BLOG DECIFRANDO O CONDOMÍNIO -
NOVO CPC - Cobrança de cotas condominiais -
Novidades legislativas aos Condomínios -
Em 18 março de 2.016 começar a vigorar em todo país o novo código de
processo civil, que traz novidades principiológicas, normativas e
ritualísticas.
Entre os princípios, podemos claramente constatar que a nova legislação
foca em instituir uma Justiça MENOS FORMAL, MAIS SIMPLES e MAIS CÉLERE.
No que tange aos ritos, contempla-se significativas mudanças em diversos
atos processuais de distintas áreas, searas e naturezas, o que deve -
tal qual ocorreu com o Código Civil de 2002 - produzir impactos
diferentes em tempos diversos, isto é, parte dos avanços demorarão em
ser integralmente compreendidos e absorvidos pelos advogados, partes e
Juízes.
O fato é que as normas jurídicas avançam gradualmente ao passo que a
sociedade e seus avanços tecnológicos e de costumes avançam a passos
cada vez mais largos, criando indesejável descompasso entre o mundo REAL
e o mundo do DIREITO.
Incumbe à sociedade fiscalizar as normas teóricas para que elas se
pareçam cada vez mais com o mundo fático e não que se tornem compêndios
anacrônicos com mandamentos legais costumeiramente descumpridos e
diariamente desmoralizados pelos jurisdicionados.
Foi de certa forma o que ocorreu com as ações de cobrança de cotas
condominiais pelo antigo rito sumário, que de sumário não tinha nada
salvo o nome, e por isso era convertido em rito ordinário, que também
era moroso.
Assim, cimentou-se na mente dos condôminos a ideia de que cobrar os
inadimplentes era tarefa quase impossível e os inadimplentes (alguns)
passaram a trabalhar com a ideia (errada) de que é bom negócio
procrastinar (não é, porque os encargos decorrentes da mora correm o
patrimônio do devedor em eventual leilão da unidade).
Essa nefasta situação perdura há décadas e se tornou mais aguda após a
adoção da multa moratória de apenas 02% pelo CÓDIGO CIVIL DE 2.002, o
que catapultou a inadimplência a píncaros jamais vistos em nosso país.
Pois bem, o NOVO CPC tenta mudar esta situação.
Como?
Tratando o débito condominial como TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, ou
seja, comparando-o a grosso modo a um cheque, uma letra de câmbio ou
nota promissória.
Para ter o valor de título, todavia, o condomínio deverá se cerca de
cuidados para não ser colhido de surpresa por defesas processuais dos
devedores. Assim, deve:
- aprovar anualmente em assembleia a forma, valor e vencimento das cotas ORDINÁRIAS;
- aprovar sempre que necessário em assembleia a forma, valor, vencimento
e pelo quórum correto o rateio das cotas EXTRAORDINÁRIAS;
Surgem ainda dúvidas se:
- as multas também poderão ser cobradas por execução? (cremos que se prevista e aprovadas, sim)
- as cotas vincendas serão consideradas cobradas em uma mesma ação por serem prestações periódicas? (pensamos que sim)
Serão necessárias diversas cautelas (ainda maiores) pois o processo de
execução oferece ao devedor gravames que a antiga ação de cobrança não
podia fazê-lo.
Por isso, eventual ação movida de forma descabida , por exemplo por um
débito inexistente ou em face da parte equivocada poderão redundar mais
facilmente em ações de reparação de danos materiais ou morais.
Por isso, a atualização dos dados cadastrais dos condôminos será medida
cada vez mais importante, para zelar pela segurança do condomínio credor
e dos condôminos pontuais.
A grande diferença da ação de execução (NOVO CPC) para a ação de
cobrança (ANTIGO CPC) é que a ação de cobrança era um PROCESSO DE
COGNIÇÃO, isto é: O CONDOMÍNIO alegava ser credor e tinha que comprovar a
existência do débito ou a ausência do pagamento por meio de instrução
probatória, seara que ensejava ao devedor interpor vasta quantidade de
recursos horizontais e verticais (no tocante à JURISDIÇÃO), permitindo
que uma simples demanda de cobrança perdurasse até mais de uma década.
Na atual sistemática, ao se adotar a ação de execução, o contraditório
existe mas é mitigado: o devedor é citado para PAGAR e não para se
defender. Parte-se do pressuposto de que o devedor realmente deve: se
não dever, basta provar que pagou ou que o crédito invocado pelo
condomínio NÃO FOI CORRETAMENTE CONSTITUÍDO.
Em tese a defesa do devedor terá que ser promovida por EMBARGOS À
EXECUÇÃO, que via de regra não ostenta efeito suspensivo, assim, o
credor pode iniciar medidas de constrição (ex.; penhora) sobre os bens
do devedor enquanto o processo tramita. Mas uma dúvida que tem
esquentado a cabeça dos advogados condominiais é se não veremos uma
explosão de medidas chamadas EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, que é nada
verdade uma ação movida pelo devedor para SUSPENDER O ANDAMENTO DE UMA
EXECUÇÃO.
Se isto ocorrer, incumbirá aos JUÍZES rejeitarem este artifício com
rigor e punir os devedores por suas eventuais aventuras jurídicas,
visando à protelação, claramente.
O importante é extrairmos no momento as seguintes lições aos condomínios, síndicos, conselheiros e administradores:
COBRANÇA DAS COTAS PELO NOVO CPC:
- mais célere ao condomínio;
- possibilidade em se efetivar penhora de ativos bancários e da própria unidade de forma mais rápida;
- mais gravosa ao devedor (o simples cadastro do nome do devedor
no distribuidor do fórum tornará seu nome difundido como mau pagador);
- demandará mais formalidade do síndico e administrador
(atualizar convenções, regimentos e aprovar todos os rateios,
redigindo-se editais precisos e atas corretas);
- implicará maior risco ao condomínio em ser responsabilizado civilmente se:
a) cobrar dívida já paga
b) cobrar dívida mal instrumentalizada (neste caso, melhor optar
pela antiga ação de cobrança ou convocar AGE e formalizar corretamente);
c) cobrar a pessoa errada (ex.: imóvel com dados errados sobre o titular);
Em suma, a lei dá com uma mão mas tira com a outra: o condomínio foi
aquinhoado com mais armas no combate aos inadimplentes mas ao ser
agraciado com tais ferramentas, deverá as utilizar com zelo, cautela e
precisão, visto que a sua responsabilidade pela má utilização também se
tornou mais abrangente.
Esperamos ter ajudado e ficamos ao dispor.
por ALEXANDRE GOSSN
