PROTESTO CAMBIAL DOS INADIMPLENTES NO CONDOMÍNIO: PODE CUMULAR COM AÇÃO JUDICIAL? Dr. Alexandre Gossn responde...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

PROTESTO CAMBIAL DOS INADIMPLENTES;

Prezados amigos e leitores; uma dúvida recorrente entre condôminos, síndicos e gestores condominiais é a de que se um devedor é protestado como permite a legislação estadual em vigor, pode o condomínio concomitantemente ajuizar ação de cobrança.

PODE?

Resposta:

Sim, sem dúvida que pode. O protesto cambial das cotas devidas é perfeitamente conciliável com o ajuizamento de ação de cobrança de cotas inadimplidas.

É preciso se ter em mente que o PROTESTO tem natureza de sanção administrativa e por conta disso, ele realmente TORNA PÚBLICA A INADIMPLÊNCIA do devedor, porém, não tem força coercitiva para compelir o devedor a quitar a obrigação pendente.

O que isso significa? Significa, caros amigos e leitores, que o devedor protestado se não for acionado, jamais sofrerá constrições legais como penhora de ativos bancários ou de bens imóveis, em especial, do próprio imóvel gerador do débito.

Em outras palavras, o simples protesto jamais terá força para levar o imóvel gerador do débito, por exemplo, a um LEILÃO ELETRÔNICO, que com o produto da arrematação do bem leiloado pode garantir ao credor o pagamento da obrigação descumprida.

Por isso, o ideal é o condomínio credor cumular ambas medidas: protesto cambial + ação judicial de cobrança das cotas, para assim, cercar o devedor com as medidas restritivas e coercitivas, facilitando o recebimento dos valores devidos (e sempre se recordando que o protesto é uma medida a ser feita com grande parcimônia afinal a inclusão indevida de uma simples cota pode gerar direito à reparação de danos morais e materiais).

Esperamos ter contribuído.

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

DÚVIDAS SOBRE HORAS EXTRAS - DECIFRANDO O CONDOMÍNIO - DRS. THIAGO MONTEIRO & ALEXANDRE GOSSN respondem...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO!

Post da Semana!

DÚVIDA TRABALHISTA - supressão de horas extras

No post de hoje, o Dr. Thiago Monteiro, advogado especializado em Direito do Trabalho, responde à dúvida referente a como interromper o pagamento de horas extras pagas há muitos anos a determinado funcionário.

Vejam a pergunta do leitor:

PERGUNTA: O Condomínio possui funcionários que recebem horas extras habituais há alguns anos, porém não tem mais condições em mantê-las. É possível parar com estas horas extras? Como deve proceder o condomínio para cessar as horas extras? Qual o período que o condômino deve pagar para estes funcionários? Qual o amparo legal para o condomínio?

RESPOSTA do DR. THIAGO MONTEIRO:

Sim, isto é chamado de supressão de horas extras. Como fazê-lo atendendo as normas do Direito Trabalhista Condominial do Guarujá? Da maneira prevista na Cláusula 24ª da Convenção Coletiva vigente, e o enunciado 291 do TST, Órgão Judiciário máximo no Brasil no âmbito do Direito do Trabalho. Primeiro, se deve comunicar o funcionário por escrito quanto ao fato, informando ainda sua nova jornada de trabalho. 

Em seguida, o Condomínio deverá pagar, à vista, até o dia do pagamento do salário do mês seguinte a comunicação acima referida, uma indenização que será calculada da seguinte maneira: o valor de um mês das horas suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a 6 (seis) meses de prestação de serviço acima da jornada normal. 

O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 (doze) meses, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão. (Observação: não é correto neste caso, o entendimento de que somente se devem indenizar os últimos cinco anos trabalhados com horas extras habituais. Todos os anos deverão entrar na conta da indenização) e não somente os último cinco anos.

A equipe MONTEIRO GOSSN - Advogados e o Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO esperam ter contribuído!

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

Existe usucapião em área comum de condomínio? Dr. Alexandre Gossn responde...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:


Existe usucapião em áreas comuns em um condomínio?


Muitos condôminos, em especial os titulares de coberturas com áreas de terraço privativo, costumam entender que ao se apossarem de área comum contígua ao seu terraço privativo por muitos anos de forma mansa e pacífica, poderão em algum momento no porvir, alegar a ocorrência de prescrição.


Nada mais equivocado.


Não existe usucapião de áreas comuns (assim como não existe usucapião de áreas públicas)., de modo que mesmo que o titular se aposse da área por um século, esta área jamais será sua sem a devida aprovação assemblear (frise-se, por unanimidade já que implicaria em alteração das áreas e frações ideais, o que é uma decisão toca a todos os condôminos).


Isso não significa que não possa o condomínio mediante decisão assemblear ceder em comodato e a título precário a utilização de determinada área comum com ou sem uma prestação correlata pelo condômino comodatário.


Mas é importante que fique claro ao condômino que a assembleia poderá revogar tal cessão a qualquer tempo e ele terá que devolver a área ao condomínio com as manutenções devidamente feitas e em estado original (não pode modificar a área).

 É muito comum titulares de coberturas se apossarem de áreas comuns contíguas aos seus terraços privativos e entenderem que podem pleitear usucapião, mas esse pleito é ilícito e não será acolhido na Justiça. As áreas comuns não são usucapíveis.


Graças à rebeldia de alguns condôminos comodatários, muitos condomínios comodantes são obrigados a ajuizar ações possessórias para reaver a área, além de cobrar danos causados e obrigações de fazer em desfazer as alterações eventualmente feitas pelo condômino comodatário.



Vale também recordar que nem sempre a cessão em comodato de uma área ao comodatário é bom negócio ao condomínio, porque dependendo da forma como o condômino utilizar a área, podem ocorrer prejuízos lastimáveis ao condomínio e inclusive sinistros que poderão deixar de ser cobertos pela seguradora do edifício se ocorrer omissão do condomínio diante de conduta de agravamento do risco ou até mesmo de culpa exclusiva do segurado.


Um super abraço a todos e até o próximo post!


por Alexandre Gossn  
     

CONVENÇÃO X REGULAMENTO: qual é o quórum para se alterar o regulamento ou regimento de um condomínio?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

CONVENÇÃO X REGULAMENTO: qual é o quórum para se alterar o regulamento ou regimento de um condomínio?


Amigos, essa questão já deve ter vindo ao nosso corpo jurídico dezenas de vezes e sempre é renovada por clientes ou parceiros profissionais.

O fato é que não existe uma resposta automática.

Muitos regulamentos são aprovados junto com a convenção condominial, inclusive na mesma assembleia especialmente convocada para tal e utilizando o mesmo quórum (02/03 das frações ideais).

Nesses casos, em que o regulamento fora aprovado em conjunto com a convenção e constitui verdadeiro adendo desta, entende-se quase sempre que sua alteração não poderá prescindir do quórum utilizado para aprová-lo, ou seja, os 02/03 mencionados.

Porém, nos casos onde a convenção e o próprio forem omissos e quando a constituição destes ocorrer em assembleia distinta da onde ocorreu a aprovação da convenção, costuma-se entender que basta a maioria simples, tanto para criar e aprovar o regulamento, bem como para alterá-lo.

Um grande abraço e até a próxima!

por Alexandre Gossn  

INCÊNDIO NO CONDOMÍNIO: afinal, de quem é a responsabilidade?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

INCÊNDIO NO CONDOMÍNIO: afinal, de quem é a responsabilidade?

Essa é uma interessante questão que pode ter diversas causas, responsáveis e reflexos no condomínio.

Quando uma unidade é consumida pelo fogo pode espalhar as chamas pelo resto do prédio, atingindo outras unidades privativas além das áreas comuns, podendo dependendo do caso até mesmo causar a destruição total do edifício.

Nesses casos, para se indenizar as vítimas e prejudicados, é preciso se examinar a causa do incêndio: se a causa é decorrente da utilização indevida da unidade privativa onde o fogo se iniciou, naturalmente o titular desta terá que indenizar os prejudicados.

O fogo pode ter se iniciado por má utilização de eletrodomésticos, por má conservação das instalações elétricas e até mesmo como já acompanhamos em nossa vivência profissional, por atitude criminosa ou ainda suicídio.

Em todas estas situações, será o responsável em indenizar os prejudicados o titular da unidade privativa geradora do sinistro.

Mas há alguns poréns: e o condomínio?

O condomínio e mesmo o síndico podem responder civilmente (o síndico até criminalmente também), caso reste comprovado que agiram de forma OMISSA, ou seja, se mesmo cientes de informações sobre alguns riscos concretos, nada fizeram para debelar ou eliminar estes riscos.

Quando o condomínio e o síndico agem de forma omissa, eles AGRAVAM O RISCO, e o agravamento do risco pode ser fator excludente de responsabilidade civil a ser alegado pelas seguradoras do edifício, que nesse caso, podem reduzir a indenização a ser paga de forma equitativa ou até se negarem a pagar qualquer valor a título de indenização.

Por isso, síndicos e condôminos: muita atenção em todos os fatores que podem causar incêndios ou aumentar exponencialmente o risco de um surgir. Devemos recordar que a maioria dos edifícios da baixada santista estão ficando antigos e assim, merecem exames criteriosos em toda parte elétrica, de gás e também de hidrantes e sistema de combate aos incêndios.

Um abraço e até à próxima semana.

por Alexandre Gossn

A casa do zelador deve ser devolvida?

A CASA DA ZELADORIA;

Interessante questão chegou ao nosso escritório na semana passada: um zelador teve seu contrato de trabalho suspenso por doença, porém insistiu em permanecer residindo gratuitamente no espaço do condomínio reservado à zeladoria, mesmo contra a vontade do condomínio.

O que se indagou pelo nosso cliente condomínio foi: SERIA POSSÍVEL REAVER A ÁREA QUE PELA CONVENÇÃO FOI PREVISTA COMO CASA DO ZELADOR?

O Dr. Thiago Monteiro, advogado especializado em direito do trabalho respondeu e transcrevemos literalmente:

"Em nosso entendimento, nas hipóteses de suspensão do contrato por tempo razoável, é correto que o Zelador se ausente da moradia, para que ela abrigue outro Zelador, pois esta moradia tem a natureza de servir à prestação do trabalho. Se este trabalho está suspenso, também ficaria suspensa a utilização da moradia.

Este entendimento se revela válido quando temos uma suspensão do contrato de trabalho,por exemplo, devido à aposentadoria por invalidez temporária, onde há, com certeza, um longo tempo de inatividade sem trabalho, por parte do empregado.

Por estes fundamentos, é possível e plausível ao condomínio, adotar a seguinte medida:

1) Notificar extrajudicialmente o empregado para sair em 30 dias.

2) Após, se necessário, ajuizar ação de reintegração de posse."

Como se observa pelo parecer do Dr. Monteiro, a casa da zeladoria é cedida em caráter precário, sendo mera detenção ou ainda que fosse por meio de comodato, é certo que se trata de comodato vinculado ao contrato de trabalho e como é princípio elementar de direito que o acessório segue o principal, a extinção ou suspensão do contrato de trabalho, evidentemente leva ao encerramento da cessão da moradia.

Um abraço a todos e até a próxima semana!

por Alexandre Gossn

Condomínios: trocando o piso do hall

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


QUAL É O QUÓRUM NECESSÁRIO PARA UMA ASSEMBLEIA APROVAR A TROCA DE PISO DO HALL DO CONDOMÍNIO?


Essa questão chegou recentemente em uma consulta ao nosso corpo jurídico. um dos condôminos discordou da escolha do piso que a maioria queria colocar no edifício e assim, como dizemos brincando, emburrado, informou que iria impugnar a deliberação assemblear porque esta deveria ter sido unânime.


No entendimento do condômino, talvez a alteração do piso equivalesse a uma alteração de fachada.


Pois bem: discordamos e com fundamento.

O piso não compõe via de regra o frontispício de um prédio e muito menos qualquer uma das faces que compõe a fração do padrão arquitetônico que costumamos alcunhar de FACHADA.


Assim, não se impõe que uma alteração de piso tenha que ser aprovada pela unanimidade dos condôminos tal qual ocorre nas alterações de fachada.


Desta sorte, para se substituir um piso por outro, o que se deve ter em mente é se a obra é em questão é essencialmente de manutenção ou objetiva mais que a conservação do patrimônio condominial, almeja o aformoseamento da edificação.


Se a obra for para conservação, o quórum é maioria simples; se todavia, a obra objetiva embelezar o edifício de forma mais evidente que o projeto original, então temos que se trata da introdução de benfeitoria voluptuária e como tal, deve ser aprovada por 02/03 dos condôminos.


Há casos, é legítimo se dizer, em que verificamos a presença de figura híbrida: o condomínio realmente necessita substituir o piso, mas os condôminos aproveitam a ocasião para repaginar o edifício e torná-lo mais moderno, aconchegante e até valorizado: se a discrepância de valores for muito elevada, temos que considerar que a aprovação deverá ser por ao menos 02/03, porque o condomínio não era obrigado a eleger o piso mais caro.


Abraços a todos.

por Alexandre Gossn