O CONDOMÍNIO E A LEI

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DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


Caros leitores:


Neste blog vamos tratar de questões práticas do condomínio sob o prisma da lei: cobrança extrajudicial e judicial de cotas inadimplidas, prestação de contas, alteração de fachada, uso das áreas comuns, infiltrações, obras, assembleias, protesto dos inadimplentes, sorteio de vagas, lei anti-fumo, acessibilidade, aplicação de multas, mudanças na convenção, obediência ao regulamento, entre muitos outros temas relacionados ao cotidiano dos condomínios em nosso país.


Sejam bem-vindos!


atenciosamente,


Alexandre Gossn


www.monteirogossn.com.br


dúvidas: enviar para alexandre@monteirogossn.com.br

domingo, 5 de setembro de 2010

CONDOMÍNIO E A LEI - ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA: é possível convocá-la sem a concordância do síndico?



FATOS:  Um acontecimento importante aos interesses da coletividade condominial ocorre e o síndico entende não ser crucial a convocação de assembleia geral extraordinária para tratar do tema. Muitos condôminos discordam da posição do síndico e desejam que tais acontencimentos sejam levados a conhecimento da assembleia para possíveis deliberações.
 
 
PERGUNTA:  É POSSÍVEL  CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA MESMO CONTRA A VONTADE DO SÍNDICO?   

RESPOSTA:
 
 
Sim. O síndico deve diligenciar para que os interesses condominiais sejam zelados da forma mais abrangente o possível. No entanto, vezes ocorrerão em que não haverá concordância sobre o que é interesse do condomínio e o que não é.
 
Nesse aspecto, o síndico é quem goza de poderes delegados pela Assembleia que o elegeu para refletir sobre o que é o que não é relevante aos interesses do condomínio.
 
 
Mas, mesmo sendo eleito, não é o único que pode fazê-lo.
 
 
Aliás, tornamos a frisar: a fonte de todo o poder de decisões condominiais é a ASSEMBLEIA GERAL, que é o órgão deliberativo máximo do condomínio.
 
 
Os poderes do síndico - como explicitado acima - são meramente delegados.
 
 
Seus poderes advém muito mais dos seus deveres que dos seus direitos, como assevera nosso Código Civil:
 
Art. 1.348. Compete ao síndico:



IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;  


V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;


VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições , bem como impor e cobrar as multas devidas;


VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;



Ou seja: sempre que o síndico pode praticar um ato, esta faculdade não decorre de poderes pessoais e sim, dos poderes delegados pela assembleia (além dos constituídos pela convenção).


Desta sorte, resta nítido que a decisão sobre o que é relevante aos interesses do condomínio não é tarefa exclusiva do síndico.


Por isso, quando muitos condôminos discordam da posição do síndico, podem efetivamente CONVOCAR UMA ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA para tratar do assunto, mesmo SEM CONTAR COM A COLABORAÇÃO DO SÍNDICO.


Essa permissão decorre da convenção (que pode estabelecer quóruns específicos para convocação) ou do próprio Código Civil, se a primeira for omissa:


Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.




Portanto, como regra geral, uma ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA PODE SER CONVOCADA PELA VONTADE EXPRESSA DE 1/4 DOS CONDÔMINOS, mesmo sem a participação do síndico.


ASPECTOS PRÁTICOS:  COMO CONVOCÁ-LA?  
Trata-se de medida extremamente simples, porém que merece algumas cautelas para que a assembleia no futuro não possa ser anulada judicialmente.

PASSO 01:     criar um instrumento convocatório (em um formato que lembra um abaixo assinado), onde constará que todos os condôminos que assinam o documento (criar espaço para tal) estão solicitando do administrador a convocação de uma assembleia extraordinária (preferencialmente estipular a data);


PASSO 02:     elaborado o instrumento convocatório e colhidas as assinaturas (1/4 dos condôminos ou o quórum que estabelecer a convenção), deverão os convocadores da assembleia direcionar esse documento à administradora do condomínio para que esta prepare o EDITAL DE CONVOCAÇÃO e o remeta a TODOS OS CONDÔMINOS (sob pena de nulidade da assembleia);


PASSO 03:    deve-se escolher a data da assembleia com algum cuidado para que não ocorra de um ou mais condôminos receberem o edital de convocação em prazo inferior aos dez dias (entre a convocação e o ato assemblear), prazo este que a praxe recomenda, e que a violação pode acarretar a anulação judicial da assembleia.  


CONCLUSÃO:      A convocação e a realização de assembleia extraordinária com suas deliberações respectivas são atos que interessam à comunhão condominial, não sendo os demais condôminos reféns da discricionariedade do síndico quanto à necessidade de se realizá-la.


Uma ótima semana a todos! 


por Alexandre Gossn

7 comentários:

  1. Uma pergunta , precisamos apresentar o parecer final de uma auditoria interna aprovada em assembleia pela não aprovação das contas , o sindico se recusa a convocar , mas praticamente 50% dos condominos desejam q essa assembleia se realize. Fizemos a convocação assinada por esses moradores, mas a administradora tambem se recusa a convocar , alegando q somente o sindico pode autorizar. Nós mesmos podemos fazer os editais e entregar para todos o moradores protocolado, e conduzir a assembleia ??, claro que enviando ao sindico alem do edital uma carta para que ele possa efetuar sua defesa...é possivel???

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    Respostas
    1. Sim. De modo que, tanto Síndico quanto Administradora se negaram a convocar a Assembleia, de posse do abaixo-assinado, contendo pelo menos 1/4 de assinatura dos condominos, os moradores, já cientes e organizados, poderão fazer a convocação por Edital. No Edital, deve constar dia, hora, local e pauta. Deve-se acrescentar, como último item da pauta "Assuntos Gerais".
      Nacelio E. Araujo

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  2. Olá Lia:


    escrever para alexandre@monteirogossn.com.br

    abraços

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  3. Olá, meu condomínio fez assembléia para decidir uma obra de reforma da faxada do prédio, cuja necessidade seria além de estética de segurança para quem passa no páteo pois os azulejos de acabamento estão caindo. Ocorre que o orçamento aprovado fora de 1.800.000,00 isso mesmo um milhão e oitocentos mil, de modo que dos 240 apartamentos apenas 40 condôminos apareceram na reunião, haja vista que o informe colado nos elevadores e deixados debaixo da porta dizia apenas "reforma da faixada" sem esclarecer que se tratava de uma obra dessa magnitude. Está correto isso? a maioria dos 40 presentes decidirem por 240 condôminos por tamanha obra? obrigado pela ajuda - tsorrilha@hotmail.com

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  4. Caro Tsorrilha: para opinar em seu caso, precisaríamos de mais dados, inclusive sobre a obra. O que podemos afirmar é que se as obras forem urgentes, o síndico não preciso sequer aprovar antecipadamente em assembleia. Pode ordenar o rateio unilateralmente. Sendo a obra muito vultosa (como é o caso), o síndico terá que ratificar esse entendimento em assembleia. Precisamos de mais dados para poder ajudá-lo. Em tempo: obras que alterem a fachada por apenas estética, necessitam de aprovação por unanimidade. Mas envolvendo segurança e necessidade, tudo muda de figura. Abraços.

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  5. Boa tarde, tenho a janela da área de serviço desigual das demais somente quanto a abertura de ventilação do gas. fixei a janela ha mais de um ano, uma vez que o predio foi entregue sem as janelas, e o novo sindico somente me notificou apos seis meses de assumir a gestão. respondi a notificação alegando que neste momento não seria possivel realizar a adequação devido questões financeiras, porem o sindico contranotificou não autorizando novo prazo, envei nova resposta uma vez que a minha janela não fere tanto a fachada e não oferece perigo à edificação e que faria sim a adequação mas preciso de prazo maior, mesmo assim o sindico nega dar um prazo maior. o que devo fazer, uma vez que não poderei atender o prazo estipulado e ja mandei duas notificações justificando e pedindo maior compreensão? o sindico pode simplesmente negar sem motivo aparente? a quem devo recorrer? pois tenho sido insistentemente incomodada em meu horario de almoço com respostas e contra-repostas por escrito mandado pelo sindico? tenho a impressão que meu direito sossego dentro de minha propria casa esta sendo ferido, isto é legal?? Grata Monica

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