O CONDOMÍNIO E A LEI

crédito foto: www.imagensaereas.com.br



DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

sábado, 24 de setembro de 2011

Condomínio: objetos atirados do alto de edifícios. De quem é a responsabilidade?



PERGUNTA:  Quem é o responsável na esfera civil por objetos lançados do alto de um edifício caso estes provoquem danos em pessoas ou coisas? 


RESPOSTA:


O tema de hoje, caros leitores, provoca debates acalorados e intensas discórdias.

Trata-se da situação relativamente comum e muitíssimo perigosa, quando algum objeto é lançado propositalmente ou não do alto de um edifício, vindo a atingir bens ou pessoas quando chegam ao chão.

Costumo dizer que a lei mais aplicável de todas as leis é a LEI DA GRAVIDADE: infalivelmente cruel, ela jamais deixa de vigorar em nossa planeta.


Se algum corpo for solto no alto ou pior, lançado contra o chão, uma coisa é certa: este corpo CAIRÁ.

E com a velocidade proporcionada pela força gravitacional acrescida do potencial lesivo de acordo com a densidade e massa do objeto, podemos vislumbrar desde infortúnios singelos até tragédias de grandes proporções.

Quando dos atentados em 11 de setembro às Torres Gêmeas do WTC, por exemplo, um cidadão se atirou do alto de uma das torres, tomado pelo desespero que as chamas estavam causando, e seu fim, além de ceifar a própria vida, ceifou também a de um bombeiro que transitava em solo, sendo alvejado pelo corpo que caía.

Morreu instantaneamente pelos traumas sofridos.

Por isso, pequenos vasos de plantas, ganchos de redes, peças de ar condicionado, pastilhas da fachada e muitos outros objetos, maiores ou menores, mais afiados ou menos, proporcionam sérios riscos aos condôminos e visitantes.

Mas, ocorrendo tais sinistros... quem responde?


A lei é bastante genérica e só indica que quem causa prejuízo a outrem deve indenizar o lesado (arts. 186, 187 e 927 do Código Civil), mas não explicita de que forma será feita essa busca, exceto pelas leis processuais que indicam os ritos a serem utilizados no processo judicial.


Por isso, em se tratando de condomínios, a jurisprudência foi compelida a criar figuras e meios próprios para enfrentar o dilema.

Assim, podemos afirmar que de forma quase pacífica, os Tribunais têm decido do seguinte modo:

a) se for possível individualizar o responsável pelo arremesso ou despreendimento e queda do objeto, este será responsabilizado pessoalmente;

b) não sendo possível individualizar pessoalmente o transgressor, mas sendo possível apontar de qual unidade partiu o fato, o titular desta unidade poderá ser responsabilizado por culpa in eligendo, ou in omitendo;   


c) não sendo possível individualizar de forma alguma, o condomínio responde pelos danos causados, podendo posteriormente - se apurar o culpado - responsabilizá-lo em ação de regresso;

 

Vale frisar que se o problema da queda for decorrente de má conservação da fachada, a responsabilidade é condominial, o que não impede que um titular efetue os reparos por questão de urgência e solicite o reembolso posteriormente.


Como na maioria dos assuntos da vida, também nesse, vale mais prevenir que remediar.


Um abraço a todos e até o próximo post.


por Alexandre Gossn   
      

segunda-feira, 19 de setembro de 2011

O CONDOMÍNIO E A TENTATIVA DE LIMITAÇÃO DE OCUPANTES NAS UNIDADES PRIVATIVAS.

PERGUNTA:



É POSSÍVEL AO CONDOMÍNIO LIMITAR O NÚMERO DE OCUPANTES NAS UNIDADES AUTÔNOMAS / PRIVATIVAS?



RESPOSTA:



Uma intrigante questão que tem sido suscitada – ainda de forma muito incipiente – nos Tribunais é quanto ao poder do condomínio em limitar o número de ocupantes nas unidades autônomas / privativas.


O condomínio pode fazer isso?


Se sim, como?


Se não, por quê?


A polêmica é grande, caro leitor, de modo que não existe ainda uma corrente majoritária segura sobre o tema.


Primeiramente, é preciso se contemplar de que forma poderia o condomínio tentar limitar o número de ocupantes. Em nosso entendimento, a forma mais adequada seria conter na CONVENÇÃO a cláusula de modo expresso, onde especifica o limite de ocupantes para cada unidade, de acordo com sua área em metros quadrados.


Se a convenção não ostentar essa limitação, então o ideal seria convocar-se ASSEMBLEIA para que esta altere a convenção (o quórum costuma ser de 02/03 dos condôminos).  Mas é bom se frisar que há quem defenda que o quórum deveria ser da unanimidade, mas há também quem entenda que basta MAIORIA SIMPLES.


Como vincamos: a questão está muito longe de ser resolvida.


Para os que defendem a possibilidade da limitação de ocupantes, existem precedente jurisprudenciais, onde muitos edifícios nas cidades paulistas vinham tendo graves problemas com as chamadas “repúblicas” de estudantes.


Pequenos apartamentos acumulavam inúmeros ocupantes, muitas vezes em condições degradantes de higiene, poluição sonora e saúde física e mental dos ocupantes, isso sem falar dos distúrbios sociais que a superpopulação costuma causar à paz e ao sossego dos condomínios.


E como se sabe, paz e sossego são direitos e deveres de TODOS OS CONDÔMINOS, portanto, não resta dúvida de que os titulares das unidades causadoras de distúrbios por superpopulação ou superocupação podem ser multados pelo condomínio.


Mas paira a dúvida: pode o condomínio simplesmente IMPEDIR O INGRESSO DE OCUPANTES QUE ULTRAPASSEM O LIMITE FIXADO EM ASSEMBLEIA OU CONVENÇÃO?


Como explicamos, existem precedentes que afirmam que sim. O condomínio pode limitar o número de ocupantes, porque – afirmam os Tribunais – se nem o direito à vida é absoluto, quanto mais o direito à propriedade, que nos termos Constituição de 1.988 e do Código Civil de 2.002, DEVE CUMPRIR SUA FUNÇÃO SOCIAL.


Por função social, não se confunda com a divisão da propriedade como apregoa o socialismo, mas entenda o dever da propriedade não violar direitos alheios, como é evidente, PAZ e SOSSEGO.


Essa é também uma característica pertencente ao DIREITO DE VIZINHANÇA, que ultrapassa inclusive as fronteiras do DIREITO CONDOMINIAL.


Não nos esqueçamos ainda do chamado ABUSO DO DIREITO, instituído por nosso CÓDIGO CIVIL, que prescreve que o exercício desmedido de um direito lícito pode se metamorfosear em ato ilícito.


Assim, a propriedade com todos seus consectários, como direito de fruir, dispor, gozar etc, não pode de modo algum se transformar em salvo conduto ou pretexto para que o titular ABUSE do direito que tem, esbarrando nos direitos de terceiros.


Por isso, os Tribunais também ostentam precedentes onde a limitação do número de ocupantes em condomínios foi considerada lícita em cidades de veraneio, onde classicamente, sobretudo nas festas de fim de ano, os titulares recebem muitas visitas em seus imóveis, às vezes, infelizmente, em número maior que a sensatez permite.


Por outro lado, há quem considere que essa limitação fere de morte o direito à propriedade, cabendo ao condomínio única e exclusivamente estipular multa e demais sanções previstas no Código Civil.


Para esta corrente, o condomínio jamais pode impor ao titular da unidade uma deliberação que implique na redução da propriedade e seus atributos, e eventual deliberação nesse sentido pode ser declara nula pelo Juízo competente.


Como o leitor pode observar, a questão é fecunda e enseja amplos debates.


Um abraço a todos e até o próximo post.   

 por Alexandre Gossn