REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

 

Caros leitores: hoje trataremos de um questionamento que chegou ao escritório MONTEIRO GOSSN – ADVOGADOS (www.monteirogossn.com.br), através de uma administradora condominial. Eis a pergunta:

PERGUNTA:  PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN, administramos um condomínio de fato (sem convenção aprovada ainda), e após uma comissão ter elaborado uma minuta para a futura ou pretendida convenção, surgiu a dúvida: qual é o quórum para a aprovação deste documento?

RESPOSTA:

 

A primeira questão a se atentar, estimados leitores é quanto à natureza do edifício administrado. O que torna um ente jurídico um condomínio legítimo, é a sua instituição e constituição. E a instituição de um condomínio, bem como sua constituição se operam pela elaboração de uma minuta de CONVENÇÃO, que deverá ser APROVADA e preferencialmente registrada como esmiuçaremos adiante.

 

Assim, observamos de plano, que o fato de morarmos em um edifício não significa necessariamente que residamos em um CONDOMÍNIO. O que torna uma edificação um condomínio é a forma jurídico-legal em que está assentada. Essa forma é regulamentada pela Lei, no caso, o Código Civil e fragmentos não revogados (embora pendam controvérsias) da Lei 4591/64.    

 

Portanto, é de fácil percepção que o edifício gerido pela administradora que nos enviou a dúvida NÃO É UM CONDOMÍNIO LEGALMENTE CONSTITUÍDO.

Enquanto não aprovar uma CONVENÇÃO, será um edifício e nada mais, ou como alguns preferem, um CONDOMÍNIO DE FATO, termo bastante contestado nos Tribunais pátrios.

Deste modo, a aprovação de uma convenção é medida extremamente importante, e que urge no cotidiano de um edifício.

A falta de instituição de um condomínio pode estar atrelada a uma miríade de problemas, entre eles, ausência de CERTIDÃO NEGATIVA DO INSS (da Incorporadora, Construtora ou ente instituidor), falta de HABITE-SE por descumprimento de posturas municipais, e muitos outros.

Estando, todavia, a documentação em ordem, basta se elaborar uma minuta para a convenção e aprová-la.

Eis aí o questionamento do post: qual seria o quórum?

O quórum, caros leitores, é o de  02/03 das frações ideais (e não dos condôminos, o que pode ser bem diferente), nos termos do art. 1.333 do CÓDIGO CIVIL:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

  

Portanto, a resposta é 02/03 das frações ideais, se recordando que a minuta deverá ser subscrita (assinada) pelos 02/03 respectivos.

Por fim, é importante frisar que o registro da convenção não é indispensável para torná-la obrigatória e aplicável aos subscritores. Subscrita a convenção, esta passa a regular imediatamente as relações condominiais ali estabelecidas.

 

Por que então é tão importante REGISTRAR UMA CONVENÇÃO?

Porque, nos termos do parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil, é o registro que a torna OPONÍVEL PERANTE TERCEIROS:  

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Recomendamos que todos os edifícios façam os esforços necessários para regularizar suas relações internas, instituindo o condomínio e registrando a convenção, pois do contrário, todos os titulares podem responder pessoalmente por obrigações contraídas em função das despesas prediais.

 

Um abraço e até o próximo post.

Por Alexandre Gossn