DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:
O condomínio pode limitar a utilização das áreas comuns pelos inquilinos de locação por temporada?
Prezados amigos, parceiros, clientes e leitores; essa questão é extremamente polêmica e gera celeumas que costumeiramente desaguam no Judiciário, onde a atuação da equipe de MONTEIRO GOSSN - ADVOGADOS já contemplou das mais variadas decisões, seja pelas diferenças de cada caso submetido aos Juízes, seja pelas distintas visões que cada Magistrado têm sobre o tema.
Primeiramente, é crucial distinguir os condomínios da Capital / SP ou da cidade de Santos, dos condomínios existentes na Riviera, Guarujá e demais cidades litorâneas que são tipicamente de veraneio.
Estes municípios que contém forte percentual de sazonalidade, oscilam de populações permanentes de cerca de 308.000 habitantes (como Guarujá) à população de 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil) pessoas no pico da temporada.
E essa característica de ocupação sazonal nos edifícios dessas cidades mencionadas faz com que a utilização típica destes imóveis também seja fundamentalmente distinta da utilização de um cidadão residente no local.
O turismo é importante fonte de renda aos proprietários destes imóveis e também aos empresários e prestadores de serviços da região, mas equacionar a utilização de um imóvel por um turista e um morador pode ser mais árduo do que imagina o caro leitor.
Muitos turistas se inclinam à baderna (não que não existam moradores que também o façam), à super ocupação (às vezes em detrimento até da saúde dos seus familiares e demais condôminos), ao abuso de álcool e drogas ilícitas, à produção excessiva de ruídos e alguns quando admoestados pelos funcionários, agem ainda com grande deselegância e falta de civismo.
A grande dor de cabeça nestes casos é que a punição do condomínio é aplicada ao titular da unidade, que é o LOCADOR ou COMODANTE destes imóveis locados aos turistas, o que cria um embate de proporções bíblicas entre o direito do condomínio em manter a paz, sossego e saúde, e o direito do condômino em auferir renda do seu bem imóvel.
Por isso, alguns condomínios, em especial na Riviera, têm gravado em suas convenções, regulamentos ou mesmo disposto por decisões assembleares que os locatários por temporada terão acesso restrito e limitado à certas áreas comuns de lazer: ex.: academia, quadras poliesportivas, salão de jogos e piscina.
Esta decisão generalizada acaba irradiando sobre bons inquilinos, que disciplinados, pagam a conta pelos locatários desajustados e também produz efeitos deletérios sobre os titulares da unidade, que passam a encontrar dificuldades em locar o imóvel com as restrições impostas, ainda mais que estas vedações atingem áreas de lazer, sabidamente desejadas por quem quer passar alguns dias na praia.
Muitos destes casos vão parar no Judiciário, que passa a ter uma grande batata quente para digerir: AFINAL, ESSAS LIMITAÇÕES SÃO LÍCITAS OU NÃO?
Temos nesses casos um claro CONFLITO APARENTE DE NORMAS:
- de um lado, o direito à propriedade dos condôminos em LOCAR a coisa a quem bem entenderem, e os locatários possuem a posse da coisa, e ao se limitar o acesso destes às áreas comuns sobreditas, estaria se violando o sagrado direito constitucional à propriedade do locador, que passaria inclusive a ter perdas no que tange aos lucros cessantes, pois sua renda presente e futura poderá sofrer comprometimento;
- do outro lado, o direito do condomínio em DISCIPLINAR a forma de manifestação do DIREITO DE TODOS À PROPRIEDADE, que é um direito proveniente da FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE, instituto gravado em nossa Constituição e que foi erigido a princípio de alto valor jurídico em nosso atual Código Civil, notadamente de tradição bem menos patrimonialista que o antigo Código de 1.916, com alta descendência das leis Napoleônicas.
Podemos navegar em águas do Direito Internacional, fazendo um estudo comparado e notaremos que as normas condominiais no Brasil são altamente restritivas quanto ao direito da entidade coletiva (condomínio) interferir no direito à propriedade individual (condômino). Em outros países, o condomínio tem prevalência bem mais aguda sobre os condôminos que em nosso país, ao ponto inclusive de poderem VETAR que determinada pessoa adquira um imóvel dentro do condomínio, se entenderem que esse cidadão atrairá confusões, paparazzis etc.
Em solo pátrio, este poder foi muito mais diluído, mas é evidente que ainda assim, ele se manifesta.
Não existe uma solução pronta, ao menos até este momento e existem decisões judiciais para todos os gostos.
Mas, antes do condomínio convocar assembleia para aprovar limitações desta natureza, deve se cercar de cuidados e estar ciente de que poderá sim sofrer ações judiciais questionando a aprovação de normas com teor restritivo, tais como limitar o número de ocupantes por unidade, circulação de pessoas em áreas comuns ou utilização de áreas de lazer.
E o locador, por seu turno, antes de locar seu imóvel a qualquer cidadão, deve pesquisá-lo e fazer constar em contrato que este se submeterá às normas de convívio, sob pena de ser censurado por multas contratuais.
E, por fim, vamos todos nadar no oceano do bom senso, porque neste oceano a chance de tempestades eclodirem é quase nula.
Um abraço a todos e até o próximo post!
por Alexandre Gossn
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