GARAGENS COLETIVAS EM CONDOMÍNIOS: EXISTE SORTEIO DE VAGAS QUE SEJA ETERNO?

Estimados leitores: a pergunta que nos chegou nessa semana se refere às vagas coletivas em garagens de condomínios. Vamos tratar do assunto.

PERGUNTA:      "PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN: EU E MEU MARIDO ADQUIRIMOS UM APARTAMENTO EM CONDOMÍNIO COM DIREITO A UMA VAGA NÃO DEMARCADA. OCORRE QUE AO CHEGAR NO EDIFÍCIO, FOMOS INFORMADOS QUE AS VAGAS FORAM DEMARCADAS E SORTEADAS EM UMA ASSEMBLEIA, NOS COMPETINDO UMA DELAS DESDE ENTÃO. OCORRE QUE OBSERVO QUE ESSA VAGA É UMA DAS PIORES, SENÃO A PIOR. CASO ESSE TEMA TENHA SIDO DELIBERADO EM ASSEMBLEIA, JAMAIS PODEREMOS REDISCUTI-LO"?

RESPOSTA:

A primeira providência que devemos tomar ao tratar de garagens em condomínios é distinguir as garagens privativas das coletivas. 

Privativas: têm matrícula própria e não são áreas comuns, mas sim, pequenas porções de área do condômino que estão atreladas à sua unidade particular. Geralmente, são impossíveis de serem destacadas do restante do imóvel e a locação ou venda destas exige que seja franqueado o direito de preferência aos demais condôminos. 

Coletivas: são áreas comuns, demarcadas ou não, e em regra as que geram mais discussões e encrencas.

No post de hoje, nos compete tratar das coletivas.

Como sabemos se a garagem de nosso edifício é constituída de vagas coletivas?

Pelo exame da especificação e convenção. É no ato que institui e constitui o condomínio, que apuramos a natureza da garagem e de suas vagas.

Assim, é perceptível que um condomínio que tenha vagas coletivas não demarcadas deverá adotar muito cuidado ao eventualmente decidir demarcá-las e, sobretudo, SORTEÁ-LAS.

Como as respectivas vagas são áreas comuns, nenhum condômino deve ser beneficiado ou prejudicado injustificadamente, e devemos lembrar que as alterações na utilidade das área comuns demandam quórum qualificado para serem aprovadas.

Por isso, a maior recomendação que se faz é: que os SORTEIOS sejam também RODÍZIOS, ou seja, criem a oportunidade de que os condôminos possam REVEZAR quem fica com as melhores ou piores vagas.

Discriminar condôminos por INADIMPLÊNCIA, BAIXA FREQUÊNCIA no imóvel ou pouca ASSIDUIDADE em assembleias como já vimos ocorrer em nossa atuação profissional, são medidas ILÍCITAS E PASSÍVEIS DE ANULAÇÃO JUDICIAL.

O argumento também de que moradores novos devem ficar com as piores vagas NÃO TEM NENHUM FUNDAMENTO LEGAL.

E a manutenção de um sorteio que beneficie uns poucos pela "eternidade" só se justifica pela falta de interesse ou efetiva atuação dos prejudicados.

Nossa sugestão é a de que ocorram sorteios anuais ou bienais, ou mesmo a criação de um plano de revezamento, fazendo com que todos os condôminos sejam tratados de forma indistinta, como afinal, determina a lei.

CONCLUSÃO:  se o síndico se nega a convocar Assembleia para alternar a distribuição de vagas coletivas que não estão demarcadas na convenção, poderá o prejudicado: 

a) coletar 1/4 das assinaturas dos demais condôminos e convocar uma Assembleia Extraordinária para tratar do assunto;

b) ajuizar ação de anulação do sorteio havido outrora ou obrigação de fazer (novo sorteio, para que haja revezamento);

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn 

REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

REGULARIZANDO SEU CONDOMÍNIO: O QUÓRUM PARA APROVAR UMA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DÚVIDAS SOBRE O REGISTRO DESTA.

 

Caros leitores: hoje trataremos de um questionamento que chegou ao escritório MONTEIRO GOSSN – ADVOGADOS (www.monteirogossn.com.br), através de uma administradora condominial. Eis a pergunta:

PERGUNTA:  PREZADO DR. ALEXANDRE GOSSN, administramos um condomínio de fato (sem convenção aprovada ainda), e após uma comissão ter elaborado uma minuta para a futura ou pretendida convenção, surgiu a dúvida: qual é o quórum para a aprovação deste documento?

RESPOSTA:

 

A primeira questão a se atentar, estimados leitores é quanto à natureza do edifício administrado. O que torna um ente jurídico um condomínio legítimo, é a sua instituição e constituição. E a instituição de um condomínio, bem como sua constituição se operam pela elaboração de uma minuta de CONVENÇÃO, que deverá ser APROVADA e preferencialmente registrada como esmiuçaremos adiante.

 

Assim, observamos de plano, que o fato de morarmos em um edifício não significa necessariamente que residamos em um CONDOMÍNIO. O que torna uma edificação um condomínio é a forma jurídico-legal em que está assentada. Essa forma é regulamentada pela Lei, no caso, o Código Civil e fragmentos não revogados (embora pendam controvérsias) da Lei 4591/64.    

 

Portanto, é de fácil percepção que o edifício gerido pela administradora que nos enviou a dúvida NÃO É UM CONDOMÍNIO LEGALMENTE CONSTITUÍDO.

Enquanto não aprovar uma CONVENÇÃO, será um edifício e nada mais, ou como alguns preferem, um CONDOMÍNIO DE FATO, termo bastante contestado nos Tribunais pátrios.

Deste modo, a aprovação de uma convenção é medida extremamente importante, e que urge no cotidiano de um edifício.

A falta de instituição de um condomínio pode estar atrelada a uma miríade de problemas, entre eles, ausência de CERTIDÃO NEGATIVA DO INSS (da Incorporadora, Construtora ou ente instituidor), falta de HABITE-SE por descumprimento de posturas municipais, e muitos outros.

Estando, todavia, a documentação em ordem, basta se elaborar uma minuta para a convenção e aprová-la.

Eis aí o questionamento do post: qual seria o quórum?

O quórum, caros leitores, é o de  02/03 das frações ideais (e não dos condôminos, o que pode ser bem diferente), nos termos do art. 1.333 do CÓDIGO CIVIL:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

  

Portanto, a resposta é 02/03 das frações ideais, se recordando que a minuta deverá ser subscrita (assinada) pelos 02/03 respectivos.

Por fim, é importante frisar que o registro da convenção não é indispensável para torná-la obrigatória e aplicável aos subscritores. Subscrita a convenção, esta passa a regular imediatamente as relações condominiais ali estabelecidas.

 

Por que então é tão importante REGISTRAR UMA CONVENÇÃO?

Porque, nos termos do parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil, é o registro que a torna OPONÍVEL PERANTE TERCEIROS:  

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Recomendamos que todos os edifícios façam os esforços necessários para regularizar suas relações internas, instituindo o condomínio e registrando a convenção, pois do contrário, todos os titulares podem responder pessoalmente por obrigações contraídas em função das despesas prediais.

 

Um abraço e até o próximo post.

Por Alexandre Gossn

A IMPORTÂNCIA E UTILIDADE DAS COMISSÕES ELEITAS EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

A IMPORTÂNCIA E UTILIDADE DAS COMISSÕES ELEITAS EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS

Prezados leitores:  trataremos no presente post da possibilidade do condomínio, por meio de assembleia, eleger condôminos para a formação de uma comissão para cuidar de assuntos específicos em um condomínio.

Primeiramente, é preciso frisar que a possibilidade de instituir ou constituir comissões não precisa derivar de qualquer regra na convenção condominial; é da natureza do próprio condomínio.

Assim, não é óbice a um condomínio que queira eleger uma comissão a ausência de previsão na convenção.

Vencido o aspecto teórico, e já adentrando ao campo prático, a primeira questão que devemos responder é: quando é recomendável a instituição de uma comissão?

Primeiramente, devemos descartar aqueles condomínios pequenos demais para destacar 02 ou 03 condôminos para uma tarefa específica. Por que? Porque simplesmente não é funcional fazê-lo.

As comissões são bem-vindas em condomínios médios e grandes, onde eclodem diariamente muitos problemas a serem solvidos com a participação apenas do síndico.

Nesses casos, a ASSEMBLEIA pode eleger um grupo de condôminos para formar uma comissão para elaborar um relatório ou até mesmo para decidir determinado assunto.

Exemplo de relatório: um condomínio com preocupações na área de segurança, delibera a constituição de uma COMISSÃO DE SEGURANÇA, que terá a incumbência de identificar os pontos fracos e fortes do condomínio, apresentando propostas em uma assembleia futura. Pode ser uma proposta de instalação de câmeras, cercas elétricas, contratação de empresa de monitoramento ou até concluindo que não há nenhuma melhoria que possa ser implementada.

Exemplo de decisão: à assembleia são submetidos 005 orçamentos de empresas que poderão ser contratadas para efetuar a limpeza da fachada, cuja obra já está aprovada, sendo que a assembléia investe a Comissão com os poderes suficientes para escolher entre algumas destas pré-aprovadas ou até entre todas.

As comissões podem ser muito nocivas, se os integrantes destas não atentarem à nobreza de suas tarefas que é a de decidir o melhor para a maioria, mas podem ser muito benéficas, por permitir que um número menor de pessoas interessadas possa examinar os assuntos com maior profundidade, decidindo com frieza e razão, sem o calor costumeiro das assembleias.

Não podemos deixar, todavia, de frisar o quê as comissões não podem fazer: as comissões não têm poder para decidir questões de quórum qualificado ou unanimidade, tampouco podem decidir em sentindo contrário ao deliberado em assembleia ou previsto em convenção, ou até mesmo, o que prescreve a lei.

As comissões são, portanto, órgãos do condomínio, ou talvez até menos que isso: organelas, mas que podem ser importantes, se utilizadas para o bem comum, e dentro dos ditames da lei e normas condominiais.          

Um abraço a todos e até o próximo post

por Alexandre Gossn