Condomínio: furto em garagens ou outras áreas comuns. Qual é a responsabilidade civil?

PERGUNTA: O CONDOMÍNIO É RESPONSÁVEL PELOS FURTOS OCORRIDOS EM SUAS ÁREAS COMUNS?

Caros leitores: trata-se de um tema muito corriqueiro e que ainda desperta celeuma no meio jurídico e administrativo, mas essas controvérsias são facilmente dirimidas por um exame acurado sobre o assunto.

O caso mais comum que desperta essa dúvida é o do famoso furto de bicicletas / motocicletas nas garagens dos edifícios.

Ocorrendo tal evento, responderia civilmente o condomínio?

Primeiramente, devemos recordar que as questões genéricas não admitem respostas universais, porque na vida real os fatos não ocorrem sempre da mesma forma e seguindo os mesmos padrões, cronologias e sincronismos.

Por isso, é importante deixar aclarado que existem exceções à regra para o assunto, exceções estas que acabam mais por confirmar a regra que contrariá-la.

O primeiro passo para alumiar a questão é checar a convenção condominial, já que o código civil não dispõe sobre o assunto. Por isso, foi sedimentado o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que SE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO CONTIVER PREVISÃO EXPRESSA DE QUE O CONDOMÍNIO É RESPONSÁVEL PELOS BENS DOS CONDÔMINOS GUARDADOS NAS OU EM CERTAS ÁREAS COMUNS, EM HAVENDO UM SINISTRO, NÃO TERÁ O CONDOMÍNIO QUALQUER RESPONSABILIDADE CIVIL ACERCA DESTE.

UMA QUESTÃO INTRIGANTE É: MAS E SE UMA ASSEMBLEIA GERAL – COM QUÓRUM SIMPLES DELIBERAR QUE O CONDOMÍNIO É RESPONSÁVEL?

Seria tal assunto delicado a ponto de só poder ser discutido em quórum qualificado, quando poderia ser inclusive inserido como MODIFICAÇÃO NA CONVENÇÃO?

Essa é uma questão que ainda desperta dúvidas.

Mas o que não desperta dúvida alguma, é que É CERTO QUE: NÃO HAVENDO PREVISÃO DE RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL NA CONVENÇÃO, É FATO QUE O CONDOMÍNIO NÃO PODE SER RESPONSABILIZADO POR FURTOS OCORRIDOS, POR EXEMPLO, NA GARAGEM.

Nesse sentido, ilustramos o assunto com julgados:

7.1 Condomínio – furto – área comum - responsabilidade somente se prevista na convenção.

EREsp n. 268.669

Rel. Ministro ARI PARGENDLER

DJ 26.04.2006 p. 198

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Embargos de divergência não conhecidos.

7.3 Condomínio – furto – garagem - responsabilidade somente se previsto na convenção.

REsp n. 170.046

Rel. Ministro ARI PARGENDLER

TERCEIRA TURMA 

DJ 13.08.2001

RESPONSABILIDADE CIVIL. Condomínio. Furto de motocicleta. Garagem. Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos.

  

Mas então - pode perguntar o leitor – se não houver previsão na convenção, o condomínio NUNCA RESPONDERÁ CIVILMENTE?

Alto aí.

Nem de longe afirmamos isso.

Se o condômino ou terceiro prejudicado PROVAR QUE O CONDOMÍNIO ADOTOU ALGUMA ESPÉCIE DE ATO QUE ENSEJOU A OCORRÊNCIA DO SINISTRO DE FORMA QUE ESTE ATO POR SI SÓ CONTRARIA TODA A ROTINA E PRAXE DE CUIDADOS E ZELOS QUE COTIDIANAMENTE TOMAMOS NA VIDA URBANA, É CERTO QUE PODERÁ O JUIZ RECONHECER A RESPONSABILIDADE CONDOMINIAL (inclusive por omissão).

Um exemplo prático disso seria um caso onde um condomínio contratou uma empresa para efetuar a mudança em seu portão que era manual, para que fosse transformado em portão eletrônico.

Contudo, por motivos que fugiram ao controle do condomínio (não importa muito, pois estamos diante da chamada culpa in eligendo pela escolha contratual), a aludida empresa que fez a modificação no portão não logrou finalizar o serviço, e de forma inadequada, deixou os portões desmontados, fazendo com o que o condomínio ficasse SEM PORTÃO por uma noite.

É claro que esse fato deixaria todos os bens guardados na garagem à mercê de delinqüentes, e como é se esperar, alguns bens podem ser furtados.

Parece-nos que nesse caso, por conta de inadequação dos serviços, a empresa contratada deverá indenizar o condomínio, que por sua vez deveria indenizar os condôminos.

Como se vê, alterando-se alguns dados da premissa, é certo que a conclusão é inteiramente transmudada.

Outra questão que merece relevo é quando o condomínio – por deliberação assemblear – decide contratar incontáveis equipamentos de segurança ou até mesmo empresa, e esta contratação implica no incremento relevante dos sistemas de segurança, lançando-se inclusive mão de rateio extra para tal fim.

Existem alguns pequenos precedentes (é uma corrente minoritária) que entendem ser possível responsabilizar os condomínios por furtos em garagens ou áreas comuns, se estes condomínios adotaram uma gama de comportamentos que tácita ou implicitamente indiquem que passaram a assumir a responsabilidade civil em contrapartida à intensificação dos sistemas de segurança.

Esta é, frisamos novamente, uma corrente extremamente minoritária.

De todo modo, a despeito de ser um tema cotidiano, o assunto em debate não deixa de ser bastante fecundo, porque as cores que refletem a vida são das mais variadas tonalidades e intensidades.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn