CONDOMÍNIO E A LEI - DESCUPINIZAÇÃO: PODE UM CONDÔMINO IMOTIVADAMENTE NEGAR ACESSO A SUA UNIDADE E ASSIM IMPEDIR ARBITRARIAMENTE A DESCUPINIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO COMO UM TODO?

PERGUNTA: O condomínio precisa efetuar o controle de pragas, entre elas a manutenção e aplicação de produtos que impedem a proliferação de cupins. Ocorre que mesmo tendo a Assembleia Geral aprovado legalmente a realização da descupinização mediante a tomada de alguns orçamentos, um ou mais condôminos decidem NEGAR ACESSO às suas respectivas unidades.

 

O condomínio é obrigado a aceitar tais negativas?

 
 
RESPOSTA:
 
 

Não. O condomínio não deve se curvar aos desmandos ou idiossincrasias de proprietários que simplesmente não pensam no bem geral da coletividade condominial.

 

 

Primeiramente, cabe-nos frisar que o processo de descupinização já encontra dificuldades naturais, dada a resistência destes tenazes insetos. Como regra, basta que a descupinização cometa um singelo deslize, para que alguns poucos cupins sobreviventes recriem uma portentosa colônia, no mínimo tão resistente imunologicamente quanto a anterior, senão mais forte. http://pt.wikipedia.org/wiki/Cupim

 

Por isso, para que o procedimento obtenha êxito é crucial que a descupinização seja feita integralmente, ou seja: tanto nas ÁREAS COMUNS como nas ÁREAS PRIVATIVAS.

 

 

Mas como efetuar tal procedimento em áreas privativas se os respectivos proprietários VETAM O ACESSO À ESTAS?

 

 

As opções são muitas.

 

 

O primeiro passo é estudar a convenção e checar as penalidades que podem ser adotadas, inclusive as pecuniárias.

 

 

Convenções omissas costumam ser a invocação mais comum dos condôminos infratores e antissociais.

 

 

Bobagem.

 

 

A omissão da convenção jamais será motivo para impedir que um condomínio faça a coisa certa, porque as normas jurídicas são feitas de: LEIS, PRINCÍPIOS, COSTUMES e ANALOGIA (acrescentaria BOM SENSO).

 

 

O próprio Código Civil discorre sobre as condutas consideradas antissociais e prescreve as penalidades cabíveis, perfeitamente aplicáveis aos condomínios onde as convenções forem eventualmente omissas.

 

 

Pincemos como exemplo os arts. 1.336, § 2o e 1.337 do Código Civil:

 

1.336, § 2o . O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Como se vê, não é verdade que uma convenção omissa impede que o infrator seja multado.

E quanto ao mérito do ato do condômino em impedir arbitrariamente que ingressem em sua unidade para descupinizá-la?

O Código Civil também responde, ao prelecionar em seu art. 1.336, inciso IV que o condômino tem o dever de utilizar suas partes autônomas sem prejudicar a saúde, salubridade e SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS.

Por isso, se a necessidade de descupinização for EFETIVA, nenhum condômino tem o direito de obstar a realização do processo de higienização, podendo o infrator se sujeitar à imposição de multa, que evidentemente, será sempre precedida de abertura de prazo ao exercício do direito de defesa do multado.

CONCLUSÃO:

Convém também recordarmos que o síndico jamais deve adentrar à força nas unidades dos condôminos que impediram o acesso aos descupinizadores, posto que tal conduta poderia ser enquadrada como antijurídica e se traduziria possivelmente em invasão de domicílio e ofensa ao direito de propriedade.

O que pode ser feito é ajuizar medida judicial com pedido de liminar, postulando do Juiz a prolação de ORDEM JUDICIAL que permita ao condomínio adentrar ao local mesmo contra a vontade do infrator para efetuar a descupinização, protegendo-se o patrimônio condominial e impedindo que o procedimento de descupinização se torne ineficaz.

Finalizando: NÃO PODE O CONDÔMINO ARBITRARIAMENTE IMPEDIR O ACESSO À UNIDADE PRIVATIVA NO ATO DA DESCUPINIZAÇÃO, SOB PENA DE SE VERIFICAR O INSUCESSO DO PROCEDIMENTO. LOGO, SE ALGUM CONDÔMINO AGIR DESTE MODO, SE SUJEITARÁ A SOFRER A IMPOSIÇÃO DE MULTA E AÇÃO JUDICIAL.

OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:  as descupinizadoras mais bem preparadas SEQUER CONCEDEM GARANTIA À DESCUPINIZAÇÃO QUANDO ALGUM CONDÔMINO IMPEDE QUE SUA UNIDADE SEJA DESCUPINIZADA. Portanto, o condômino infrator também poderá ser responsabilizado por perdas e danos se o condomínio sofrer prejuízos contratuais com a empresa descupinizadora.

por Alexandre Gossn