IMPEDIMENTO DOS CONDÔMINOS INADIMPLENTES EM UTILIZAR OS SALÕES DE FESTAS: É LEGAL E LEGÍTIMO?
prezados amigos e leitores.
Desde o advento do atual Código Civil, que passou a vigorar em janeiro de 2.003, observamos galopante aumento na inadimplência das cotas condominiais Brasil afora. Esse incremento na inadimplência se deve à introdução de uma populista redução no percentual da multa por mora feito tecnicamente de forma equivocada na lei retro mencionada.
A multa por mora no Código Civil de 1.916 era de 20% e foi reduzida pelo Código em questão para 02%. Houve um projeto de lei do parlamentar Ricardo Fiuza para que a multa fosse elevada para 10% nos últimos anos, mas essa alteração foi novamente vedada por motivos igualmente populistas.
A multa atual, de ínfimos 02%, torna os condomínios em presas fáceis e eleitas pelos devedores quando estes se encontram compelidos a escolher qual dívida pagar e qual não deixar de pagar.
Indagamos, Caro Leitor, se você atravessa momento financeiro turbulento e tem em sua mesa 03 boletos: um de IPTU, outro do Cartão de Crédito e outro do condomínio: QUAL DEIXARIA DE PAGAR?
Se a resposta for meramente financeira, CERTAMENTE VOCÊ OPTARÁ PELO CONDOMÍNIO.
Por que? A resposta é óbvia: PORQUE A SANÇÃO POR MORA (atraso) é simplesmente muito branda.
O cartão de crédito cobrará escorchantes juros em torno de 180% ao ano (ou mais); a Fazenda Municipal utilizará provavelmente a Selic como índice de correção (e a Selic em nosso país não costuma ser das mais baixas) e o condomínio, o que pode fazer? Cobrar seus "doisporcentinhos".
Em suma: o cartão de crédito dispõe de uma bazuca para matar um mosquito; a Fazenda utiliza uma espada samurai para parar uma criança; e o condomínio vai à guerra usando um estilingue.
Essa situação foi gerada um por uma falha lamentável dos legisladores: utilizaram o percentual das multas previstos no Código de Defesa do Consumidor (02%), obra legislativa do final dos anos 80, portanto, anterior ao atual Código Civil.
Os legisladores, confundindo alhos com bugalhos, mamão papaia com papão de mamaia e mergulhados em mar lodanoso de ignorância, entenderam que a relação condominial seria "meio parecido" com a consumerista.
Realmente votamos muito mal em nosso país: elegemos ladrões e ignorantes.
A relação condominial é uma relação cível e de per si, ou seja, todos condôminos são cotitulares e por isso estão em pé de igualdade, ALGO ABSOLUTAMENTE DIFERENTE das relações de consumo, onde há um consumidor HIPOSSUFICIENTE perante um FORNECEDOR econômica e tecnicamente preponderante.
Por conta desta falha legislativa, os condomínios hoje sofrem com percentuais alarmantes de inadimplência e não tenham dúvida: em efeito cascata, todo o custo Brasil de algum modo é penalizado.
Quando as assembleias gerais no início do ano preparam a estimativa do custo do condomínio para aquele ano vindouro, levam em conta a média histórica da inadimplência e com esta galopando aos píncaros, a boa cautela recomenda em muitas ocasiões elevar o valor das cotas a fim de cobrir o rombo ou rombos causados pelos inadimplentes.
Essa situação gera aperto orçamentário nos demais condôminos que seguem pontuais no pagamento das cotas e que em certos casos, repassarão a quem puderem o custo que estão tendo ou deixarão de consumir em certa medida para poderem suportar aquele ônus excedente.
Como as ações de cobrança são morosas (Judiciário abarrotado + sistema processual que premia o inadimplente), o condomínio passa anos ou até mais de uma década sem receber o que é devido e assim, ano após ano, prossegue repassando aquele valor descoberto aos demais, criando uma situação de pressão econômica e até discórdia social no seio condominial.
O que acaba gerando forte anseio entre os demais condôminos em PENALIZAR o inadimplente com outras sanções além das previstas em convenção e legislação para aqueles que estão em mora.
A lei define como punição cabível ao inadimplente: arcar com as custas processuais, honorários advocatícios (arts. 389 e 395 do CC), além da multa de 02% e correção monetária e também não poder votar ou ser votado na assembleias. Em certos casos, é possível aplicar multa excedente por descumprimento reiterado dos deveres condominiais, mas essa medida é ainda muito controvertida.
Isso nos leva a ideias que têm sido gestadas no afã de PUNIR EXEMPLARMENTE os devedores.
Um das mais recentes é IMPEDIR O USO DO SALÃO DE FESTAS por quem está inadimplente.
ESSA MEDIDA É LEGAL?
Em nosso prisma, o devedor não pode ser tolhido da utilização das áreas comuns como garagem, transitar pelos halls, escadarias, elevador etc. Mas e as áreas comuns que em certa medida são divisíveis na mensuração do custo?
Eis aí uma zona cinzenta.
Recentemente, alguns Juízes de primeira instância em São Paulo, acolheram a tese de que as áreas comuns com custo mensurável de forma individual poderiam ter seu uso vedado aos devedores.
A imprensa noticiou o fato com certo estardalhaço, mas o fato é que o TRIBUNAL não manteve essa decisão.
Por isso, essa sanção é ainda altamente polêmica e os condomínios que definirem utilizá-la devem estar cientes dos riscos envolvidos em serem acionados judicialmente por condôminos que se sentirem lesados, haja vista que brandas ou não, as sanções aos inadimplentes estão explicitamente expressas no Código Civil em vigor e por enquanto, são essas que recomendamos (e apenas elas) aos devedores, além de claro, tornar a gestão / administração do condomínio o mais simbiótica possível com o jurídico para que tão loga ecloda um caso de inadimplência, este seja cobrado extrajudicialmente e posteriormente judicialmente, para se evitar que o valor do débito acabe engolfando o valor da unidade, tornando a dívida impagável.
Um abraço e até o próximo post!
por Alexandre Gossn
