Carta aberta de MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e blog Decifrando o Condomínio a todos os síndicos e aspirantes à função.

Nosso país ostenta antiga tradição ainda dos tempos coloniais em se prezar muito mais os direitos que temos do que as obrigações que surgem como contrapartidas destes direitos. Esta mentalidade se estende de forma ampla por diversos setores do pensamento, se espraiando inclusive por profissões, cargos e funções. Como resposta a esta mentalidade retrógrada e que se torna a antítese do desenvolvimento sócio-econômico de nossa nação, os precursores do Código Civil vigente (2002), quando iniciaram o desenvolvimento de suas bases (ainda na década de 70), ergueram à qualidade princípio norteador do novo diploma legal o preceito da eticidade. 

Trata-se da já surrada palavra ética: se a palavra anda desgastada... o que diremos de sua prática? Malversada, ferida e maltratada.. será que a ética é somente um postulado abstrato, perdido em meio a um prolixo Código Civil contendo mais de dois mil artigos? 

Não, de jeito nenhum. 

Exemplos se somam nos casos práticos e a Justiça quando acionada tem dado as respostas firmes e necessárias quando cidadãos honestos batem às suas portas, munidos das provas suficientes e orientados por bons corpos jurídicos. O que talvez falte é divulgar estas notícias, pois a notícia boa parece vender menos que a má. Mas, acima de tudo, falta difundir o conhecimento, tanto jurídico, como ético-moral aos cidadãos. 

Nossa sociedade padece de falta de informação (jurídica) e formação (moral e filosófica). 

É imperativo moral e científico, portanto, que aqueles que detém este conhecimento o divulguem, o espalhem... o difundam. 

Em nosso cotidiano profissional, nos espantamos com a quantidade de condôminos que se candidatam a nobre (porém árdua) função de síndico (e alguns se elegem!) sem a menor noção e condição ao exercício da sindicância. Falta conhecimento de praticamente todos os departamentos e não são raras as vezes em que o cidadão se coloca em situações deveras delicadas que seriam facilmente evitadas pelo simples respeito ao "ABCD" da função. 

Para complicar a já complexa função de síndico, a legislação moderna de praticamente todas as nações civilizadas têm caminhado no sentido de se pautar pela RESPONSABILIDADE no lugar da antiga CULPA. Isto significa que os síndicos devem ser ainda mais ciosos de suas obrigações e cônscios dos seus deveres, porque atualmente já se responde em ações judiciais por fatos dos quais não se tem culpa, mas se tem responsabilidade. 

Objetivamente, podemos recomendar aos síndicos e aspirantes que tomem cuidados nas medidas que mais costumam lhes granjear problemas: 

- cobrar TODOS os inadimplentes sem exceção. Não pode haver "escolhas" ou "facilitações" aos amigos, membros do conselho etc. A imparcialidade nas cobranças é requisito ético para ser síndico. 

- jamais se autoconceda isenção de cotas condominiais. Se a assembleia o deferir ou a convenção assim dispor automaticamente, se cientifique de que a isenção é extensiva às cotas ordinárias como é a praxe. Portanto, esteja atento e cobre a administradora de lhe enviar os boletos acerca de cotas extras; 

- não conceda os chamados "descontos" nas dívidas. Não são descontos: o nome deles é RENÚNCIA. Quando o síndico concede isenção na multa, correção e juros, ele está operando uma renúncia a encargos decorrentes da mora que estão previstos em lei e convenção. O síndico não tem poderes para isso e pode ter suas contas reprovadas por ter renunciado a uma coisa que não lhe pertence. Somente uma assembleia pode renunciar a tal patrimônio condominial; 

- não permita que condôminos utilizem privativamente áreas comuns que não são de uso exclusivo sem autorização assemblear. A omissão nesse sentido certamente vai custar o respeito dos demais e em eventual sinistro, a seguradora pode se negar a cobrir os danos. Adivinhem quem pode ser chamado a custear o prejuízo por não ter diligenciado a utilização correta das áreas comuns? 

- não tolere alterações de fachada sem padronização prévia e deliberada por assembleia. A inalterabilidade da fachada é um preceito importante e que garante a manutenção do valor econômico das unidades. Só a unanimidade dos condôminos pode alterar a fachada. 

- não se omita jamais a respeito de obras necessárias à manutenção do prédio, mesmo que isso signifique convocar uma assembleia e compelir os demais condôminos a custear rateios extraordinários. Quando um síndico age com medo ou tibieza nesse sentido, ele deixa de cobrar os demais por medo de ser impopular, mas ele se esquece que se algo ocorrer, se um evento eclodir e fizer vítimas, somente ele e ninguém mais responderá cível e criminalmente pelo evento. 

- jamais deixe de comunicar aos condôminos a existência de ações judiciais ou notificações relevantes em face do condomínio. O dever de ciência aos condôminos existe e está previsto em lei. 

- nunca, em hipótese alguma, alargue o objeto de contratos aprovados em assembleia. Se uma AGE definiu que somente obras emergenciais serão contratadas, não "aproveite a ocasião" para incluir por exemplo uma obra voluptuária no escopo para conseguir um "desconto etc". Existem na Justiça casos de síndicos que foram depostos e tiveram que devolver o dinheiro ao condomínio por obras adicionais contratadas sem aprovação assemblear. 

- faça o possível para manter em dia o AVCB e se não o conseguir, demonstre ao órgão responsável e aos condôminos que está adotando todas as medidas possíveis para obtê-lo. 

- preferencialmente, persuada os demais condôminos a contratarem um seguro de responsabilidade civil; 

- seja parcimonioso e impessoal no contato com os funcionários e condôminos. Com os primeiros evitará que o condomínio venha a responder por assédio moral e com os segundos se acautelará para não sofrer queixas-crimes e ações de danos morais e eventualmente ter de contratar defesa pessoal às próprias expensas; 

- e por fim, procure se atualizar no tocante à legislação ambiental. O meio ambiente é questão atualíssima e enseja a responsabilização penal tanto de pessoas jurídicas como de pessoas físicas (síndico). Se precaver ainda é a melhor solução. 

Esperamos ter contribuído.