CONDOMÍNIO X INADIMPLÊNCIA: O condômino inadimplente que elaborou um acordo e vem o cumprindo (acordo), poderá participar e votar em assembleia?

Boa noite, caros leitores:

A pergunta do post de hoje é aparentemente simples, mas desperta grandes celeumas. Aliás, os grandes debates e as coisas mais belas da vida são efetivamente as mais SIMPLES.

Trata-se de uma pergunta que recebi via email na tarde de hoje e foi formulada por uma das gerentes de condomínio mais especiais e experientes que conheço. Astuciosa como a referida profissional é, ao se deparar com um caso que sabidamente pode desaguar em litígio, não agiu de forma incauta: consultou imediatamente o corpo jurídico.  

Vamos à questão:  

PERGUNTA:   O condômino inadimplente que elaborou um acordo e vem o cumprindo (acordo), poderá participar e votar em assembleia?

   

RESPOSTA:

Primeiramente, a PARTICIPAÇÃO: já escrevemos em um post anterior (http://decifrandoocondominio.blogspot.com/2010/08/o-condominio-e-lei-o-inadimplente-pode.html) 

que em nosso entendimento, a PARTICIPAÇÃO é um direito constitucional e não deve ser vedada, salvo se o condômino estiver prejudicando o andamento do ato em questão.

Vamos responder a questão de duas formas: esgrimindo as duas correntes que tratam do assunto e ao final, expondo nossa opinião - que não necessariamente é a correta ou mais seguida, mas a acatamos por considerarmos a mais bem fundamentada e afeita aos princípios que regem a vida condominial.  

Como dito acima, existem duas correntes:

a)   NOVAÇÃO - a que considera que o acordo gera a novação da dívida e por isso, ocasionaria a "morte" da dívida anterior e o "nascimento" de uma nova dívida. Como o condômino goza de novos prazos para quitar a "nova dívida", esta não é mais líquida, logo ele deixaria de estar em mora, estando portanto "em dia" com suas obrigações. Para quem defende essa corrente  (a corrente da NOVAÇÃO, que é uma forma de extinção das obrigações), o CONDÔMINO TEM O DIREITO DE VOTAR caso tenha formalizado um acordo, pois passou a dever parcelas futuras e isso todo condômino deve (todas as cotas vincendas são futuras obrigações);

b) ROLAGEM DA DÍVIDA - considera a dívida não novada e sim objeto de ROLAGEM. Ou seja, a rolagem da dívida não muda nada, apenas recoloca os vencimentos desta, quando por mera liberalidade (do condomínio credor), o condomínio permite que o devedor pague em outros prazos (futuros). Por essa corrente, o devedor só pode votar após se ver livre do acordo formalizado e ainda não cumprido integralmente.

CONCLUSÃO:  Ambas correntes ostentam armas jurídicas hábeis e consistentes para serem defendidas.

NOSSO ENTENDIMENTO: a corrente b) está correta, porém deve ser seguida com muita cautela, já que ao impedir o exercício do direito ao voto em assembleia, o condomínio está aplicando uma verdadeira sanção ao suposto infrator (no caso, a infração do condômino seria a mora ou não estar quite). 

Ao aplicar esta sanção, o condomínio pode eventualmente sofrer medidas judiciais visando à reparação de danos, se o condômino entender que a corrente a) (NOVAÇÃO) é que deve ser aplicada.

Mas, reforçamos nosso entendimento: o condômino que formaliza acordo de cotas atrasadas pode até não estar mais em mora em relação ao acordo consolidado, porém NÃO ESTÁ EFETIVAMENTE QUITE com suas obrigações condominiais.

E nesse ponto a lei é muito clara:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O exercício ao voto está condicionado à pontualidade no pagamento das cotas condominiais, e um condômino que esteja cumprindo tais obrigações em condições especiais, derivadas da mora, NÃO PODE SER CONSIDERADO QUITE.

Basta nos socorremos ao léxico:

quite

adj. 2 gén.adj. 2 gén.

1. Livre de dívida; desobrigado.

2. Pago.

fonte: http://www.priberam.pt/dlpo/Default.aspx

Aquele que AINDA DEVE VALORES RELATIVOS ÀS COTAS PRETÉRITAS - pagas por meio de acordo extrajudicial ou judicial - NÃO PODE EFETIVAMENTE SER CONSIDERADO QUITE, PORQUE NÃO ESTÁ LIVRE DE DÍVIDAS OU DESOBRIGADO, TAMPOUCO SEU DÉBITO ESTÁ PAGO.

E não é só: existe claro CONFLITO DE INTERESSES entre um inadimplente ou não quite e o condomínio, de modo que tais condôminos estão não só impedidos de votar como também (com mais razão) de serem VOTADOS, conforme expusemos em post anterior (http://decifrandoocondominio.blogspot.com/2010/08/eleicao-de-sindico-pode-haver.html)

Por isso, defendemos que o condômino que efetuou acordo PODE PARTICIPAR da assembleia (como qualquer um poderia mesmo não tendo feito o acordo), mas NÃO PODE VOTAR OU SER VOTADO.    


Desta sorte, se vetar um condômino que fez acordo e está o cumprindo (acordo em curso) de votar em assembleia IMPLICA RISCO DE SOFRER AÇÕES INDENIZATÓRIAS, permitir que tal condômino vote IMPLICA RISCOS DE SOFRER AÇÕES ANULATÓRIAS.


Por quê?

Ora, porque qualquer condômino quite pode se sentir prejudicado e pleitear a anulação de uma assembleia que violou preceitos básicos das normas condominiais como o do impedimento ao voto dos inadimplentes.  

SUGESTÃO AOS CONDOMÍNIOS, SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS:

 

INSERIR EXPRESSAMENTE NA MINUTA DE ACORDO PARA PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS  UMA CLÁUSULA ESPECÍFICA QUE EXPLICITA QUE O CONDÔMINO DEVEDOR ESTÁ CIENTE DE QUE SÓ PODERÁ VOTAR APÓS O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA DO ACORDO E DAS COTAS VINCENDAS;

 

uma ótima semana a todos.  

por Alexandre Gossn