2012: ANO SABÁTICO

ESTIMADOS LEITORES:

Muitos de vocês devem estar se perguntando: o que teria ocorrido com o blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO?

Por que os posts cessaram desde novembro de 2.011?

Pois saibam que não foi proposital e que esse recesso de pouco mais de 12 meses terminou.

Em 2013 o blog retornará normalmente às atividades.

O que se sucedeu em 2012 foi que no meio de dezembro de 2011, o escritório MONTEIRO GOSSN - Advogados, do qual sou sócio, passou por grandes mudanças estruturais, incluindo a ampliação de sua sede física com a aquisição, demolição e edificação de um novo espaço que dobrou nossa capacidade de atendimento e quintuplicou nossa capacidade de armazenamento organizacional.

A reforma atravessou alguns meses e o que se sucedeu a ela foi um período de saudável e agitado crescimento profissional, com todas as agruras que qualquer crescimento oferece - é evidente.

Para sermos mais, temos que dar mais de nós mesmos: não há mágica: vencemos para conquistar algo e para conquistar sempre perdemos algo no caminho.

A ideia, todavia, é recuperar ou retomar o que foi perdido nesse 2012 (o contato com os leitores) de muitas frentes de batalhas, algumas derrotas, muitas vitórias e a certeza de que o mundo dos condomínios passa por uma ebulição nunca antes vista, do ponto de vista de mudanças na forma do Judiciário encarar certas questões.  

O que nos anima é que mesmo sem postar em 2012, o blog teve um movimento fantástico e o número de visitantes vem gradativamente aumentando.

Cremos que com as postagens que virão em 2013 teremos ainda mais dúvidas instigantes chegando e novos amigos serão feitos.

Agradeço a todos os leitores que nos enviam emails (são dezenas semanalmente) e peço desculpas aos que não logrei responder por excesso de demanda, ou mesmo aqueles que esperavam algum tipo de resposta que não poderia ser dada.

Procuramos responder a todos indistintamente, exceto nos casos de alta complexidade, quando solicitamos que seja encomendando um parecer.

Estamos ansiosos, eu, Alexandre Gossn, e toda a equipe do escritório Monteiro Gossn - Advogados para compartilhar com vocês relatos de lides interessantes e trocar ideias sobre o mundo dos condomínios.

Um forte abraço a todos e até o próximo post. 

por Alexandre Gossn

              

GARAGENS COLETIVAS EM CONDOMÍNIOS: EXISTE SORTEIO DE VAGAS QUE SEJA ETERNO?

Estimados leitores: a pergunta que nos chegou nessa semana se refere às vagas coletivas em garagens de condomínios. Vamos tratar do assunto.

PERGUNTA:      "PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN: EU E MEU MARIDO ADQUIRIMOS UM APARTAMENTO EM CONDOMÍNIO COM DIREITO A UMA VAGA NÃO DEMARCADA. OCORRE QUE AO CHEGAR NO EDIFÍCIO, FOMOS INFORMADOS QUE AS VAGAS FORAM DEMARCADAS E SORTEADAS EM UMA ASSEMBLEIA, NOS COMPETINDO UMA DELAS DESDE ENTÃO. OCORRE QUE OBSERVO QUE ESSA VAGA É UMA DAS PIORES, SENÃO A PIOR. CASO ESSE TEMA TENHA SIDO DELIBERADO EM ASSEMBLEIA, JAMAIS PODEREMOS REDISCUTI-LO"?

RESPOSTA:

A primeira providência que devemos tomar ao tratar de garagens em condomínios é distinguir as garagens privativas das coletivas. 

Privativas: têm matrícula própria e não são áreas comuns, mas sim, pequenas porções de área do condômino que estão atreladas à sua unidade particular. Geralmente, são impossíveis de serem destacadas do restante do imóvel e a locação ou venda destas exige que seja franqueado o direito de preferência aos demais condôminos. 

Coletivas: são áreas comuns, demarcadas ou não, e em regra as que geram mais discussões e encrencas.

No post de hoje, nos compete tratar das coletivas.

Como sabemos se a garagem de nosso edifício é constituída de vagas coletivas?

Pelo exame da especificação e convenção. É no ato que institui e constitui o condomínio, que apuramos a natureza da garagem e de suas vagas.

Assim, é perceptível que um condomínio que tenha vagas coletivas não demarcadas deverá adotar muito cuidado ao eventualmente decidir demarcá-las e, sobretudo, SORTEÁ-LAS.

Como as respectivas vagas são áreas comuns, nenhum condômino deve ser beneficiado ou prejudicado injustificadamente, e devemos lembrar que as alterações na utilidade das área comuns demandam quórum qualificado para serem aprovadas.

Por isso, a maior recomendação que se faz é: que os SORTEIOS sejam também RODÍZIOS, ou seja, criem a oportunidade de que os condôminos possam REVEZAR quem fica com as melhores ou piores vagas.

Discriminar condôminos por INADIMPLÊNCIA, BAIXA FREQUÊNCIA no imóvel ou pouca ASSIDUIDADE em assembleias como já vimos ocorrer em nossa atuação profissional, são medidas ILÍCITAS E PASSÍVEIS DE ANULAÇÃO JUDICIAL.

O argumento também de que moradores novos devem ficar com as piores vagas NÃO TEM NENHUM FUNDAMENTO LEGAL.

E a manutenção de um sorteio que beneficie uns poucos pela "eternidade" só se justifica pela falta de interesse ou efetiva atuação dos prejudicados.

Nossa sugestão é a de que ocorram sorteios anuais ou bienais, ou mesmo a criação de um plano de revezamento, fazendo com que todos os condôminos sejam tratados de forma indistinta, como afinal, determina a lei.

CONCLUSÃO:  se o síndico se nega a convocar Assembleia para alternar a distribuição de vagas coletivas que não estão demarcadas na convenção, poderá o prejudicado: 

a) coletar 1/4 das assinaturas dos demais condôminos e convocar uma Assembleia Extraordinária para tratar do assunto;

b) ajuizar ação de anulação do sorteio havido outrora ou obrigação de fazer (novo sorteio, para que haja revezamento);

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn 

REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

 

Caros leitores: hoje trataremos de um questionamento que chegou ao escritório MONTEIRO GOSSN – ADVOGADOS (www.monteirogossn.com.br), através de uma administradora condominial. Eis a pergunta:

PERGUNTA:  PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN, administramos um condomínio de fato (sem convenção aprovada ainda), e após uma comissão ter elaborado uma minuta para a futura ou pretendida convenção, surgiu a dúvida: qual é o quórum para a aprovação deste documento?

RESPOSTA:

 

A primeira questão a se atentar, estimados leitores é quanto à natureza do edifício administrado. O que torna um ente jurídico um condomínio legítimo, é a sua instituição e constituição. E a instituição de um condomínio, bem como sua constituição se operam pela elaboração de uma minuta de CONVENÇÃO, que deverá ser APROVADA e preferencialmente registrada como esmiuçaremos adiante.

 

Assim, observamos de plano, que o fato de morarmos em um edifício não significa necessariamente que residamos em um CONDOMÍNIO. O que torna uma edificação um condomínio é a forma jurídico-legal em que está assentada. Essa forma é regulamentada pela Lei, no caso, o Código Civil e fragmentos não revogados (embora pendam controvérsias) da Lei 4591/64.    

 

Portanto, é de fácil percepção que o edifício gerido pela administradora que nos enviou a dúvida NÃO É UM CONDOMÍNIO LEGALMENTE CONSTITUÍDO.

Enquanto não aprovar uma CONVENÇÃO, será um edifício e nada mais, ou como alguns preferem, um CONDOMÍNIO DE FATO, termo bastante contestado nos Tribunais pátrios.

Deste modo, a aprovação de uma convenção é medida extremamente importante, e que urge no cotidiano de um edifício.

A falta de instituição de um condomínio pode estar atrelada a uma miríade de problemas, entre eles, ausência de CERTIDÃO NEGATIVA DO INSS (da Incorporadora, Construtora ou ente instituidor), falta de HABITE-SE por descumprimento de posturas municipais, e muitos outros.

Estando, todavia, a documentação em ordem, basta se elaborar uma minuta para a convenção e aprová-la.

Eis aí o questionamento do post: qual seria o quórum?

O quórum, caros leitores, é o de  02/03 das frações ideais (e não dos condôminos, o que pode ser bem diferente), nos termos do art. 1.333 do CÓDIGO CIVIL:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

  

Portanto, a resposta é 02/03 das frações ideais, se recordando que a minuta deverá ser subscrita (assinada) pelos 02/03 respectivos.

Por fim, é importante frisar que o registro da convenção não é indispensável para torná-la obrigatória e aplicável aos subscritores. Subscrita a convenção, esta passa a regular imediatamente as relações condominiais ali estabelecidas.

 

Por que então é tão importante REGISTRAR UMA CONVENÇÃO?

Porque, nos termos do parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil, é o registro que a torna OPONÍVEL PERANTE TERCEIROS:  

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Recomendamos que todos os edifícios façam os esforços necessários para regularizar suas relações internas, instituindo o condomínio e registrando a convenção, pois do contrário, todos os titulares podem responder pessoalmente por obrigações contraídas em função das despesas prediais.

 

Um abraço e até o próximo post.

Por Alexandre Gossn

A IMPORTÂNCIA E UTILIDADE DAS COMISSÕES ELEITAS EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

A IMPORTÂNCIA E UTILIDADE DAS COMISSÕES ELEITAS EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

Prezados leitores:  trataremos no presente post da possibilidade do condomínio, por meio de assembleia, eleger condôminos para a formação de uma comissão para cuidar de assuntos específicos em um condomínio.

Primeiramente, é preciso frisar que a possibilidade de instituir ou constituir comissões não precisa derivar de qualquer regra na convenção condominial; é da natureza do próprio condomínio.

Assim, não é óbice a um condomínio que queira eleger uma comissão a ausência de previsão na convenção.

Vencido o aspecto teórico, e já adentrando ao campo prático, a primeira questão que devemos responder é: quando é recomendável a instituição de uma comissão?

Primeiramente, devemos descartar aqueles condomínios pequenos demais para destacar 02 ou 03 condôminos para uma tarefa específica. Por que? Porque simplesmente não é funcional fazê-lo.

As comissões são bem-vindas em condomínios médios e grandes, onde eclodem diariamente muitos problemas a serem solvidos com a participação apenas do síndico.

Nesses casos, a ASSEMBLEIA pode eleger um grupo de condôminos para formar uma comissão para elaborar um relatório ou até mesmo para decidir determinado assunto.

Exemplo de relatório: um condomínio com preocupações na área de segurança, delibera a constituição de uma COMISSÃO DE SEGURANÇA, que terá a incumbência de identificar os pontos fracos e fortes do condomínio, apresentando propostas em uma assembleia futura. Pode ser uma proposta de instalação de câmeras, cercas elétricas, contratação de empresa de monitoramento ou até concluindo que não há nenhuma melhoria que possa ser implementada.

Exemplo de decisão: à assembleia são submetidos 005 orçamentos de empresas que poderão ser contratadas para efetuar a limpeza da fachada, cuja obra já está aprovada, sendo que a assembléia investe a Comissão com os poderes suficientes para escolher entre algumas destas pré-aprovadas ou até entre todas.

As comissões podem ser muito nocivas, se os integrantes destas não atentarem à nobreza de suas tarefas que é a de decidir o melhor para a maioria, mas podem ser muito benéficas, por permitir que um número menor de pessoas interessadas possa examinar os assuntos com maior profundidade, decidindo com frieza e razão, sem o calor costumeiro das assembleias.

Não podemos deixar, todavia, de frisar o quê as comissões não podem fazer: as comissões não têm poder para decidir questões de quórum qualificado ou unanimidade, tampouco podem decidir em sentindo contrário ao deliberado em assembleia ou previsto em convenção, ou até mesmo, o que prescreve a lei.

As comissões são, portanto, órgãos do condomínio, ou talvez até menos que isso: organelas, mas que podem ser importantes, se utilizadas para o bem comum, e dentro dos ditames da lei e normas condominiais.          

Um abraço a todos e até o próximo post

por Alexandre Gossn 

NOVIDADES SOBRE A POSSIBILIDADE DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS NO ESTADO DE SÃO PAULO

NOVIDADES SOBRE A POSSIBILIDADE DE PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS NO ESTADO DE SÃO PAULO

Prezados leitores: muitos freqüentadores do blog têm nos enviado perguntas sobre a suspensão dos protestos no Estado de São Paulo, no concernente aos alugueres e cotas condominiais.

Como o tema é de elevada importância, achamos por bem publicar a resposta: uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (por seu órgão chamado Pleno) havia suspendido a eficácia de um protesto de locativo inadimplido por conta do pleito do recorrente que litigava com o locador.

O que ocorreu? Muitos Cartórios de Protestos passaram a ficar receosos de que a eficácia da decisão pudesse ser erga omnes (extensiva a todos) e suspenderam os protestos que eram solicitados.

Essa reação se espalhou em um evento em cadeia e muitos meios de comunicação fizeram o desserviço de INFORMAR DE FORMA EQUIVOCADA os interessados.

Como está a situação no momento?

Os protestos estão liberados e sendo feitos regularmente, sendo que apenas os relativos aos alugueres estão sofrendo algumas restrições.

  

A decisão do Pleno não é erga omnes e o assunto tratado no recurso mencionado não era concernente aos condomínios e sim às locações.

  

Assim, essa importante ferramenta (protesto) permanece à disposições dos interessados para o combate à inadimplência.

Ps.: As cautelas que sempre recomendamos ao efetivar um protesto permanecem válidas. A concretização de um protesto indevido pode acarretar diversos prejuízos ao condomínio, tais como ajuizamento de ação anulatória e de reparação de danos morais.

Até o próximo post   

por Alexandre Gossn

LIMPEZA E MANUTENÇÃO DE ÁREA ENVIDRAÇADA (parcial) DA SACADA: de quem é a responsabilidade? Do condomínio ou do condômino?

O tema do post de hoje é fruto da indagação abaixo que recebemos via email.

PERGUNTA: 

Prezado Dr. Alexandre Gossn; resido em um condomínio edificado verticalmente e na fachada predial existem sacadas envidraçadas em todas as unidades. Recentemente, o síndico – com a aprovação de uma assembleia – ordenou a execução de uma obra de limpeza e manutenção da fachada, incluindo os vidros da sacada. Para isso foi feito um rateio extraordinário e todos tivemos que custeá-lo. Por isso, pergunto: essas despesas não deveriam ser de cada um dos proprietários separadamente e não do condomínio?

RESPOSTA:

Caros leitores; a pergunta é bastante específica e por isso a resposta servirá apenas ao caso em comento.

No caso posto, as sacadas são envidraçadas, mas não fechadas. Portanto, não se trata de FECHAMENTO DE SACADAS, que trataremos em um post específico no futuro.

As sacadas são projeções nos edifícios, criando uma área considerada pelas normas técnicas como área descoberta. Essa definição técnica inclusive influi diretamente na tributação (IPTU) e na definição do custo da área para especificação das frações ideais, consoante normas prescritas pela ABNT.

Por isso, quando há um envidraçamento – mesmo que parcial – do frontispício ou de qualquer face do prédio, é evidente que esse envidraçamento passa a compor o padrão estético do edifício, sendo portanto, PARTE INTEGRANTE DA FACHADA.

Logo, existe o dever de todos os condôminos em manter esse envidraçamento dentro do padrão do restante do edifício, sob pena de violação ao princípio da inalterabilidade da fachada.

E como tudo que se refere à fachada se trata de área comum, nos parece translúcido que o dever de custear as obras de manutenção pelo uso e desgaste natural da coisa seja imputável ao condomínio.

Portanto, é dever do condomínio custear e executar essa obra, fazendo se preciso um rateio extraordinário.

Mas atenção: frisamos, essa responsabilidade se verifica no caso de desgaste natural. Se um condômino quebra um vidro desses ou mesmo provoca danos à fachada (ex.: ao colocar indevidamente um aparelho de ar condicionado ou desviar um calha de forma errada, lançando dejetos que destroem a pintura do prédio), então a responsabilidade pelo custeio de tais reparos será do condômino causador.

Como em tudo na vida, o importante é nos munirmos de informação adequada e usarmos uma palavrinha mágica: BOM SENSO.

  

Um abraço e até o próximo post.

  

por Alexandre Gossn

Qual é o quórum necessário para uma alteração no regulamento condominial?

ALTERAÇÃO NO REGULAMENTO: qual é o quórum?

Caros leitores: uma questão que surge rotineiramente em condomínios é quanto à mudança em certos aspectos (ou integralmente) do regulamento. Afinal, com que quórum se altera o regulamento de um condomínio?

A questão não é tão simples de ser resolvida, porque passa pelo exame prático de cada caso específico.

Explico: existem condomínios que ao criarem a convenção, criam regulamentos atrelados a esta e não dispõem na convenção de quórum específico para modificação do regulamento. Nestes casos, o que se recomenda é que as alterações no regulamento sejam implementadas por aprovação de 02/03 das frações ideais (ou das unidades, conforme prescrever a convenção no caso prático).

Mas estes casos são a minoria.

Na grande maioria dos condomínios, impera a alteração de regulamento de forma independente da convenção: em outros tantos até mesmo a elaboração do regulamento é feita posteriormente à convenção (em regra, edifícios antigos), o que não é o ideal – frise-se.

Nesses casos onde o regulamento não é um apêndice da convenção, tem-se como regra a alteração do regulamento ou regimento como preferem alguns pode ser concretizada por meio da votação e aprovação pela maioria simples (dos presentes) em uma assembleia especialmente convocada para tanto.

Em suma, é importantíssimo ao bom funcionamento e boa convivência comunheira que os regulamentos estejam sempre atualizados e consentâneos com a realidade de nossa sociedade e até do microuniverso que é um condomínio.

Até o próximo post.

 por Alexandre Gossn