever do condomínio custear e executar essa obra, fazendo se preciso um rateio extraordinário.

Mas atenção: frisamos, essa responsabilidade se verifica no caso de desgaste natural. Se um condômino quebra um vidro desses ou mesmo provoca danos à fachada (ex.: ao colocar indevidamente um aparelho de ar condicionado ou desviar um calha de forma errada, lançando dejetos que destroem a pintura do prédio), então a responsabilidade pelo custeio de tais reparos será do condômino causador.

Como em tudo na vida, o importante é nos munirmos de informação adequada e usarmos uma palavrinha mágica: BOM SENSO.

  

Um abraço e até o próximo post.

  

por Alexandre Gossn