Decifrando o condomínio: exames laboratoriais em perícias judiciais.

Cordeiros em MAPEAMENTO para EXAMES LABORATORIAIS: um trabalho difícil e arriscado.

Nobreza de quem se arrisca para proteger terceiros.

Uma das perícias mais instigantes em que MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados já atuou.

por Alexandre Gossn

Afinal, incide insalubridade nos trabalhos em condomínios? - Dr. Alexandre Gossn responde

BLOG - DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados e Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO em início de julgamento em reclamação trabalhista versando sobre pleito de insalubridade por trabalhador de condomínio.

Afinal, incide insalubridade nos trabalhos em condomínios?

E se sim, tal verba seria devida?

A resposta desta questão é elaborada caso a caso após realização de exame pericial por profissional da confiança do MM Juiz do Trabalho.

Não basta ao reclamante comprovar que no trabalho executado existe insalubridade: ele deve provar que utiliza o EPI (equipamento de proteção) e que este não é o suficiente para neutralizar a insalubridade da atividade.

Se o reclamante deixa de utilizar o EPI por conta própria, está afastado o dever de indenizar por culpa exclusiva da vítima.

Do mesmo modo, se a despeito de existir insalubridade esta for corretamente debelada pelo fornecimento e utilização do EPI, não há que se falar em indenização posto que não há responsabilidade legal sem dano.

Estejam sempre atentos aos EPIs e as qualidades de cada funcionário para que desempenhem funções em que realmente estejam aptos.

Um abraço e até o próximo post!

UNIMED GUARUJÁ - boas e más notícias

UNIMED GUARUJÁ - boas e más notícias.

AMIGOS, CLIENTES E PARCEIROS:

muitas pessoas têm nos procurado para conhecer seus direitos como segurados, beneficiários ou dependentes em planos de saúde celebrados com a UNIMED GUARUJÁ, que sabemos estar em fase de liquidação (espécie de falência).

Os temas afeitos aos planos de saúde são complexos quando voltados à macro situação destes no país: excessivas liminares e ampliação de coberturas via judicial e até via legislações recentes aliadas à maior expectativa de vida da população e à má gestão financeira dos próprios planos têm causado bancarrota generalizada entre eles.

Poucos planos ainda ousam oferecer contratos individuais (para fugir das normas rígidas da ANS) e mesmo os planos coletivos enfrentam homéricas dificuldades.

Todavia, também nos parece equivocado abandonar os segurados e dependentes à própria sorte, em especial os idosos que enfrentam a crise econômica cumulada muitas vezes com tratamentos caros.

A propósito do tema, temos a obrigação de informar a TODOS OS SEGURADOS E DEPENDENTES DA UNIMED GUARUJÁ que existe LIMINAR CONCEDIDA PELA JUSTIÇA CÍVEL DE GUARUJÁ EM FAVOR DE TODOS OS CONTRATANTES EM QUESTÃO, obrigando as UNIMEDS FEDERATIVAS E DE SANTOS A SUPORTAR OS ATENDIMENTOS E COBERTURAS DESTES CONSUMIDORES PELO MESMO PREÇO E CONDIÇÕES, SEM COBRAR QUAISQUER ACRÉSCIMOS PELA MIGRAÇÃO.

Convém recordar que esta solução passa a largo da ideal mas foi a encontrada momentaneamente e se trata de mera decisão liminar.

Cabe recurso e a decisão pode ser derrubada, mas no momento, é um alento a todos que se encontram sem cobertura.

Um abraço a todos e boa sorte.

por Alexandre Gossn

alexandre@monteirogossn.com.br

MONTEIRO & GOSSN - Sociedade de Advogados publica set list de documentos para se ajuizar ação de cobrança de cotas condominiais nos termos do NOVO CPC. Confiram!

PREZADOS CLIENTES, AMIGOS E PARCEIROS PROFISSIONAIS:



com o advento do novo CPC, que já iniciará sua vigência no dia 18/03/16, ou seja, na próxima semana, criteriosamente meditamos sobre o tema e elaboramos sintética lista de documentos que consideramos essenciais para se ajuizar ações de EXECUÇÃO DE COTAS com razoável segurança, evitando-se contra-ataques dos devedores.

                                           Dr. Alexandre Gossn divulga lista de recomendações aos condomínios credores.


Esboçamos abaixo a lista:

DOCUMENTOS ANTERIORMENTE JÁ EXIGIDOS


01 - contrato de honorários com o corpo jurídico;

02 - procuração ad judicia;

03 - planilha de débito;

04 - nome completo do devedor;

05 - endereço do devedor;

06 - certidão de matrícula com menos de 30 dias e instrumento de venda e compra ou escritura caso os direitos aquisitivos tenham sido transmitidos. Se o devedor faleceu, o condomínio credor deve comprovar o falecimento com certidão de óbito ou documento que comprove a existência de inventário em curso ou finalizado;

07 - convenção;

08 - ata assemblear de eleição do síndico;


DOCUMENTOS QUE DEVERÃO PASSAR A SER INCLUÍDOS


09 - ata assemblear APROVANDO A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA EM CURSO OU PASSADA. Preferencialmente que abarque o período inteiro das cotas que serão cobradas. Se cotas extraordinárias estão sendo cobradas e não foram objeto de aprovação na AGO, será recomendável só as cobrar após a AGE respectiva.

10 - ata assemblear APROVANDO AS CONTAS DO EXERCÍCIO ANTERIOR e que estará sendo cobrado. NEM SEMPRE SERÁ POSSÍVEL, POIS ÀS VEZES A COBRANÇA OCORRER ANTES DESTA ASSEMBLEIA, mas sempre que estiver disponível, recomendamos juntar este documento.



ATITUDES A SEREM EVITADAS PELO SÍNDICO E ADMINISTRADORA:


Como muitos mandatos são cumpridos em biênios e muitos condôminos não residem em Guarujá, algumas administradoras e condomínios optam por aprovar as contas de dois em dois anos, fazendo a aprovação coincidir com a eleição.

Isto já não era correto e agora será ainda menos recomendável, pois ao deixar um amplo período temporal sem a cobertura da aprovação de contas pelo ATO JURÍDICO PERFEITO, consagrado na Constituição e na LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL, o condomínio abrirá o flanco para uma defesa do devedor de que as cotas cobradas que são frutos de rateios ainda não submetidos ao escrutínio assemblear não teriam força de título executivo.

Por isso, a despeito de ser trabalhoso, é mais cauteloso e recomendável que as previsões orçamentárias e a aprovação de contas sejam feitas de forma ANUAL, mesmo que não coincidam com as eleições.

Qualquer rateio extra deverá também ser aprovado em AGE e se for algo urgente, que seja RATIFICADO O QUANTO ANTES.

Multas também deverão ser objeto de ratificação em assembleia porque ainda despertam grandes controvérsias.


Estamos otimistas com a nova fase que se avizinha e nos colocamos ao inteiro dispor para sanar dúvidas.


por ALEXANDRE GOSSN


dúvidas para: alexandre@monteirogossn.com.br

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS PELO NOVO CPC - recomendações de Dr. Alexandre Gossn às administradoras e síndicos

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS PELO NOVO CPC

 - recomendações de Dr. Alexandre Gossn

Com a adoção do novo CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL que passa a vigorar a partir de março de 2016, consideramos pertinente apresentar de forma sintética uma lista de algumas cautelas a serem adotadas pelos responsáveis pelas cobranças de cotas condominiais.

Compreendemos que existe um forte apelo na mudança na forma de cobrar os devedores, já que a busca pelo recebimento dos débitos condominiais não será mais processada por ação cognitiva e sim pela via executiva. 

Como expusemos em artigo anterior, as ações de cobrança que integram o processo cognitivo, não prescindem de instrução processual, de modo que o devedor é citado para apresentar defesa, ao passo que na execuções o devedor é citado para pagar o que deve.

Via de regra, a doutrina diz que a execução tem o contraditório minorado ou mitigado, ou seja, há menos espaço ao executado para contraditar as alegações do credor, ao menos, teoricamente.

Por conta disso, é certo que as ações executivas são mais gravosas aos devedores, de modo que a possibilidade coerção e do credor expropriar bens do devedor se mostra mui mais próxima que pela via cognitiva ou cautelar.

Deste modo, eventuais falhas do credor na condução, preparação e adoção da cobrança via executiva podem lhe tornar potencialmente mais exposto a sofrer medidas de "contra-ataque" do devedor.

Os principais riscos a que o condomínio credor se exporá são:

a) acionar parte ilegítima e assim ter intentada contra si ação buscando reparação de danos;

b) ver a execução anulada pela falta de higidez (validade) do título executivo;

Sobre o item a) será mais importante do que já é que as administradoras cobrem dos condôminos a ATUALIZAÇÃO constante do seu banco de dados. Mais que isso: que as administradoras não alterem o banco cadastral de dados sobre os titulares das unidades sem os documentos pertinentes, isto é; que comprovam de forma idônea a mudança na titularidade (propriedade ou ao menos da posse) de cada unidade.

A forma correta de comprovação e mais segura é por meio da extração de certidões de matrícula atualizadas, mas atualmente, instrumentos de compra e venda que estejam com assinaturas com firma reconhecida são aceitos pelo Judiciário.

Nunca foi tão importante estar atento a isso.

No tocante ao item b), temos que destacas a relevância em se APROVAR CORRETAMENTE as contas dos síndicos logo após o exercício em questão ter se esgotado. Do mesmo modo, revela-se crucial que a previsão orçamentário do exercício vigente seja aprovada assemblearmente nos termos propugnados pela convenção e Código Civil, respeitando-se o prazo para convocação de AGO, quóruns específicos, fidedignidade das atas aos fatos e correlação entre a cobrança e a fração ideal (quando a convenção prever cobrança por frações ideais).

Todos estes cuidados com a FORMA são essenciais porque o respeito à FORMA protegerá o título executivo e sem o título ou se a execução se alicerçar em um título mambembe, frágil e passível de ser considerado nulo, a execução será impugnada via embargos ou exceção de pré-executividade e com isso, extinta, resultando em prejuízos de diversas naturezas ao condomínio.

Como em todos os casos que envolvem legislação recente, recomenda-se a máxima cautela e explicar aos síndicos, conselheiros e condôminos que devemos analisar as cobranças individualmente, decidindo ou não pela execução, caso a caso, ao menos no início da vigência desta novíssima legislação.

Um abraço a todos e até o próximo post.

por Alexandre Gossn

dúvidas, dicas e trocas de informações = alexandre@monteirogossn.com.br

NOVO CPC - Cobrança de cotas condominiais - Dr. Alexandre Gossn discorre.

BLOG DECIFRANDO O CONDOMÍNIO - 

NOVO CPC - Cobrança de cotas condominiais - 

Novidades legislativas aos Condomínios - 

Em 18 março de 2.016 começar a vigorar em todo país o novo código de processo civil, que traz novidades principiológicas, normativas e ritualísticas.

Entre os princípios, podemos claramente constatar que a nova legislação foca em instituir uma Justiça MENOS FORMAL, MAIS SIMPLES e MAIS CÉLERE. No que tange aos ritos, contempla-se significativas mudanças em diversos atos processuais de distintas áreas, searas e naturezas, o que deve - tal qual ocorreu com o Código Civil de 2002 - produzir impactos diferentes em tempos diversos, isto é, parte dos avanços demorarão em ser integralmente compreendidos e absorvidos pelos advogados, partes e Juízes.

O fato é que as normas jurídicas avançam gradualmente ao passo que a sociedade e seus avanços tecnológicos e de costumes avançam a passos cada vez mais largos, criando indesejável descompasso entre o mundo REAL e o mundo do DIREITO.

Incumbe à sociedade fiscalizar as normas teóricas para que elas se pareçam cada vez mais com o mundo fático e não que se tornem compêndios anacrônicos com mandamentos legais costumeiramente descumpridos e diariamente desmoralizados pelos jurisdicionados.

Foi de certa forma o que ocorreu com as ações de cobrança de cotas condominiais pelo antigo rito sumário, que de sumário não tinha nada salvo o nome, e por isso era convertido em rito ordinário, que também era moroso.

Assim, cimentou-se na mente dos condôminos a ideia de que cobrar os inadimplentes era tarefa quase impossível e os inadimplentes (alguns) passaram a trabalhar com a ideia (errada) de que é bom negócio procrastinar (não é, porque os encargos decorrentes da mora correm o patrimônio do devedor em eventual leilão da unidade).

Essa nefasta situação perdura há décadas e se tornou mais aguda após a adoção da multa moratória de apenas 02% pelo CÓDIGO CIVIL DE 2.002, o que catapultou a inadimplência a píncaros jamais vistos em nosso país.

Pois bem, o NOVO CPC tenta mudar esta situação.

Como?

Tratando o débito condominial como TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, ou seja, comparando-o a grosso modo a um cheque, uma letra de câmbio ou nota promissória.

Para ter o valor de título, todavia, o condomínio deverá se cerca de cuidados para não ser colhido de surpresa por defesas processuais dos devedores. Assim, deve:

- aprovar anualmente em assembleia a forma, valor e vencimento das cotas ORDINÁRIAS;

- aprovar sempre que necessário em assembleia a forma, valor, vencimento e pelo quórum correto o rateio das cotas EXTRAORDINÁRIAS;

Surgem ainda dúvidas se:

- as multas também poderão ser cobradas por execução? (cremos que se prevista e aprovadas, sim)

- as cotas vincendas serão consideradas cobradas em uma mesma ação por serem prestações periódicas? (pensamos que sim)

Serão necessárias diversas cautelas (ainda maiores) pois o processo de execução oferece ao devedor gravames que a antiga ação de cobrança não podia fazê-lo.

Por isso, eventual ação movida de forma descabida , por exemplo por um débito inexistente ou em face da parte equivocada poderão redundar mais facilmente em ações de reparação de danos materiais ou morais.

Por isso, a atualização dos dados cadastrais dos condôminos será medida cada vez mais importante, para zelar pela segurança do condomínio credor e dos condôminos pontuais.

A grande diferença da ação de execução (NOVO CPC) para a ação de cobrança (ANTIGO CPC) é que a ação de cobrança era um PROCESSO DE COGNIÇÃO, isto é: O CONDOMÍNIO alegava ser credor e tinha que comprovar a existência do débito ou a ausência do pagamento por meio de instrução probatória, seara que ensejava ao devedor interpor vasta quantidade de recursos horizontais e verticais (no tocante à JURISDIÇÃO), permitindo que uma simples demanda de cobrança perdurasse até mais de uma década.

Na atual sistemática, ao se adotar a ação de execução, o contraditório existe mas é mitigado: o devedor é citado para PAGAR e não para se defender. Parte-se do pressuposto de que o devedor realmente deve: se não dever, basta provar que pagou ou que o crédito invocado pelo condomínio NÃO FOI CORRETAMENTE CONSTITUÍDO.

Em tese a defesa do devedor terá que ser promovida por EMBARGOS À EXECUÇÃO, que via de regra não ostenta efeito suspensivo, assim,  o credor pode iniciar medidas de constrição (ex.; penhora) sobre os bens do devedor enquanto o processo tramita. Mas uma dúvida que tem esquentado a cabeça dos advogados condominiais é se não veremos uma explosão de medidas chamadas EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, que é nada verdade uma ação movida pelo devedor para SUSPENDER O ANDAMENTO DE UMA EXECUÇÃO.

Se isto ocorrer, incumbirá aos JUÍZES rejeitarem este artifício com rigor e punir os devedores por suas eventuais aventuras jurídicas, visando à protelação, claramente.

O importante é extrairmos no momento as seguintes lições aos condomínios, síndicos, conselheiros e administradores:

COBRANÇA DAS COTAS PELO NOVO CPC:

- mais célere ao condomínio;

- possibilidade em se efetivar penhora de ativos bancários e da própria unidade de forma mais rápida;

- mais gravosa ao devedor (o simples cadastro do nome do devedor no distribuidor do fórum tornará seu nome difundido como mau pagador);

- demandará mais formalidade do síndico e administrador (atualizar convenções, regimentos e aprovar todos os rateios, redigindo-se editais precisos e atas corretas);

- implicará maior risco ao condomínio em ser responsabilizado civilmente se:

a) cobrar dívida já paga

b) cobrar dívida mal instrumentalizada (neste caso, melhor optar pela antiga ação de cobrança ou convocar AGE e formalizar corretamente);

c) cobrar a pessoa errada (ex.: imóvel com dados errados sobre o titular);

Em suma, a lei dá com uma mão mas tira com a outra: o condomínio foi aquinhoado com mais armas no combate aos inadimplentes mas ao ser agraciado com tais ferramentas, deverá as utilizar com zelo, cautela e precisão, visto que a sua responsabilidade pela má utilização também se tornou mais abrangente.

Esperamos ter ajudado e ficamos ao dispor.

por ALEXANDRE GOSSN

CALOR: O CLIMA ESQUENTOU ALÉM DOS GRAUS CELSIUS? DESENTENDIMENTOS SOBRE A INSTALAÇÃO DE NOVOS APARELHOS DE AR CONDICIONADO? - AR CONDICIONADO SPLIT - VERÃO - CALOR - ENERGIA ELÉTRICA - PLANTA - CONDOMÍNIO - CONDÔMINOS - MULTA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - DR. Alexandre Gossn dá sua perspectiva

CALOR: O CLIMA ESQUENTOU ALÉM DOS GRAUS CELSIUS?

DESENTENDIMENTOS SOBRE A INSTALAÇÃO DE NOVOS APARELHOS DE AR CONDICIONADO?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO...

Viver nos trópicos traz diversas delícias à vida humana, como poder desfrutar de praias paradisíacas com fartas faixas de areia e águas calientes, mas na marcha do cotidiano, em meios aos afazeres e embrenhado na rotina de trabalho, a maioria das pessoas se queixa do calor e mais que isso: da umidade típica dos trópicos.

Não existe bônus sem ônus, mas cuidar mal de uma situação pode gerar o inverso: ônus sem bônus.

E é isso que todo condomínio deve evitar.

Muitos edifícios brasileiros (senão a maioria) datam dos anos 60 e em especial, anos 70, quando como um verdadeiro vesúvio, ocorreu a erupção da construção civil.

Isso demanda inúmeras reformas, manutenção e agora adaptação dos prédios.

A tecnologia disponível hoje em dia não existia nem em sonhos naquele período e um dos sintomas desta disparidade entre a realidade tecnológica dos aparelhos que dispomos hoje e do que os prédios daquela época nos proporcionam é o embate entre o que pode um condômino adquirir e o que pode efetivamente o condomínio  lhe oferecer.

Todo mundo gosta de conforto e passar calor, suar às bicas definitivamente é um desconforto grande que pode inclusive redundar em desidratação: mas instalar aparelhos de ar condicionado sem maiores cuidados pode causar severos riscos à coletividade e terminar em incêndios que ceifem vidas (nossas e de terceiros).

O primeiro impacto que os aparelhos de ar condicionado split causam é visual: suas condensadoras costumam ser mais visíveis e isso pode gerar dilemas: há alteração de fachada ou não há?

Como o aparelho é muito superior aos demais e além de ser mais silencioso, gelar mais é também mais econômico (via de regra), sua aceitação quase irrestrita faz com que as pessoas tolerem as alterações de fachada de seus vizinhos para que elas próprias possam também fruir da mesma tecnologia e conforto.

A questão é mais que isso: mas e a segurança?

Será que o seu edifício dispõe de uma rede ELÉTRICA QUE SUPORTE A INSTALAÇÃO DE DEZENAS DE APARELHOS DE AR CONDICIONADO ligados ao mesmo tempo?

Essa indagação implica na bitola dos fios e cabos, dimensão de eletreodutos, caixa e quadro de força entre outras questões.

A ABNT regulariza e atualiza as normas técnicas para a instalação e dimensionamento da rede elétrica para suportar aparelhos, definindo os limites seguros para isso, porém, a grande maioria dos condomínios e condôminos simplesmente ignoram as normas expressas.

A facilidade em adquirir os equipamentos, inclusive via internet e sem frete tornou  o ato de consumo em algo impensado e até negligente.

Será que o meu conforto NÃO SIGNIFICA RISCO A TODOS OS DEMAIS?

Como deve um condômino proceder ao decidir instalar um aparelho de ar condicionado potente em edifício antigo?

Deve consultar um engenheiro e solicitar breve parecer técnico fundamentando e garantindo a segurança do procedimento e em seguida, protocolizar tal pleito junto ao síndico.

O síndico deverá observar o pedido à luz das normas técnicas e se for necessário, indeferir o pedido ou deferi-lo mediante o cumprimento de exigências legais e técnicas.

Se o síndico agir com tirania e insensatez, negando pedidos que deveriam ser providos, pode o condôminos de duas uma:

a) instalar o aparelho e enfrentar as consequências se defendendo dentro da legalidade;

ou

b) pedir judicialmente que o síndico se abstenha dos atos antijurídicos

O condomínio, por sua vez, pode ACIONAR O CONDÔMINO que aja de forma antissocial ou imprudente ao violar normas técnicas e expor os demais a curtos circuitos e incêndios, sendo que em casos assim,  o Juiz certamente imporá MULTAS DIÁRIAS OU SEMANAIS em face do infrator.

O ideal é que os condomínios se adaptem aos novos tempos e criem um cronograma com uma comissão de obras (aprovada assemblearmente) para REJUVENESCER suas instalações elétricas de modo a comportar que TODOS CONDÔMINOS possam contar em suas unidades privativas com aparelhos modernos de ar condicionado SEM RISCOS A NINGUÉM.

São obras caras e que devem ser executadas por engenheiros e empresas sérias, aprovando-se sempre estas mediante AGE específica, discriminando-se os gastos que em geral serão tratados como obras úteis ou até necessárias dependendo do caso, o que demandará apenas o quórum de maioria simples.

Por fim, convém recordar-se que a falta de abandono e atualização da rede elétrica no prédio poderá ocasionar a perda do AVCB (expedido pelo CORPO DE BOMBEIROS), criando diversos embaraços ao condomínio e ainda sujeitando edifício à negativas das seguradoras à cobertura no caso de sinistros e responsabilização cível e criminal do síndico no caso de ocorrências com vítimas.

Refresquemo-nos sim mas sempre com consciência!

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn