O CONDOMÍNIO E A LEI

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DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

quarta-feira, 14 de dezembro de 2016

LAUDO DIVERGENTE EM PERÍCIAS JUDICIAIS.

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em perícia judicial nesta tarde.

Em geral não é necessário mas às vezes é imperioso apresentar laudo divergente do perito judicial.
Mesmo os melhores peritos erram e errar - por mais injusto que seja - é humano.
Daí a importância em se socorrer sempre que possível de um assistente técnico.
No ato pericial desta tarde houve um profícuo e profundo debate em alto nível intelectivo e profissional entre os engenheiros envolvidos.
De um lado a defesa da chamada sobreposição de bulbos de tensão gerados por construção vizinha (uma loja de material de construções) e do outro lado, a alegação de solapamento do solo com aplicação de carga pelo peso da água sobre os muros e piso.
Sem o nosso assistente técnico não estaríamos preparados para o bom e justo combate.

sexta-feira, 9 de dezembro de 2016

DANOS MORAIS: reflexões.

DANOS MORAIS:

O reconhecimento ao direito à indenização por danos morais é uma importante conquista civilizatória. Muito se fala em indústria das indenizações de danos morais. Sim, de fato existem exageros. Mas antes que estes exageros efervescessem existia uma indústria de OFENSA À MORAL ALHEIA.

A Constituição de 1988 consagrou como um dos pilares de nossa república a proteção à dignidade humana e é sobre este alicerce que tentamos avançar como nação, país e povo.

Para que os excessos sejam aplainados é preciso que os cidadãos sejam informados dos seu direitos e deveres.


O direito à reparação por danos morais surge sempre que uma ofensa se propala por ato ou omissão que terminam por violar:

- a intimidade de pessoas físicas, chamadas pelo CC 2002 de pessoas naturais;

- a reputação de pessoas jurídicas ou entes a elas equiparados (ex.: massa falida, espólios, condomínios etc). Quando denigrimos uma pessoa jurídica ou equiparada estamos cometendo o que chamam os doutrinadores de ABALO DE CRÉDITO.

Pasmem, amigos, mas houve um tempo em que os Tribunais de nosso país rejeitavam pleitos de indenização por danos morais - mesmo quando os fatos estavam comprovados - porque entendiam que a moral não se indeniza com pecúnia.

Nesse sentido, o povo judaico nos parece mais elevado e avançado. Há milhares de anos a cultura judaica propõe compensações e indenizações como forma de se lidar com prejuízos, morais ou não.

Um tostão no lugar de uma mutilação, por exemplo.

Há que se reconhecer que a dita civilização ocidental demorou a engrenar nesse sentido e nosso país ainda mais, mas cá agora estamos caminhando.

Para que não se perca o sentido, todo aquele que pensa em postular em Juízo uma reparação por danos morais deve fazer profundo exame de consciência e meditar se concederia tal pleito se fosse o Juiz da causa levando em conta:

- a contextualização do evento ou fato;

- o nível intelectual dos envolvidos;

- o grau de sensibilidade médio da população;

- as provas existentes;

Há que se frisar que há importante distinção em PROVAR O EVENTO DANOSO e provar o DANO MORAL.

Dano moral não se prova, pois ele repercute na intimidade, nos calabouços d'alma, nos mais profundos recônditos do ser humano. O que se prova é o EVENTO DANOSO e dele há geralmente a chamada PRESUMIBILIDADE DA OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.

Alguns eventos são clássicos:

- inscrição por dívida paga, prescrita no SPC /SERASA

- manutenção indevida de inscrição no SPC / SERASA por tempo além do permitido após pagamento da dívida;

- protesto indevido;

- ajuizamento de ação com abuso do direito de demandar;

- denunciação caluniosa;

- danos ao aparato biológico;

- morte não natural de ente querido provocada intencionalmente ou não;

Se cada um de nós proceder a este exame antes de pedir em Juízo, certamente reduziremos o número alarmante de pleitos indeferidos pelos Juízes, sob pena de não o fazendo, nós acabarmos por solaparmos, pouco a pouco, um instituto que nasceu nobre e ordinariamente vem derretendo.

Um abraço e até o próximo post!

quarta-feira, 7 de dezembro de 2016

FORMA X SUBSTÂNCIA nos atos processuais - Dr. Alexandre Gossn discorre.

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em assembleia condominial nesta noite de segunda -feira.

E explorando um tema interessante!

FORMA X SUBSTÂNCIA nos atos processuais.

A União ajuizou ação anulatória visando cancelar dois leilões promovidos pelo condomínio para obter o pagamento de cotas inadimplidas.

Infelizmente, o INSS (autarquia federal) havia penhorado as unidades leiloadas anteriormente às cotas condominiais e por isso entende que deveria ter sido intimado dos leilões.

O condomínio entende que o seu crédito é preferencial e que houve expedição de ofício judicial informando ao Juízo Federal acerca do leilão.

A União, por seu turno,buscando o crédito do INSS entende que somente a intimação pessoal do seu procurador teria valor.

Um típico caso de confronto entre princípios constitucionais e infra constitucionais.

Afinal, até onde a forma protege a substância e quando a proteção à forma se torna lesiva à própria substância que deveria tutelar?

julgamento de ação civil pública junto à Justiça do Trabalho

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO atuando em julgamento de ação civil pública junto à Justiça do Trabalho.


Um sindicato - equivocado em nosso prisma - ajuizou ação de reparação de danos em face de tradicional clínica médica de nossa região.


No entendimento do sindicato está ocorrendo terceirização de forma indevida, isto é, soerguendo-se uma razão social / pessoa jurídica para obstaculizar o cumprimento de normas trabalhistas.


O douto Juiz não se mostrou convencido e concedeu prazo para que o sindicato prove suas alegações, porque em nosso entendimento, qualquer profissional que outrora foi empregado está legitimado a se tornar empreendedor e prestar serviços a mais que um profissional contratante.

sábado, 3 de dezembro de 2016

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO celebrando o 🎈🎉🎊🎁aniversário da associada Dra Jéssica Rodrigues.

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO celebrando o 🎈🎉🎊🎁aniversário da associada Dra Jéssica Rodrigues.


Dra Jéssica já é quase decana em nossa história, são anos e anos de amizade, lealdade, companheirismo e acima de tudo, admiração.

Já no segundo ano da Faculdade já se via que com seu talento e determinação vulcânica, seu único destino possível era o sucesso.

E assim foi e assim está sendo, cada vez mais e mais.

Não sinto vergonha alguma em assumir que uma das pessoas que mais me ensinou e ensina na vida é uma jovem de meros 26 anos.

Um dia ela foi nossa inexperiente estagiária e hoje ela é nossa amiga, parceira e sócia.
Parabéns, Dra Jessica.

segunda-feira, 28 de novembro de 2016

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados, blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO e LORE ARQUITETURA!

Na última sexta feira, na sede de Lore em Perdizes - Capital / SP, estabelecemos profícua parceria com este admirável escritório de arquitetura e difusão de conhecimento.
Com clientes de altíssimo quilate, experiência internacional e várias horas ministrando aulas de pós-graduação, @lorearquitetura @lorreine_claudio é um expoente da arquitetura moderna, funcional e com responsabilidade social.


Além disso, poucas equipes profissionais utilizam tão bem os recursos da internet para prospectar negócios e espalhar conhecimento.
Foi uma honra conhecer a bela sede desta notável equipe e uma aula de arquitetura e organização ao mesmo tempo.
Em breve divulgarmos o resultado desta reunião que frutificou em um artigo em forma de bate papo sobre as chamadas obras Retrofit em condomínios.

TANQUES DE AÇO VITRIFICADO PARA AQUECIMENTO COM DEFEITOS - Falha do prestador de serviços ao dimensionar o equipamento em prejuízo ao condomínio consumidor. Quem responde civilmente?

Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em perícia judicial em Pitangueiras na véspera do feriado.

Um condomínio consumidor adquiriu alguns pares de tanques de aço vitrificado para aquecer e reservar água aquecida.

As válvulas do equipamento estouraram por provável falta de correto dimensionamento da coluna da água do edifício.


Pela vinda da temporada, o MM Juiz concedeu liminar e antecipou a perícia judicial, a fim de permitir que o condomínio instale um novo sistema para atender aos condôminos.

Objeto da demanda: o prestador de serviços responde por eventual falha no dimensionamento dos equipamentos vendidos?

Sem dúvida que sim e é neste sentido que deve o condomínio atuar: comprovar que contratou um produto / serviço que lhe atendesse minimamente e por falha da prestadora de serviços ao dimensionar equivocadamente o produto e seu sistema, quase causou um incêndio do edifício.

O objeto da perícia é justamente registrar os contornos da contratação e as falhas na execução desta pela contratada.



Mas há no caso um complicador: o edifício tem 15 andares e não poderia ficar mais tempo sem o sistema de aquecedores.

Como fazer?

A decisão mais hábil foi implementada em conjunto com o perito judicial e assistentes técnicos: removemos reservatórios rompidos e após os inspecionar, os lacramos para o caso de serem necessário futuros exames laboratoriais.


Por isso, em caso de dúvidas tanto na contratação, como na cobrança por falhas, consultem sempre u engenheiro de confiança.


Um abraço e até o próximo post.

Alexandre Gossn

quarta-feira, 16 de novembro de 2016

ESCLARECIMENTOS SOBRE AS AÇÕES JUDICIAIS VERSANDO SOBRE O ICMS NAS CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA DE PESSOAS FÍSICAS, JURÍDICAS E CONDOMÍNIOS: por Dr. Alexandre Gossn

ESCLARECIMENTOS SOBRE AS AÇÕES JUDICIAIS VERSANDO SOBRE O ICMS NAS CONTAS DE ENERGIA ELÉTRICA DE PESSOAS FÍSICAS, JURÍDICAS E CONDOMÍNIOS:

Prezados clientes, parceiros e amigos:

Diante da enxurrada de dúvidas que estão chegando de clientes, parceiros, amigos e interessados, nos vimos compelidos a escrever breves considerações sobre o tema.

A mídia tem divulgado informações relativamente precisas sobre cobranças ilegais contidas nas contas de energia elétrica em todo o estado de São Paulo.



E o que temos a dizer é que sim, lamentavelmente, por tudo que se pode confrontar de estudos jurídicos, análise de julgados e laudos técnicos de engenheiros elétricos, assim como pareceres de tributaristas, a Fazenda do Estado de São Paulo - legítima credora de ICMS - está voluntaria ou involuntariamente lesando seus contribuintes.

Nada na ciência do Direito é tão simples para se tingir em tintas brancas ou negras, mas a despeito das muitas tonalidades cinéreas que vicejam no mundo jurídico, é certo que sob à lupa do estudo que nosso corpo jurídico efetuou neste último mês, ao menos em 2016, nenhum contribuinte (NENHUM MESMO!!!) perdeu ação judicial movida no sentido de compelir a Fazenda a:

- remover da base de cálculo do ICMS a cobrança de TUSD e TUST das cobranças vincendas;

- restituir os valores cobrados indevidamente nos últimos 05 anos (prazo prescricional para o contribuinte exigir de volta o que pagou indevidamente a mais com correção e juros;


Em termos simples, o TUST e o TUSD são preços públicos / tarifas cobradas pela transmissão e distribuição de energia elétrica e no entendimento recente do Judiciário, esta tarifa não pode e não deve integrar a base de cálculo do ICMS sob pena de subverter a natureza / fato gerador do tributo e para alguns, criar uma cobrança sem fato gerador e para outros violar o princípio NE BIS IN IDEM, isto é, não se pode cobrar algo duas vezes quando há somente um fato de incidência.

A grosso modo o impacto nas contas de alternado entre 07% a 35%, isto é: os consumidores / contribuintes estão pagando - aos olhos do Judiciário - de cerca de 01/12 a 01/03 mais do que deviam.

A longo prazo o impacto nas contas se torna significativo: em condomínios e pessoas jurídicas o impacto se revela ainda maior.

O que pode ser feito a respeito?

Para aqueles que desejam contestar esta cobrança na justiça, é possível mover ação judicial visando ESTORNAR ou COMPENSAR os valores pagos nos últimos 05 anos e tentar obter liminar para coibir a cobrança indevida nas próximas contas (o que tem sido conseguido com efetivo êxito), o que pode significar a redução das contas já no mês seguinte em torno da fração acima aludida.

Existem riscos?

Sim, evidente que sim. Toda ação judicial implica algum risco, por exemplo, de ser derrotado e ter de arcar com custas e honorários da parte adversa (no caso, do procurador do estado).

Mas os riscos - para os que desejarem adotar a medida judicial exposta - podem ser mitigados pelos seguintes pontos:

a) a esmagadora maioria dos contribuintes estão vencendo em todas as instâncias;

b) as pessoas físicas em geral podem usar o Juizado Fazendário (Pequenas causas = sem custas em primeira instância);

c) as firmas individuais - em tese - também podem usar o Juizado;


Pois bem, encerramos o presente artigo esperando que tenhamos logrado sanar as dúvidas que chegaram em nosso escritório e ao mesmo tempo, nos colocando ao dispor para mitigar as que forem remanescentes.



Portanto, as pessoas físicas, jurídicas e condomínios que desejarem saber mais sobre a referida medida judicial, por favor, façam contato conosco e estaremos de prontidão para os ajudar no que estiver ao nosso alcance, assim como elencar custos e riscos práticos envolvidos.

Em caso de dúvidas, escrevam para: alexandre@monteirogossn.com.br



quinta-feira, 10 de novembro de 2016

blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO: manhã de perícia eletro - hidráulica em condomínio no centro de Guarujá. Incêndio ocorrido em elevadores: quem responde cível e criminalmente?



MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO: manhã de perícia eletro - hidráulica em condomínio no centro de Guarujá.

Incêndio ocorrido em elevadores: quem responde cível e criminalmente?






Perito judicial especializado em elevadores e perícias eletro-hidráulicas em ação nesta manhã.

Mande sua dúvidas para alexandre@monteirogossn.com.br

ELEVADORES EM CONDOMÍNIOS: conforto que pode se transformar em risco.

ELEVADORES EM CONDOMÍNIOS:

Basicamente,existem duas modalidades de contratos importantes no que tange aos elevadores em condomínios;

- substituição de peças e reformas ou renovação dos equipamentos;


- manutenção cotidiana ou ordinária dos elevadores;


Os contratos de manutenção podem conter muitas variáveis tais como prever a reposição de pecas em preço contendo os valores embutidos ou não.

Incumbe ao condomínio contratante adimplir o valor combinado e seguir as instruções e diretrizes preconizados pela empresa técnica contratada.

À empresa contratada incumbe se pautar pelas normas legadas pela ABNT e exigir que o condomínio o faça, alertando-o e advertindo-o quando necessário.

Mais que isso: está obrigada a seguir as normas protetivas estipuladas pelo código de defesa do consumidor e efetivamente efetuar a manutenção e reparos contratados.

O contrato de manutenção exige a EFETIVIDADE, OU SEJA,A CONCRETUDE REAL e não uma promessa abstrata e sem verificação técnica real.

Quando o prestador de serviços presta serviços de manutenção meramente "pro forma", atrai para si responsabilidade legal e contratual em caso de sinistro com danos ou vítimas, como por exemplo um incêndio.

Quando um condomínio e seu síndico agem também com negligência, podem ser ambos corresponsabilizados pela atuação desidiosa.

E como se não bastasse, é possível ainda que a seguradora se negue a indenizar os prejuízos se a situação concreta envolver conduta do segurado que implique agravamento de risco ou culpa exclusiva da vítima.

ELEVADORES são importantes ferramentas de conforto e locomoção, mas são também equipamentos caros e perigosos quando mal geridos e conservados.

Cobre sempre seu síndico quanto à manutenção destes!

Envie sua dúvida para alexandre@monteirogossn.com.br

sábado, 5 de novembro de 2016

Gastos inesperados com a contratação de engenheiro para atuar como consultor em processo judicial: é necessário aprovar tais dispêndios em AGE como rateio / cotas extraordinárias?

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em assembleia condominial neste sábado.
Gastos inesperados com a contratação de engenheiro para atuar como consultor em processo judicial: é necessário aprovar tais dispêndios em AGE como rateio / cotas extraordinárias?
Se sim, qual é o quórum?
Tema delicado e intrigante.


Envie sua dúvida para alexandre@monteirogossn.com.br

sexta-feira, 4 de novembro de 2016

OBRAS NECESSÁRIAS E URGENTES por culpa de empreiteira ou construtora: pode o condomínio as realizar antes ou durante o curso da ação judicial de ressarcimento?

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em terceiro turno na quinta-feira.


OBRAS NECESSÁRIAS E URGENTES por culpa de empreiteira ou construtora: pode o condomínio as realizar antes ou durante o curso da ação judicial de ressarcimento?

Esta delicada situação é lamentavelmente comum.

De um lado a necessidade premente de obras para evitar a degradação da edificação e proteger inocentes e do outro o risco em fazer perecer as provas que revelam as falhas na execução dos serviços construtivos pelo culpado.

O que ser feito?

Existem algumas opções que trataremos em breve em um artigo sobre o tema com a participação de um perito judicial.

Abraços e até breve.

Envie suas sugestões, dúvidas e comentários para: alexandre@monteirogossn.com.br

terça-feira, 25 de outubro de 2016

A destituição do síndico.

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:
A destituição do síndico.

A destituição do síndico, profissional ou não, não precisa ser explicitamente motivada.
Aliás, é até pior que a convocação de assembleia para tal finalidade contenha acusações formais em face do síndico, visto que se assim for feito, em tese deverão ser provadas tais imputações.
O síndico não é um imperador tampouco um rei.
Ele recebe os poderes por outorga de mandato da assembleia e é somente um escravo da convenção.
Por isso, a manutenção ou a destituição do síndico são medidas de livre conveniência do condomínio.
Mesmo que não cometa nenhum ilícito, o síndico pode ser afastado se a assembleia concluir que há alternativa mais producente à gestão da coisa condominial.
As pessoas devem tratar essa opção com naturalidade, pois tudo é cíclico, tudo muda.
Como dizia o pré-socratico Heraclito, um homem nunca pisa duas vezes no mesmo rio.
(Nem ao menos uma, ousava seu discípulo, Crátilo).

A importância do acompanhamento pessoal do perito nos atos periciais!

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em:

A importância do acompanhamento pessoal do perito nos atos periciais!

Alguns peritos de grande notoriedade têm delegado a vistoria técnica que integra o trabalho pericial à subalternos seus.

Não entraremos no mérito da legalidade ou ilegalidade de tal delegação, se o mandato conferido pelo Juiz é "intuitu personae" ou não.

Mas temos que alertar aos parceiros, amigos e clientes: a delegação pode representar riscos à boa técnica.

Lamentavelmente temos nos deparado com trabalhos abaixo da média, opostos ao da foto em que estamos acompanhados de um grande engenheiro da região.

PERÍCIA FEITA DA FORMA CORRETA: COM A PRESENÇA DAS PARTES, PERITO E ASSISTENTES TÉCNICOS: MAIS SEGURANÇA EM UM TRABALHO CIENTÍFICO.

A decisão de delegar uma vistoria pode redundar em uma grande injustiça caso o trabalho venha a ser mal desenvolvido.

Recentemente enfrentamos um caso típico de conclusão equivocada em laudo pericial e sem a intervenção técnica de um consultor vindo de fora, fatalmente uma injustiça nasceria dali.

A Justiça se toma com as mãos e rédeas curtas: não dá para se delegar tudo.

sábado, 24 de setembro de 2016

Guarda Compartilhada X Guarda Alternada - Dr. Alexandre Gossn discorre

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog Decifrando o Condomínio em quinta-feira permeada de atos processuais "in loco".


De reunião junto à Promotoria do Meio Ambiente para reunião acerca de possível prática de apropriação indébita cometida por síndico em exercício.

Mas hoje queremos chamar a atenção a outro tema: DIREITO DE FAMÍLIA, e mais especificamente, a tão em voga GUARDA COMPARTILHADA.


Nesta manhã atuamos em audiência junto ao setor de conciliação onde um dos genitores alegava que desejava ter guarda compartilhada e que seu entendimento desta seria dividir meio a meio o tempo da criança.



Nada mais equivocado.

A justiça tem reiteradamente refutado tais pleitos.

Guarda compartilhada e guarda alternada são institutos DIFERENTES.

ENQUANTO a guarda compartilhada é preferível e desejada, a guarda alternada é a última opção do Judiciário, utilizada em geral quando um ou os dois pais são comissários de bordo, navegadores, mergulhadores, pilotos etc.

Em suma, pessoas que estão para lá e para cá ao redor do mundo.

Exceto nestes casos específicos, a promotoria raramente aquiesce com a divisão do tempo da criança com os pais que torne seu dia à dia um ping pong constante.

Mais que a quantidade de tempo, a promotoria das varas de família e seus respectivos juízes estão mais interessados na QUALIDADE do tempo gasto com o menor.

segunda-feira, 19 de setembro de 2016

Quem assume as despesas de uma ação judicial ao seu término? - Dr. Alexandre Gossn & Equipe respondem.

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:
Quem assume as despesas de uma ação judicial ao seu término?
Ao revés do que sugere o senso comum, o ônus de suportar as despesas da lide não é necessariamente do perdedor.
O que define quem suportará tal ônus é um importante princípio: CAUSALIDADE.
Aquele que dá causa à lide, seja por resistir injustamente ao exercício de um direito de outrem ou seja se omitindo na prática de ato que tem o dever de executar, responde pelas despesas havidas.
Nada mais justo, ético e moralizante nestes tempos de crise moral de nossa civilização.

quinta-feira, 11 de agosto de 2016

FELIZ DIA DO ADVOGADO!

Se o seu advogado diz "venci a ação" e "você perdeu a demanda" ao invés de afirmar vencemos ou perdemos ou ainda melhor: a sentença acolheu nosso pleito ou o indeferiu, repense a sua escolha de profissional que o defende.

Se o seu advogado aceita todas suas causas "boas" e o rejeita nas em que você não trará grandes benefícios econômicos a ele, repense a escolha do seu causídico.
Advogado defende pessoas naturais ou jurídicas e não somente causas.
Feliz dia do advogado a todos os colegas.