CONDOMÍNIO E A LEI - ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA: é possível convocá-la sem a concordância do síndico?

FATOS:  Um acontecimento importante aos interesses da coletividade condominial ocorre e o síndico entende não ser crucial a convocação de assembleia geral extraordinária para tratar do tema. Muitos condôminos discordam da posição do síndico e desejam que tais acontencimentos sejam levados a conhecimento da assembleia para possíveis deliberações.

 

 

PERGUNTA:  É POSSÍVEL  CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA MESMO CONTRA A VONTADE DO SÍNDICO?   

RESPOSTA:

 

 

Sim. O síndico deve diligenciar para que os interesses condominiais sejam zelados da forma mais abrangente o possível. No entanto, vezes ocorrerão em que não haverá concordância sobre o que é interesse do condomínio e o que não é.

 

Nesse aspecto, o síndico é quem goza de poderes delegados pela Assembleia que o elegeu para refletir sobre o que é o que não é relevante aos interesses do condomínio.

 

 

Mas, mesmo sendo eleito, não é o único que pode fazê-lo.

 

 

Aliás, tornamos a frisar: a fonte de todo o poder de decisões condominiais é a ASSEMBLEIA GERAL, que é o órgão deliberativo máximo do condomínio.

 

 

Os poderes do síndico - como explicitado acima - são meramente delegados.

 

 

Seus poderes advém muito mais dos seus deveres que dos seus direitos, como assevera nosso Código Civil:

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;  

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;


VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições , bem como impor e cobrar as multas devidas;


VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Ou seja: sempre que o síndico pode praticar um ato, esta faculdade não decorre de poderes pessoais e sim, dos poderes delegados pela assembleia (além dos constituídos pela convenção).

Desta sorte, resta nítido que a decisão sobre o que é relevante aos interesses do condomínio não é tarefa exclusiva do síndico.

Por isso, quando muitos condôminos discordam da posição do síndico, podem efetivamente CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA para tratar do assunto, mesmo SEM CONTAR COM A COLABORAÇÃO DO SÍNDICO.

Essa permissão decorre da convenção (que pode estabelecer quóruns específicos para convocação) ou do próprio Código Civil, se a primeira for omissa:

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Portanto, como regra geral, uma ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA PODE SER CONVOCADA PELA VONTADE EXPRESSA DE 1/4 DOS CONDÔMINOS, mesmo sem a participação do síndico.

ASPECTOS PRÁTICOS:  COMO CONVOCÁ-LA?  

Trata-se de medida extremamente simples, porém que merece algumas cautelas para que a assembleia no futuro não possa ser anulada judicialmente.

PASSO 01:     criar um instrumento convocatório (em um formato que lembra um abaixo assinado), onde constará que todos os condôminos que assinam o documento (criar espaço para tal) estão solicitando do administrador a convocação de uma assembleia extraordinária (preferencialmente estipular a data);

PASSO 02:     elaborado o instrumento convocatório e colhidas as assinaturas (1/4 dos condôminos ou o quórum que estabelecer a convenção), deverão os convocadores da assembleia direcionar esse documento à administradora do condomínio para que esta prepare o EDITAL DE CONVOCAÇÃO e o remeta a TODOS OS CONDÔMINOS (sob pena de nulidade da assembleia);

PASSO 03:    deve-se escolher a data da assembleia com algum cuidado para que não ocorra de um ou mais condôminos receberem o edital de convocação em prazo inferior aos dez dias (entre a convocação e o ato assemblear), prazo este que a praxe recomenda, e que a violação pode acarretar a anulação judicial da assembleia.  

CONCLUSÃO:      A convocação e a realização de assembleia extraordinária com suas deliberações respectivas são atos que interessam à comunhão condominial, não sendo os demais condôminos reféns da discricionariedade do síndico quanto à necessidade de se realizá-la.

Uma ótima semana a todos! 

por Alexandre Gossn