PERGUNTA: "PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN: EU E MEU MARIDO ADQUIRIMOS UM APARTAMENTO EM CONDOMÍNIO COM DIREITO A UMA VAGA NÃO DEMARCADA. OCORRE QUE AO CHEGAR NO EDIFÍCIO, FOMOS INFORMADOS QUE AS VAGAS FORAM DEMARCADAS E SORTEADAS EM UMA ASSEMBLEIA, NOS COMPETINDO UMA DELAS DESDE ENTÃO. OCORRE QUE OBSERVO QUE ESSA VAGA É UMA DAS PIORES, SENÃO A PIOR. CASO ESSE TEMA TENHA SIDO DELIBERADO EM ASSEMBLEIA, JAMAIS PODEREMOS REDISCUTI-LO"?
RESPOSTA:
A primeira providência que devemos tomar ao tratar de garagens em condomínios é distinguir as garagens privativas das coletivas.
Privativas: têm matrícula própria e não são áreas comuns, mas sim, pequenas porções de área do condômino que estão atreladas à sua unidade particular. Geralmente, são impossíveis de serem destacadas do restante do imóvel e a locação ou venda destas exige que seja franqueado o direito de preferência aos demais condôminos.
Coletivas: são áreas comuns, demarcadas ou não, e em regra as que geram mais discussões e encrencas.
No post de hoje, nos compete tratar das coletivas.
Como sabemos se a garagem de nosso edifício é constituída de vagas coletivas?
Pelo exame da especificação e convenção. É no ato que institui e constitui o condomínio, que apuramos a natureza da garagem e de suas vagas.
Assim, é perceptível que um condomínio que tenha vagas coletivas não demarcadas deverá adotar muito cuidado ao eventualmente decidir demarcá-las e, sobretudo, SORTEÁ-LAS.
Como as respectivas vagas são áreas comuns, nenhum condômino deve ser beneficiado ou prejudicado injustificadamente, e devemos lembrar que as alterações na utilidade das área comuns demandam quórum qualificado para serem aprovadas.
Por isso, a maior recomendação que se faz é: que os SORTEIOS sejam também RODÍZIOS, ou seja, criem a oportunidade de que os condôminos possam REVEZAR quem fica com as melhores ou piores vagas.
Discriminar condôminos por INADIMPLÊNCIA, BAIXA FREQUÊNCIA no imóvel ou pouca ASSIDUIDADE em assembleias como já vimos ocorrer em nossa atuação profissional, são medidas ILÍCITAS E PASSÍVEIS DE ANULAÇÃO JUDICIAL.
O argumento também de que moradores novos devem ficar com as piores vagas NÃO TEM NENHUM FUNDAMENTO LEGAL.
E a manutenção de um sorteio que beneficie uns poucos pela "eternidade" só se justifica pela falta de interesse ou efetiva atuação dos prejudicados.
Nossa sugestão é a de que ocorram sorteios anuais ou bienais, ou mesmo a criação de um plano de revezamento, fazendo com que todos os condôminos sejam tratados de forma indistinta, como afinal, determina a lei.
CONCLUSÃO: se o síndico se nega a convocar Assembleia para alternar a distribuição de vagas coletivas que não estão demarcadas na convenção, poderá o prejudicado:
a) coletar 1/4 das assinaturas dos demais condôminos e convocar uma Assembleia Extraordinária para tratar do assunto;
b) ajuizar ação de anulação do sorteio havido outrora ou obrigação de fazer (novo sorteio, para que haja revezamento);
Um abraço e até o próximo post.
por Alexandre Gossn
Muito Bom saber dessas informações!Aqui no meu condomínio ( constituido a poucos meses )estamos tendo muita dificuldade pra decidirmos como será a definição das garagens, mas vou sugerir o revezamento anual ou bienal na próxima Assembléia. Obrigada pelas dicas !!!
ResponderExcluirBoa noite! Na Convenção do condomínio em que moro informa que as vagas área comum e devem ser ocupadas por ordem de chegada. Porém, o que o síndico informa é que antes dessa Convenção já houve um sorteio definitivo das vagas asfaltadas/demarcadas e infelizmente quem não foi sorteado, tem que usar o bolsão sem asfalto por ordem de chegada, que é nosso caso.
ResponderExcluirNão entendo como um sorteio definitivo pôde ser realizado visto que não havia vagas iguais e suficientes na época para todos os condôminos e também não entendo como a Convenção que foi feita anos depois, pode dizer totalmente o contrário do que ocorre hoje.
Como agir nesse caso? A possibilidade de colher assinaturas é quase nula, visto que a maioria tem vaga fixa do sorteio ou simplesmente quer evitar brigas...
Aguardo e desde já agradeço!
Boa noite! Na Convenção do condomínio em que moro informa que as vagas área comum e devem ser ocupadas por ordem de chegada. Porém, o que o síndico informa é que antes dessa Convenção já houve um sorteio definitivo das vagas asfaltadas/demarcadas e infelizmente quem não foi sorteado, tem que usar o bolsão sem asfalto por ordem de chegada, que é nosso caso.
ResponderExcluirNão entendo como um sorteio definitivo pôde ser realizado visto que não havia vagas iguais e suficientes na época para todos os condôminos e também não entendo como a Convenção que foi feita anos depois, pode dizer totalmente o contrário do que ocorre hoje.
Como agir nesse caso? A possibilidade de colher assinaturas é quase nula, visto que a maioria tem vaga fixa do sorteio ou simplesmente quer evitar brigas...
Aguardo e desde já agradeço!
OLá Danielle: o ideal é coletar as assinaturas e tentar resolver via assembleia. Se não lograr êxito, poderá recorrer à ação judicial. Se as dúvidas persistirem, escreva para alexandre@monteirogossn.com.br
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