O LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO NOS CONDOMÍNIOS (parte I)
Como todos os síndicos e administradores sabem, um dos maiores dramas que podem atingir a gestão de um condomínio é a ocorrência de inadimplência generalizada e contumaz.
Como um flagelo que corrói as finanças prediais, a inadimplência mal combatida inicia um processo de solapamento da organização condominial que poderá culminar na deterioração do valor dos imóveis (unidades privativas) nele contido.
Esse flagelo é mais perigoso ainda em Comarcas de veraneio, por exemplo, Guarujá, São Vicente, Praia Grande, Bertioga (todas em SP), já que quando em crise financeira, as despesas que as pessoas costumam deixar de adimplir primeiro são justamente as frívolas e mais distantes dos locais em que moram. Por isso, cidades que contam com alta taxa de não ocupação por moradores em apartamentos, quase sempre apresentam alto grau de inadimplência (com exceção talvez da área da Riviera de São Lourenço em Bertioga, que é um caso à parte).
Por isso, combater a inadimplência, mais que um dever legal e convencional do síndico, é antes de tudo uma luta necessária à conservação da existência do condomínio.
A tecnologia a serviço da Justiça e jurisdicionados.
É certo que a função do condomínio não é gerar lucro aos coproprietários, mas produzir prejuízos e perdas patrimoniais também não é um dos objetivos de nenhuma massa condominial (ao menos não deveria sê-lo).
A lei dispõe à mão do síndico algumas ferramentas de inibição à inadimplência, entre elas, o protesto das cotas inadimplidas, que a despeito de contar com certas reservas do meio jurídico, tem se mostrado uma arma importante para coerção daqueles que não cumprem com suas obrigações condominiais monetárias.
Todavia, existem ocasiões e casos em que o simples protesto e o ajuizamento posterior de ação de cobrança não são o suficientes para estancar a inadimplência e obter o recebimento do crédito condominial.
O impedimento ao voto, a aplicação da multa de 02%, correção, juros legais e honorários advocatícios, em certas oportunidades não bastam.
Nesses casos, quanto maior a demora do síndico em agir, pior será: porque o débito é composto de prestações periódicas (as cotas costumam ser mensais) e fatalmente quem não pagou o pouco, não terá condições de pagar o muito, assumindo as parcelas do acordo sobre as cotas pretéritas aditado das cotas vincendas.
Às vezes, o devedor efetuou diversos acordos sobre o mesmo débito com o condomínio, que por parcimônia, paciência e até solidariedade, com grande compreensão vai dando sucessivas chances ao condômino, e o resultado disso é que a soma devida atinge vultos expressivos, até impagáveis.
O pior cenário é quando o valor devido ultrapassa o valor de mercado do próprio imóvel que gerou a dívida, criando um quadro bastante nocivo ao condomínio e ao próprio titular dessas unidades.
Por isso, além de implacável, o combate à inadimplência deve ser mais que célere: DEVE SER EFETIVO.
E se há algo de que nosso Judiciário padece, é da falta de EFETIVIDADE, como veiculam diariamente os meios de comunicação.
Seja pelo cipoal que é a nossa legislação processual, confusa e ensejadora da procrastinação, seja pela morosidade de um sistema sobrecarregado e quase falido, que é a nossa máquina estatal judiciária.
Não se trata de uma crítica, mas de mera constatação.
Por isso, o caminho mais comum nesses casos de inadimplência contumaz é a ocorrência da condenação ao devedor a pagar o que deve (por sentença) ou mesmo a execução de acordo extrajudicial ou judicial que tenha força e validade de título executivo.
A existência desse título permitirá ao condomínio credor a execução integral do débito (inclusive das parcelas que irão vencer se assim determinar o texto do acordo, daí a necessidade em se contar com um corpo jurídico afiado), e por consequência, se o devedor permanecer inerte, terá a massa condominial a possibilidade de postular a penhora da unidade geradora do débito.
Essa unidade penhorada será posteriormente avaliada por ordem do Merítissimo Juiz e o condomínio poderá escolher entre ADJUDICÁ-LA, LEVÁ-LA AO LEILÃO ou UTILIZAR A CHAMADA VENDA JUDICIAL.
Nesse post trataremos apenas do chamado LEILÃO ELETRÔNICO.
Antes, entretanto, merece o assunto um breve sopro histórico: devemos lembrar que antes da adoção dos leilões eletrônicos, os Juízes dispunham apenas das praças tradicionais, onde os bens imóveis penhorados eram leiloados nos átrios dos fóruns, atingindo um número de pessoas deveras limitado e com publicações precárias de editais em jornais e no Diário Oficial.
Por isso mesmo, era muito comum termos altíssimo índice de bens não arrematados até mesmo na segunda praça, quando o bem pode ser adquirido por lances abaixo da avaliação.
Atualmente, temos um quadro completamente distinto, onde não raramente os bens penhorados têm sido arrematados por lances ACIMA DO VALOR DA AVALIAÇÃO.
Tudo isso por conta do bom trabalho realizado pelo Judiciário, avaliadores, leiloeiros, investidores e claro, advogados.
A possibilidade de qualquer pessoa arrematar qualquer bem praceado em qualquer canto do estado ou do país, analisando as fotos, matrículas, débitos existentes entre outras particularidades, criou um imenso mercado a ser navegado no presente e futuro e de quebra, aliviou e muito os deletérios efeitos da inadimplência perante os condomínios.
Prosseguiremos no assunto em nossa parte II...
por Alexandre Gossn
