blog decifrando o condomínio:
O que são os CONDOMÍNIOS DE FATO, chamados popularmente de "CONDOMÍNIOS FECHADOS"?
Dr. Alexandre Gossn responde:
A segurança pública em nosso país - que nunca foi um primor - vem piorando a passos largos nas últimas décadas e isto é fato.
Com o êxodo rural havido nos anos 50 - 70, a população urbana brasileira ultrapassou em tamanho e área ocupada a população rural. Este fenômeno ocorreu sem nenhum estudo, planejamento, muito menos preparação.
Com isso, o caos nos sistemas de saúde, ensino, saneamento básico e também de trânsito prosperou aos borbotões em praticamente todas cidades médias e grandes de nosso território.
A qualidade de vida teve queda acentuada em ângulo diametralmente oposto ao do aumento do caos urbano, isto é: milhões de pessoas que moravam em regiões centrais se viram de repente lançadas à periferia por desenfreada especulação imobiliária e outras contemplaram a região central em que viviam se tornar uma periferia justamente porque o espectro urbano atingiu um raio deveras maior, deslocando a relação de forças, seja econômica, seja social, cultural ou até meramente logístico-geográfica.
Ir de casa ao trabalho passou a não consumir mais alguns minutos, mas às vezes horas, isso sem falar das enchentes, assaltos, greves e uma miríade de outras ocorrências que um cidadão pode enfrentar na aventura de cruzar uma cidade grande.
As crianças que outrora dispunham das ruas do bairros para se divertirem, foram trancafiadas em apartamentos pequenos e a segurança de todos, jamais esteve garantida em momento algum.
Assim, este terreno árido para se germinar uma qualidade de vida digna, se tornou fértil para germinar outra coisa: o desejo em fugir das regiões centrais para locais mais afastados, onde ao menos se poderia desfrutar de descanso quando no refúgio do lar e garantir às crianças espaço adequado ao desenvolvimento destas: ruas seguras, amigos e vizinhos ao redor, enfim, uma chance de vida gregária, pois o ser humano, como já lecionava Aristóteles, é um ser político e gregário.
A solidão não é a alma natural humana e a vida moderna tem forte vetor nesse sentido; de certo modo, a ideia em se criar espaços mais distantes do caos urbano é um legítimo anseio de se buscar uma vida mais coletiva e humana, uma forma de viver mais plural e comunitária, porém sem os riscos que a selva de pedra das metrópoles oferecem.
Com antenas ligadas nesses anseios, milhares de investidores e interessados desenvolveram a ideia do CONDOMÍNIO FECHADO e passaram a vender não só a ideia mas a execução desta: espaços murados, com controle de entrada e saída, área reservada ao verde, quadras esportivas e segurança privada.
Por mais paradoxal que pareça, mas a ideia era se cercar para ser livre...
E o retorno aos investidores foi obviamente COLOSSAL.
Nos primeiros anos, isso há cerca de 5 décadas, borbulharam condomínios fechados luxuosos, obras de altíssimo padrão e disponíveis apenas a quem pudesse gastar os tubos para construir e manter residências opulentas.
Todavia, a ideia se disseminou, a população cresceu, o investimento barateou, a informação circulou e satisfeitos os clientes de altíssimo padrão, era chegado o momento em atingir outros estratos da pirâmide social.
Este fenômeno ainda está em curso: uma procura maciça pelas classes B, C e até mesmo D de imóveis em condomínios fechados.
E quando isso pode ser detido?
Talvez nunca, porque a situação de nossas cidades só se deteriora e com a dilapidação da qualidade dos espaços públicos por um estado falido e inoperante, a tendência é que os cidadãos busquem se resguardar em espaços privados.
Diante desta aparente irreversibilidade deste quadro de busca por condomínios fechados, mostra-se de crucial importância que as pessoas AFINAL SAIBAM o que é um condomínio dito fechado ou de fato e terem ampla ciência do que estão comprando.
Parece absurdo mas não é.
Muitas pessoas julgam morar ou ter residências em condomínios quando na verdade não o tem.
A maioria dos locais que se apresentam como condomínios fechados são na verdade "bairros" ou "quarteirões" com cancelas e algum tipo de controle (anotação ou checagem) de quem entra e sai desta área.
Nesse sentido, se assemelham aos feudos da idade média ou dos burgos murados que protegiam as famílias dos exércitos forasteiros, com a diferença de que os feudos tinham DONOS (Senhor Feudal) e os burgos eram geridos como cidades.
As ruas nestes condomínios que não são condomínios de direito (por isso usamos a expressão DE FATO) são espaço público e não privado, mesmo quando é a união dos moradores por meio de rateios que executa as obras de manutenção que deveriam ser feitas pela municipalidade.
Em um condomínio DE DIREITO, legítimo, formal e legal, as ruas seriam ÁREAS COMUNS, pertencentes, portanto, à comunhão de proprietários, ou seja, os CONDÔMINOS (co-domínio = cotitular).
Um condomínio edilício (art. 1331 do CC em diante) nasce da criação de uma especificação e convenção que unge determinada área com características permitidas pela legislação. A convenção é mais que a lei do condomínio: ela é mais que a constituição do condomínio: ela é mais que a espinha do condomínio: ela é o DNA do condomínio.
Para a lei, tanto faz se o condomínio é horizontal ou vertical, todos são edilícios se assim foram instituídos (não é edifício e sim edilício).
Um condomínio de direito tem um síndico, conselho, realiza assembleias, aprova ou reprova contas, tem o dever em manter o padrão arquitetônico do empreendimento e pode punir condôminos infratores.
Um condomínio de direito é gerido por meio da coleta dos pagamentos dos condôminos, chamados de rateios e estes SE PRESUMEM DEVIDOS POR FORÇA DE LEI.
Para a lei, a cota condominial é obrigação positiva e líquida que o condômino deve pagar e arca com os encargos decorrentes da mora tão logo esta esteja vencida e não adimplida.
Este conceito é tão arraigado na legislação condominial que muitos Juízes consideram que se um condômino não recebe um boleto condominial por qualquer motivo, não pode ele alegar mora do credor e assim ficar inerte, devendo, pois, gerar a segunda via pela internet (como pode-se fazer facilmente hoje em dia) ou obter com o gestor nova via, porque é uma obrigação inadiável e que todos sabemos existir.
Por isso, hoje em dia, apesar das controvérsias, é possível se protestar cambialmente um devedor de cotas, além de outras sanções previstas como inclusive ter o seu bem penhorado (o que gerou o débito) e levado a leilão eletrônico sem poder invocar a impenhorabilidade do bem como bem de família.
O mesmo vale aos condomínios de fato?
Nem sempre.
A começar que maioria não ostenta sequer a existência de uma entidade jurídica que o administre formalmente.
Dito isso, é certo que muitas dificuldades podem eclodir da falta de formalismos e prestações de contas.
Em nosso exercício profissional, conhecemos inúmeros casos de pessoas que ostentam imóveis nestes espaços fechados e obtém na Justiça o direito de não pagar as cobranças que recebem pela absoluta falta de comprovação de despesas e de qualquer formalismo para se estabelecer o quê, quanto, quando e a quem pagar.
Mas há um grande número de condomínios de fato que são na verdade sociedades civis ou associações de proprietários que se unem em prol do bem coletivo: coletam verba e empreendem esta para gerar melhorias ao saneamento básico, segurança e urbanismo de todos.
Nesses espaços, cria-se um estatuto devidamente registrado no Cartório de Pessoas Jurídicas competente para tanto, e convocam-se assembleias: existem normas, sanções e claro, o principal: prestação de contas.
As pessoas que são cobradas podem também cobrar, e é possível mensurar as benesses realizadas a partir dos valores despendidos.
São estes valores cobrados genuínas cotas condominiais?
Evidente que não.
Mas estas cotas associativas têm encontrado respaldo e eco na legalidade de acordo com muitos Tribunais e Juízes, afinal, o direito de livre associação não pode ser invocado como forma de obter evidente enriquecimento sem causa, ou seja, meu imóvel se valoriza sobremaneira, meus filhos vivem em segurança e eu gozo de inúmeros benefícios às expensas dos meus vizinhos que bancam as melhorias enquanto eu me nego a participar.
Existem inúmeras controvérsias debatidas no Judiciário:
- se as cotas prescrevem no mesmo prazo que as condominiais;
- se sou obrigado a contribuir mesmo se a associação foi constituída depois que comprei o imóvel;
- se a natureza das cotas é de rateio de despesas e devo à entidade ou não passa de mero reembolso e devo a todos os associados individualmente pois não sou membro da associação;
O que podemos dizer é que em geral, acima de casuísmos ou de debates de aspectos legais preciosos, aqueles que se negam a pagar as cotas associativas raramente o fazem por idealismo, moralidade, eticidade ou princípios e sim, por entender que devem aproveitar qualquer brecha ou interpretação da lei, e podemos ainda asseverar que quase sempre, os maiores prejudicados são todos, inclusive os que deixam de pagar, pois acabam inviabilizando o anseio de todos.
Se você tem dúvidas sobre o assunto, envie para nós!
O debate deste tema é fecundo e o artigo está longe de o esgotar.
Um abraço e até o próximo post.
por Alexandre Gossn
